Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Csökkenő árak és tavalyhoz képest változatlan forgalom. Ezek a kifejezések jellemezték a magyar ingatlanpiacot 2011-ben. A legfontosabb ugyanakkor az, hogy Magyarországon nem alakult ki a spanyolországihoz hasonló ingatlanbuborék, így a lakások árkorrekciójának mértéke is normális mederben maradt. Míg a várakozások egyre inkább optimista előjelűek, addig a piacot bénító kereslet-kínálati feszültség feloldása csak jövőre következhet be.
2013-ban mozdulhat el a holtpontról az ingatlanpiac, idén egyelőre minden valószínűség szerint csak stagnálás képzelhető el - mondta Gyuris Dániel, az OTP Bank vezérigazgató-helyettese az ingatlanpiac 2011-es évét értékelve újságírók előtt egy keddi háttérbeszélgetésen. Az OTP Jelzálogbank elnök-vezérigazgatói posztját is betöltő vezető szerint az idei ártrendek dönthetik el, hogy jövőre milyen mértékben indulhat meg az elemelkedés a gazdasági válság idejére jelentősen, 80 ezer körülire csökkent lakásforgalomtól vissza a normálisnak tekintett 150-160 ezres évi mennyiségre.
A normális szint eléréséhez ugyanakkor az állami kamattámogatás bevezetése is szükséges - a kormány azonban már több hónapja ül a tervezeten - mivel a devizahitelek megszűnése után a forinthitelek kamatai csak ilyen konstrukcióban lennének az ügyfelek számára elfogadhatóak. A kamattámogatás kérdésében már letették a javaslatot a bankok, ennek azon a szinten kell maradnia, ami eléri az ingerküszöbét a hitelintézeti körnek, vagyis a kamattámogatott időszakban pozitív előjelű legyen a kamatmarzs. A mai, egyelőre parkolópályán lévő rendelet azonban ezt nem teremti meg - tette hozzá az OTP Bank vezérigazgató-helyettese. Gyuris az OTP Jelzálogbank Lakóingatlan és Termőföld Értéktérkép 2012 bemutatóján beszélt minderről kedd délelőtt.
Gyuris kiemelte, hogy jelenleg több mint 150 ezer olyan adós van a bankszektor egészében, akik 90 napot meghaladó ingatlanhitel-késedelemmel rendelkeznek. Az OTP vezérigazgató-helyettese hangsúlyozta, hogy az ő megsegítésükre mindhárom érintett szereplőnek, a bankoknak, a szabályozónak (a kormány) és maguknak az ügyfeleknek is felelősséget kell vállalniuk a kialakult helyzet rendezésében. Emellett ugyanakkor egyes bankok nem megfelelő együttműködése és az ügyfelek passzivitása is gondot okoz, mivel sok esetben egy egyszerű válaszlevéllel 25 százalékkal csökkenthető lenne hitelük, de ezzel sokan nem is élnek. (A 2011. szeptember 30-a óta 90 napon túli késedelmes hitellel rendelkezőket a bankok automatikusan értesítik hitelük forintra váltásáról és a 25 százalékos hitelelengedési jogosultságról).
Stagnált a magyar ingatlanpiac 2011-ben
2011-ben a végtörlesztés következtében felfutó év végi forgalomélénkülés miatt számottevően nem változott a lakóingatlan-forgalom 2010-hez képest, szinte pontosan ugyanannyi, 90 ezer adásvételt regisztrált a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) országosan - fejtette ki Valkó Dávid, az OTP Jelzálogbank ingatlanpiaci vezető elemzője. A NAV adatbázisára épülő 2011-es OTP lakóingatlan-értéktérkép kimutatta, hogy országosan 2 százalékkal csökkentek tavaly az ingatlanárak, a válság kezdete óta eközben már több mint 15 százalékos esésben van ez a piaci szegmens. Az adásvételek tekintetében látványos a nyugat-keleti megosztottság: a Dunántúlon csak három megyében csökkent a forgalom, míg az ország keleti felében csak háromban nőtt. Kiugró értékeket mutatott tavaly az ajkai kistérség: a vörösiszap katasztrófát követő újjáépítés következtében rendkívüli mértékben megnőtt az adásvételek száma, Veszprém megyében minden bizonnyal ez húzhatta fel az ottani számokat.
Az árváltozásban nem mutatható ki regionális szabályszerűség, mind dunántúli, mind kelet-magyarországi megyékben volt pozitív irányú árelmozdulás. A Közép-Dunántúlon ugyanakkor intenzív árcsökkenés tapasztalható az ingatlanpiacon. Ennek legfőbb oka a gazdasági válság miatt kismértékben leépülő ipar, a megugró munkanélküliség és az ezt követő nagyobb lakáskínálat és alacsonyabb ár volt. Három megyeszékhely, Győr, Kecskemét és Szombathely ugyanakkor jelentősen növelni tudta mind az ingatlanforgalmát - Győrben ez a 20 százalékot is meghaladta -, míg árak tekintetében is pluszban zártak ezek a városok. A növekvő számok döntően a régiós központokban létrejövő nagyberuházások eredményei, ennyit jelent, ha egy nagybefektető, például az Audi vagy a Mercedes ilyen volumenű befektetést visz egy környékre - mondta Valkó. A legrosszabb pozícióba Salgótarján és Békéscsaba került tavaly. A nógrádi megyeszékhelyen több mint 35 százalékos volt a forgalomcsökkenés majdnem 10 százalékos árzuhanás mellett, míg a békési városban 22 százalékos adásvételszám-csökkenés volt tapasztalható 13 százalékos árzuhanással.
2011-ben a Magyarországon eladott lakóingatlanok átlagára 11,76 (Budapest nélkül 9,48) milió forint volt, ezen belül a lakásoké 11,43 (csak a vidéket nézve 8,73) millió Ft. A megyék rangsorát Somogy vezeti 202 ezer Ft/m² átlaggal. A legalacsonyabb négyzetméterárakat Nógrádban találhatjuk: az itteni árak a 100 ezer forintot sem érik el. Kistérségi szinten a legdrágább területeket a Balatonnál és a budapesti agglomerációban kell keresni. A közel 300 ezer forintos átlagárral a fonyódi és siófoki kistérség még Budapestet is megelőzi, ebben ugyanakkor nagy szerepe van a tó déli partján eladott nagyszámú új társasház áremelő hatásának.
A budapesti eltikerületek bírják a válság hullámait
Budapesten minimális mértékben, 2 százalékkal csökkent 2011-ben a tranzakciószám. Érdekesség, hogy a piaci működés kettősségét jelzi, hogy míg a pesti belvárosban, az V. kerületben a növekvő forgalom áremelkedéssel párosult, addig a XXI. kerület különösen sötét foltjaival különül el. Csepelen tavaly 20 százalékkal zuhant a forgalom és majdnem hat százalékkal estek az árak is. Budapest egészét véve ugyanakkor valamivel enyhébb volt az éves árváltozás mértéke tavaly. 2011-ben a budapesti lakások átlagára 14,44 millió forint volt, fajlagos árat vizsgálva a II. kerület a legdrágább 374 ezer forinttal, a legolcsóbb kategóriába Csepel, Újpalota, Békásmegyer és a XVII. kerület tartozik 140-190 ezer forinttal. Emellett az is elmondható, hogy örök favoritnak számít a 1014-es irányítószám határolta terület, vagyis a Vár és környéke.
Óvatos optimizmussal tekintenek 2013 elé
Jelenleg több pólusú kereslet-kínálati feszültség tapasztalható a lakáspiacon - emelte ki Valkó. Napjainkra körülbelül a 150 ezres, az elmúlt években elhalasztott és mostanra felhalmozódó, éves vételi szándék lehet reális. Kínálati oldalon emellett ugyanakkor megjelent egy igen jelentős látens piac is, melyet az adósságukkal nehezen küzdő, 90 napon túli tartozással bíró tulajdonosok képeznek. Ezt a mennyiséget csak megfelelő piaci hitelezéssel élénkített kereslet tudná felszívni. A továbbra is szűk és drága hitelkínálat és a fiskális szigor ugyanakkor gátat szabna ennek, a piaci várakozások ugyanakkor már javulást mutatnak.
Emellett az utóbbi hónapok élénkülő befektetési célú vásárlásai, az adósmentő programok piaci bizalmatlanságot enyhítő hatásai, illetve a szocpol és kamattámogatott lakáshitel újbóli bevezetése optimizmusra adhatnak okot. A bizalmatlanság a legnagyobb probléma, ami jelenleg a piacot sújtja, ennek csökkentése érdekében a bankok igyekeznek mindent megtenni. Az adásvételek kötelező elemeként 2012-től megjelenő energiahatékonysági tanúsítvány elterjedésével eközben az alacsony fenntartási költségű ingatlanok iránti kereslet nőhet majd a közeljövőben.
Kevés az információ az értékalapú ingatlanadóhoz
A hvg.hu kérdésére, hogy vajon ez a lakóingatlan-értéktérkép mennyiben nyújthat segítséget a tervezett jövőbeni helyi adók, elsősorban az értéknövekedési adó bevezetéséhez Valkó Dávid elmondta, hogy a korábbi lakóingatlan-értéktérkép elemzéseket a sajtó nagyrészt negatív színben tüntette fel és a NAV adatbázisa több problémával is rendelkezik. További statisztikai elemzések lennének szükségesek ahhoz, hogy valós és részletes képet lehessen kapni az egyes ingatlanok értékéről, állapotáról, maga a NAV-adatbázis, ami alapján ők dolgoztak, erre nem megfelelő. Fischl Ákos, az OTP Jelzálogbank Ingatlanértékelési Főosztályának vezetője hozzátette, hogy a magyarországi adatbázis problémája az, hogy nem elég részletes és további információ is szükséges lenne egy ilyen adó bevezetéséhez. Mivel a NAV adatbázisa csak korlátozottan hozzáférhető, így jobban ki kelletne nyitni ezt a kaput is. Emellett érdemes lenne ezt az adatbázist összekapcsolni az idén január 1-jén bevezetett lakás-adásvételekhez szükséges energetikai tanúsítvánnyal, mivel a tanúsítványt kiállító cégeknek jogszabályi kötelezettségük az adatszolgáltatás a hatóságok felé.
| Az értéknövekedési adó |
| Jövőre tízszázalékos hozzájárulást, lényegében adót kellene fizetniük az önkormányzatoknak az ingatlanuktól megváló tulajdonosoknak. A kormány által még nem tárgyalt előterjesztés szerint ha a helyi építési szabályzat megváltoztatásával, módosításával - például a korábban külterületként nyilvántartott területet bel- vagy építési területté minősítésével - a hatálya alá tartozó területen lévő telkek, épületek forgalmi értéke emelkedik, akkor a növekedés legfeljebb tizedét az önkormányzat elvonhatja. A terhet csak akkor vetheti ki majd az önkormányzat, ha a szabályzat elkészítésével párhuzamosan az ingatlanérték-katasztert is elkészíti a vonatkozó jogszabályok alapján. Az értéknövekedési hozzájárulás bevezetését a tervezet azzal indokolja, hogy "az önkormányzat településrendezési döntései következtében, közpénzek révén a magán-ingatlanvagyonban bekövetkező értéknövekedés meghatározott mértékű elvonásával és az önkormányzat költségvetésébe történő visszajuttatásával lehetőséget teremt közcélú fejlesztésekre". Egyfajta ingatlanadó bevezetésére már 1997 óta vannak próbálkozások, nagyrészt az ingatlan értékéhez kötődően, ugyanakkor az eddigi törekvések mind elbuktak, egyik kormány sem merte felvállalni a lakosságot közvetlenül sújtó új adónemet. Legutóbb 2009-ben bukott el egy javaslat, Baráth Etele szocialista politikus az akkori kormány ingatlandós tervei helyett egy értéknövekedési adót javasolt, de ezt csak akkor kellett volna megfizetni, ha a közösség pénzéből az ingatlan értékét növelő fejlesztés valósul meg, például leburkolnak egy utat a családi ház előtt. |
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
