Az Otthon Centrum felmérése szerint ez a jelenség leginkább a budapesti agglomerációban és az ország nyugati megyéiben figyelhető meg. Az olcsó lakások piacra kerülésével megjelentek a befektetési céllal vásárló vevők, akik jellemzően ár alapján döntenek egy-egy ingatlan megvásárlásakor.

Az ingatlanpiacot leginkább az befolyásolja, hogy a hitelből vásárolt ingatlanok tulajdonosai hogyan viselik az egyre nehezedő hitelterheket. Deviza alapú lakáshitelek esetében hat százalék, forint alapúak esetében négy százalék körüli a kilencven napon túli késedelemben lévő hitelek aránya. A nehéz helyzet ellenére, a megszorult tulajdonosok még nem szánták rá magukat tömegesen az eladásra, de az Otthon Centrum szerint a kényszerértékesítés már megjelent a piacon. „Kényszerértékesítéssel 2009-ben még csak elvétve találkozhattunk, tavaly már szemmel látható volt azon eladók részaránya, akik fizetési nehézségek miatt voltak kénytelenek megválni otthonuktól, idén várhatóan nőni fog ez a szám” – mondta Kühne Kata az Otthon Centrum ügyvezető igazgatója.

Eladó ingatlan Nyugat-Mgyarországon. Kényszerkínálati piac

hungaromax.com

A kényszerértékesítések aránya ugyan területenként eltérő, de az Otthon Centrum tapasztalatai szerint országos szinten a teljes tranzakciószám 10 százalékát teszik ki azok az eladások, ahol a tulajdonos fizetési nehézség miatt kénytelen megválni ingatlanától. A területi eltéréseket az ott élők jövedelmi viszonyai, az ingatlanok értéke és felvett hitelek nagysága határozza meg. A budapesti agglomerációban például nagy arányban fordulnak elő nagy értékű családi házak, melyek vásárláskori értéke több tíz millió forint volt. A válságot megelőző időszak finanszírozási gyakorlatában már alacsony önerő mellett is biztosítottak hitelt a bankok, így az ilyen nagy értékű ingatlanokon 10-20 millió forintos, vagy még nagyobb jelzáloghitel is lehet.

„A nagyobb hitelek nagyobb tőketartozást és nagyobb törlesztő részletet jelentenek, amiket jóval kedvezőtlenebbül érint devizahitelek esetében a forint árfolyamának gyengülése, mint például egy kisebb, budapesti peremkerületi 10 milliós lakásra felvett 2-3 milliós hitel esetén” – tette hozzá Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Egy másik, széles körben tapasztalható jelenség, hogy az eladók nem akarják elfogadni az árak csökkenését, és az értékesítés indulásakor akár 20-30 százalékkal is túlárazzák ingatlanjaikat. Azok az eladók, akiket fizetési nehézségeik kényszerítenek az eladásra, vagy valamilyen határidő szorítja őket, hamarabb elfogadják a piaci realitásokat, és engednek az árból, ami gyakran jelentős áralkukhoz vezet. A kényszerből értékesítő eladóknak ugyanakkor van egy egyre növekvő csoportja, amely a banknak visszafizetendő tőke miatt nem mehet egy bizonyos ár alá. Ezek az eladók megpróbálják veszteségeiket minimalizálni, akár kivárással is. A devizahitellel rendelkező eladók esetében az árfolyam aktuális állapota szintén befolyásolja az árengedmény mértékét, gyengülő forint mellett kisebb mozgásterük marad az alkura.

„Azok az eladók, akiknek nincs sürgető határidejük az eladásra, nehezebben engednek az árból. Többen visszalépnek az eladástól, egy későbbi időpontban újra próbálkoznak, vagy kivárnak. Ez a taktika nem célravezető, mert az elmúlt másfél évben folyamatosan csökkentek az árak és összességében idén sem számítunk növekedésre, csökkenő mértékben ugyan, de folytatódik ez a tendencia, kivéve a válságban is keresett ingatlan típusoknál, területeknél, ahol árstagnálást jósolunk.” – tette hozzá Déry Attila. „Az árak alakulását az áprilisban lejáró kilakoltatási moratórium következtében esetleg piacra kerülő lakások mennyisége jelentősen befolyásolhatja” – tette hozzá a szakértő.

Az alacsony áron kínált lakások piacra kerülése következtében megjelentek a befektetési céllal vásárlók. Számuk és stratégiájuk területenként változó; a Balaton déli partján, Siófok környékén egyre gyakoribbak azok a vevők, akiknek csak a piaci ár alatti vételár fontos, más tényezők kevésbé számítanak. A budai kerületekben még jóval körültekintőbbek a befektetési céllal vásárlók, ők jellemzően egyéb alternatív befektetési lehetőséget is megvizsgálnak mielőtt ingatlan vásárlás mellett döntenének. A nyugati megyékben az utolsó negyedévben szaporodtak meg a befektetési célból vásárló ügyfelek. A befektetési szándékot azonban nem minden esetben követi tranzakció, a vevők gyakran kivárnak, mert még nincsen jelentős mennyiségű nyomott árú ingatlan a piacon.

„A válság hatásaitól függetlenül azt tapasztaljuk, hogy a vevők számára lakásvásárláskor az egyik fő motiváció még mindig az életkörülményekből adódó, vagy élethelyzet szülte változások; a házasság, válás, születés, gyerekek elköltözése, öröklés. Ugyanakkor, a válság előtti időszakhoz képest sokkal tudatosabbak, körültekintőbbek, igyekeznek a kínálati piacban rejlő lehetőségeket minél jobban kihasználni. Hosszabb távon gondolkodnak, fontosabb lett számukra az ingatlan későbbi eladhatósága” – hangsúlyozta Kühne Kata.

Az ország nyugati megyéiben 2009-ről 2010-re csaknem kétszeresére nőtt a kényszerből eladásra kínált ingatlanok száma, a tavaly tapasztalt kínálat növekedésének ez az egyik fő mozgatórugója volt. Az Otthon Centrum kínálatában ezen a területen 10-15 százalék között volt 2010-ben a kényszerből eladásra kínált ingatlanok aránya. A kényszer mögött azonban nem csak hitelproblémák, hanem megélhetési gondok is állhatnak, bár ezek is egy tőből, a gazdasági helyzet romlásából fakadnak.

A főváros budai kerületeiben az Otthon Centrum kínálatában 5-10 százalék körül tehető a fizetési nehézségből értékesített lakások aránya. Azon piaci szegmensekben, ahol csökkentek a bérleti díjak, illetve a csökkenő kereslet miatt bizonytalanná vált a kiadás, a tulajdonosok próbálnak szabadulni a kiadásra vásárolt ingatlanjaiktól. Megjelentek azok a budai befektetők, akik más befektetési formába menekítik pénzüket, vagy megváltozott életkörülmények miatt szabadítják fel tőkéjüket.

A Balaton déli partján, Siófokon is jellemző, hogy a tulajdonosok próbálnak megszabadulni elsősorban bérbeadás céljából vásárolt, épített ingatlanjaiktól. Ezek az ingatlanok jellemzően a 80-as években épült házak, elavultak, korszerűtlenek, fenntartásuk aránytalanul sokba kerül.

A belső, pesti kerületekben is érezhetően növekedtek 2009-ről, 2010-re a hitelproblémák miatt értékesített lakások. A pesti peremkerületekben kerületenként eltérő a helyzet; a XVI. kerületben eddig nem volt tapasztalható az eladási kényszer, míg a XVIII. és X. kerületben ennek az ellenkezője figyelhető meg, bár ez elsősorban eladási szándékot jelent, mivel az árban rugalmatlanok az eladók. Az Otthon Centrum portfoliójában megközelítőleg 15 százalék a kényszerből eladásra kínált ingatlanok aránya ez utóbbi két kerületben.