Kis túlzással egyetlen lehetősége van annak, aki korszerűsíteni, zöldíteni szeretné az ingatlanját: vegyen pár cserepes növényt. Legalábbis a magyar állam szinte teljesen kivonult ebből a – manapság amúgy számtalan okból – aktuális feladatból. Az elmúlt években több jelentős támogatási program futott:

• a 3+3 millió forintos otthonfelújítási program (vissza nem térítendő támogatás és kedvezményes hitel),
• napelem-program (részben fűtéskorszerűsítéssel kombinálva) az átlagjövedelem alatti családoknak,
• falusi csok (családok otthonteremtési kedvezménye),
• a Magyar Nemzeti Bank Zöld Otthon programja (kamattámogatott hitel).

Ebből mostanra csak a falusi csok maradt, amely korszerűsítésre, bővítésre is igénybevehető, ám csak a kistelepülések korlátozott körében és csak egy korlátozott kör (gyerekesek és gyereket vállalók). Új állami program nem várható, a kormány felől utalás sem érkezett rá, hogy bármi bevezetésére készülnének. Az idei költségvetés pocsék helyzetben van, és már a jövő évi is inog, így aligha lesz mozgástér pluszkiadást igénylő pályázat vagy támogatás indítására.

 

A jegybank pedig az infláció letörése érdekében szigorítási ciklusban van – a monetáris szigor ugyan enyhül, de a szigorúság áthúzódik a jövő évre, új kamattámogatott program ezért onnan sem érkezhet.

A legjobb korszerűsítés persze az új ingatlan vásárlása vagy építése, egy új ingatlan már az építéstechnológia puszta fejlődésének köszönhetően sokkal magasabb színvonalat képvisel (szigetelés, energiahatékonyság stb.), mint ami egy több évtizede épült. Ebből a szempontból is különösen fájdalmas, hogy a kormány 2024-től kivezeti a „városi” csokot.

Pedig az ingatlanállomány korszerűsítésére hatalmas szükség lenne, a 2016 óta kiadott energetikai tanúsítványok (amelyek a teljes állomány ötödét fedik le) tanúsága szerint országosan 30 százalék a legrosszabb (HH, II és JJ) energetikai besorolású ingatlanok aránya. a statisztikában csak azok az ingatlanok szerepelnek, amelyre valamilyen adásvétel kapcsán készült energetikai tanúsítvány, így a teljes ingatlanállományt tekintve a helyzet még rosszabb.

Csak egy kis csok

A falusi csok az idei évre halottnak tekinthető, a kormány ugyanis – a normál, avagy „városi” csok megszüntetésével párhuzamosan – bejelentette, hogy 2024-től ez a támogatás kedvezőbb feltételekkel lesz igénybe vehető. Ami nagyobb összegeket is takar, így azok többsége, akik igénybe vennék a falusi csokot, minden bizonnyal kivár pár hónapot, amíg a kedvezőbb feltételek élesednek.

Januártól, ha a meglévő lakás korszerűsítésre és bővítésre vennék fel a csokot, akkor három gyereknél a mostani 5 helyett 7,5 milliót lehet igényelni, két gyereknél 1,3 helyett 2 milliót, egy gyereknél pedig korszerűsítésre 500 ezret, bővítésre 600 ezret a mostani 300 ezer helyett. Két gyereknél 10, háromnál vagy többnél 15 millió forint otthonteremtési kamattámogatott hitelt is fel lehet venni.

Új családi ház építése vagy vásárlása esetén:

• 1 gyermek esetén a jelenlegi 600 ezer forintról 1 millió forintra,
• 2 gyermek esetén 2,6 millió forintról 4 millió forintra,
• 3 gyermek esetén 10 millió forintról 15 millió forintra nő a támogatás.

A falusi csok jövőre 2631 – nagyrészt 5 ezer lakos alatti – kistelepülésen lesz igénybe vehető. Továbbra is csak a gyerekesek (és gyereket vállalók) számára, vagyis ez a támogatási forma tényleg csak egy szűk kör számára segítség. Szó se róla, a falusi csokos településeken még az országos átlagnál is rosszabb az ingatlanállomány állapota, a legrosszabb besorolású ingatlanok aránya itt 60 százalék fölötti.

Akik babát várnak

A létező támogatások közt azért meg kell említeni a babaváró hitelt, amely szabad felhasználású, így ingatlancélokra, akár felújításra, korszerűsítésre is fordítható. Ami azt illeti, az eddigi tapasztalatok szerint a babaváró hitelek többségét ingatlancélra fordítják az igénylők.

Azonban ez a hitel is csak egy relatíve szűk kör számára (gyereket vállalók) elérhető. A jogosultak köre ráadásul jövőre szűkül, csak akkor lehet igénybe venni, ha a házastársak nőtagja 30 év alatti. Ugyanakkor a hitel maximális összege 10-ről 11 millió forintra nő. Az egyéb feltételek változatlanok, egy gyermek születése után a hitel kamatmentessé válik, két gyermek után elengedik a tartozás 30 százalékát, három gyermek után a teljes tartozást.

 

Egy kis brüsszelezés

A kormány önerőből ugyan nem fog támogatási programot indítani, de az uniós Helyreállítási Alap energetikai lábához (REpowerEU) benyújtott tervben szerepel egy felújítási pályázat. Vagyis ha az Európai Bizottság jóváhagyja a benyújtott tervet, és ha megindulnak – a jelenleg a korrupciós-jogállamisági vitában befagyasztott – pénzek, várhatóan elérhető lesz a lakosság számára támogatás.

Sajnos a tervbe csak dísznek került bele – a kormány számára hagyományosan mostoha – a lakóingatlanok energetikai mélyfelújítására kiírandó pályázat. A cél persze nemes, ám mindössze 224 milliárd forintból csupán 20 ezer lakást újítanának föl.

A Magyar Energiahatékonysági Intézet szerint ennyi lakás felújításával elérhető a vállalt 171 gigawattórányi földgázfogyasztási megtakarítás. De évi 130 ezer ingatlan felújításával 1000-1200 gigawattórányi földgázt tudna az ország évente megspórolni. A szervezet tanulmánya szerint 650 ezer ingatlan mélyfelújításával éves szinten 420 ezer tonnával lehetne csökkenteni a szén-dioxid-kibocsátást, és 7,5 petajoule energiát lehetne megspórolni. Ehhez képest az új REPowerEU-s célkitűzések szabad szemmel nem is láthatók.

 

Marad a piaci hitel

Annak, aki nem tud élni a falusi csokkal vagy a babaváróval, maradnak a piaci hitelek. A Magyar Nemzeti Bank 2022 őszén tette közzé, hogy 2023 áprilisától „zöld” elemekkel bővül a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) feltételrendszere. Ezeket a bankok nyújtják és nem kamattámogatottak, mint az MNB Zöld Otthon Programja volt – viszont a pénzintézetek egy sor díjat nem számolhatnak fel, illetve lehetőségük van kamatkedvezményt nyújtani. A díjkedvezmény mintegy 100 ezer forintot jelent hitelfelvételkor, a kamatkedvezmény 1 százalékpont, ami egy átlagos hitel esetében azt jelenti, hogy a teljes futamidő alatt mintegy 3 millió forinttal csökken a visszafizetendő összeg.

 

Korszerűsítést, felújítást vagy akár vásárlást lehet persze finanszírozni „normál” hitelekkel is – a kamatok még meglehetősen magasak, de a jegybank kamatcsökkentési ciklusban van, amit a hitelpiaci kamatok is követnek. Már akad – tavaly október óta először – 7 százalék alatti lakáshitel-kamat, bár az átlag még 8,5 százalék körül mozog. Ha minden jól megy, a kamatcsökkentés a következő hónapokban folytatódik.

Egy kisebb – mármint az ingatlanvásárlásnál kisebb – beruházás finanszírozható személyi kölcsönből, szabad felhasználású ingatlanhitelből vagy kötött célú jelzáloghitelből. A személyi hitelek relatíve drágák, a jelzáloghitelek már olcsóbbak – persze saját tulajdonú, tehermentes ingatlanra van szükség fedezetként.

 

Viszont ha a hitelfelvevő a kölcsönt ingatlankorszerűsítésre fordítja, idővel megtérülhet. Mondjuk egy nyílászárócsere, egy szigetelés, egy fűtés-korszerűsítés alacsonyabb rezsit eredményez, és növeli az ingatlan piaci értékét. A megtérülés természetesen sok tényezőtől függ: a hitel összegétől, költségétől, kamatától, a másik oldalon pedig attól, mennyi megtakarítást eredményez a beruházás és mennyivel növeli az ingatlan értékét.

A személyi kölcsöntől a kötetlen jelzáloghitelig

Lakáscélú jelzáloghitelnél a hitelösszeg akár 80-100 millió forint is lehet, de egyedi bírálattal akár nagyobb hitelt is folyósít a bank – mondja Fülöp Norbert, a Bankmonitor pénzügyi elemzője. Szabad felhasználású jelzáloghiteleknél a maximális hitelösszeg ennél alacsonyabb, hiába volna egyébként a jövedelem és az ingatlanfedezet értéke egyébként elegendő akár nagyobb hitel igényléséhez is. Amennyiben korszerűsítés a hitelcél, akkor az elérhető maximális hitelösszeg magasabb a szabad célú hitelekhez képest.

Személyi kölcsönből a legtöbb banknál 10 millió forint a legmagasabb hitelösszeg, 2 bank ad csak akár 12 millió forintot, ám ehhez magas jövedelmet kell igazolni. Vannak bankok, amelyek csak 7-8 millió forintig mennek el.

A maximális hitelösszeg egyébként függ a nettó jövedelemtől is:

• fix kamatú jelzáloghitelnél és személyi kölcsönnél a havi törlesztő nem haladhatja meg a jövedelem 60, illetve 50 maximális százalékát, attól függően, hogy a kereset eléri-e vagy sem a 600 ezer forintot.
• jelzáloghitelnél a fedezet becsült forgalmi értékének maximális 80maximálisszézaléka lehet a felvehető hitel, de a bankok sokszor nem mennek el eddig.

A bankok jellemzően lakáscélra – használt vagy új építésű – adnak a legkedvezőbb kamattal jelzáloghitelt, ezt követi a korszerűsítés, a legdrágább pedig minden esetben a szabad cél.

Látható ugyanakkor, hogy azonos feltételek (hitelösszeg, futamidő, jövedelem, fedezet értéke) és hitelcél esetén is jelentős a különbség a legdrágább és a legolcsóbb hitel között – figyelmeztet Fülöp Norbert. Például a legdrágább ajánlat ugyanannyiba kerül lakásvásárlás és korszerűsítés hitelcél esetén, ami azért van, mert nem minden bank tesz különbséget árazásban a hitelcélok között.

A személyi kölcsönök kamata minden esetben magasabb, így ugyanakkor hitelösszegnek azonos futamidőre magasabb lesz a havi törlesztője.

 

Az ördög a részletekben

A jelzáloghitelek egyszeri költsége magasabb (értékbecslés, közjegyző, földhivatali papírok), de a bankok ezt részben vagy egészben a folyósítást követően jóváírhatják. A jóváírási akciók bankonként nagyon különbözőek. A jelzáloghitelek esetében fix kamattal jellemzően 20 év a maximális futamidő, míg a személyi kölcsönöknél ez 7 vagy 8 év. Mivel a bankok. kb. fele 7 évig megy csak el, mi is ekkora futamidőt adtunk meg, hogy nagyobb legyen a verseny.

A futamidő nagyobb hitelösszegnél érdekes, hiszen hosszabb futamidővel a havi törlesztő lefaragható – mondja Fülöp Norbert Attila. Viszont hosszabb futamidőnél tovább használjuk a bank pénzét, ezért tovább fizetünk rá kamatot, emiatt a teljes visszafizetés nagyobb lesz. Egy személyi kölcsön akár 3-5 nap alatt is megkapható, a saját számlavezető bank pedig akár napon belül is dönthet. Egy jelzáloghitelnél átlagosan 1-1,5 hónap az átfutási idő-

De kellenek-e számlák a korszerűsítésnél? Ezek a korszerűsítési célú hitelek piaci konstrukciók, amelyekhez a bankok nem kérnek általában számlákat.

 

A hitelek elő- és végtörlesztésének költsége bankonként változó, 1-2maximálisszézalék között szokott lenni. Személyi kölcsönöknél azonban jogszabályi előírás, hogy évente 200 ezer forint díjmentesen előtörleszthető. Ez akkor lehet érdekes, ha a jövedelmünk egyébként viszonylag magas, így a hitelt akár idő előtt is vissza tudjuk fizetni, csak az adott munkához nem állt rendelkezésre elegendő összeg.