Tanácsok hitelt felvevőknek

• Alaposan olvassuk el a banki szerződést, és ha valamilyen kitételt nem értünk, szakemberrel értelmeztessük. • Érdeklődjünk arról is, mire számíthatunk az adott banknál, ha önhibánkon kívül esetleg nem tudjuk fizetni a hitelrészleteket. • Figyeljünk arra, hogy a banki szerződés mit tartalmaz az opciós vételárra vonatkozóan: a vételi jog gyakorlása esetén elismeri-e például az adott ingatlannál bekövetkező értéknövekedést, és ha nem tudnánk törleszteni, akkor a biztosítékul szolgáló ingatlan értékesítéséről adott időn belül mi magunk gondoskodhatunk-e. • Ha ezek hiányoznak a szerződésből, lehetőleg olyan banknál vegyünk fel hitelt, amelyik lehetőséget ad, hogy baj esetén maga élhessünk az érintett lakás eladásával. • Készítsünk ún. válságtervet, illetve képezzünk egy minimális pénztartalékot az esetleges fizetésképtelenség esetére.

Nem kis felelősség ingatlanfedezetre banki kölcsönt felvenni. Az általában 10-20 éves hitel-futamidő alatt ugyanis bárki kerülhet önhibáján kívül is olyan helyzetbe, hogy nem tudja fizetni a törlesztő részletet, és ha későn „lép”, lakását, házát akár el is árverezhetik a feje fölül. A fizetésképtelenség oka lehet például, hogy az illető elveszíti munkahelyét, csődbe megy a családi vállalkozás, vagy éppen, mint napjainkban, a jelentős forintleértékelődés miatt a devizahitelt felvett adósok törlesztő részlete oly mértékben emelkedik havonta, amit már nem bír el minden családi költségvetés.

Szakértők szerint az árfolyamgyengülés, illetve a növekvő kamatszint nyomán adódó pár ezer forintos havi többletkiadás nem jelenthet problémát, a gyakorlat azt mutatja: számos háztartásnak nincs megtakarítása, ezért a 10-20 százalékos, tartós törlesztőrészlet-növekedés finanszírozása többeknek igenis gondot jelenthet. A probléma valódiságát jelzi, hogy az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal becsült adatai szerint a kedvezményes lakáshitel konstrukciók bevezetése óta 15 milliárdra tehető a „bedőlt” lakáshitelek összege, és 5 ezer lakáshitel esetében indult el a végrehajtás. A megkérdezett pénzintézetek – már amelyik ad erről információt – 1-2 százalék körülire teszik az elmúlt években adósságcsapdába került ügyfeleik arányát.

Biztonsági szelepek
Mit tehet a lakáshitelt felvevő, ha nem tudja törleszteni az esedékes havi részleteket? Szakemberek szerint eddig nem szabad eljutni, hiszen ebben az esetben a hitelt nyújtó pénzintézet felmondja a szerződést, a fennmaradó összeget pedig egyben kell kiegyenlíteni. Ha ezt nem tudja megoldani, a bank elindíthatja a végrehajtást. A bankok ugyanis kőkemény biztonsági szelepeket építenek be a hitelszerződésekbe, amelyekről  még a kölcsön felvétele előtt ajánlatos - akár szakember segítségét igénybe véve - a legapróbb részletekig tájékozódni. Így fel lehet készülni azokra a több mint kellemetlen meglepetésekre, amelyek a nehéz anyagi helyzetbe került adósokat nemfizetés esetén érik, és esetleg ki lehet védeni, hogy eljussanak az utolsó fázisig: a lakásárverésig.

A bank opciós joga

A Polgári Törvénykönyv szerint, ha a tulajdonos valakinek vételi, más néven opciós jogot enged, az a tárgyat (ingatlant) egyoldalú nyilatkozattal megvásárolhatja. Az erről szóló megállapodást a vételár megjelölésével írásba, jelen esetben a lakáshitel-szerződésbe kell foglalni. A hitelt folyósító bank, ha az adós nem fizeti a részleteket, felmondhatja a hitelszerződést, és a tulajdonos hozzájárulása, új szerződés megkötése nélkül megszerezheti a fedezetül felajánlott ingatlan tulajdonjogát. Ugyanakkor arra is van módja a banknak, hogy tulajdonjog megszerzésére más szervezetet jelöljön ki.

Átmeneti csökkentés
Némileg megnyugtató, hogy manapság a bankok többsége is megértőbb, mint a korábbi években volt. Hiszen amint több pénzintézetnél elmondták, egyrészt érdekük, hogy visszafizessék számukra a felvett hitelt, másrészt az, hogy elégedett ügyfeleik legyenek, és ezáltal még több kölcsönt helyezhessenek ki. Így például több helyütt már egy hónapos részletelmaradás után telefonon, és levélben is felhívják az ügyfél figyelmét a tartozás következményeire (késedelmi kamat, adóslistára kerülés, végül szerződésbontás és kényszerárverezés). Némely pénzintézetnél arra is van mód, hogy ha időben jelzi fizetésképtelenségét az adós, átmenetileg több (maximum hat) hónapig csökkentsék a havi részletek összegét, vagy szüneteltessék a befizetéseket.

Kiváltható hitelek
Ha mégsem lehet elkerülni az ingatlan elárverezését, több bank is lehetőséget ad a tulajdonosnak, hogy meghatározott időn (általában 30 napon) belül ő maga próbálja eladni lakását. Ez a 30 nap azonban – különösen a mai, lassú forgalmú használtlakás-piacon – kevés ahhoz, hogy akár a reálist megközelítő forgalmi értéken értékesíteni lehessen az érintett lakást, hiszen ilyen procedúra alatt álló ingatlanra egyébként is nehezen találni vevőt. – állítja Lénárt Marianna, a két éve működő Banki Hitel Károsultjainak Egyesülete főtitkára. Az érdekvédelmi szervezet képzett jogászokkal képviseli a náluk segítséget kérő, leggyakrabban önhibájukon kívül fizetésképtelenné vált banki ügyfeleket az érintett pénzintézeteknél. Próbál fizetési haladékkal, hitelszerződés-módosítással a felek között megegyezést elérni.

A főtitkár szerint a legjobb, ha az ügyfelek még időben, tehát a bajt megérezve bekopognak hozzájuk, ekkor arra is van lehetőség, hogy más banknál kiváltsák a „bedőlt” hitelt. A hitelkiváltás összeg 50-100 ezer forint között mozog, amelyet a kölcsönt átvett bank a folyósított összegből von le, így a pénzszűkében lévő ügyfélnek nem kell ezt előteremtenie.

Alacsony fedezeti értékek
Természetesen a jelenlegi hazai 219 pénzintézetből (70 százalékuk foglalkozik ingatlanfinanszírozással is) többnek kevésbé rugalmas a hitelfolyósítási és – biztosítási gyakorlata. Ezért érthető, hogy az állampolgári jogok biztosához, és a Pénzügyi Szervezetek Állami Felügyeletéhez (PSZÁF) is számos panasz érkezett az elmúlt években, főleg az egyes bankok hitelfedezet-számítási metodikáját illetően. Mindkét szervezet foglalkozik a beérkező adóspanaszokkal. A szakemberek azonban a panaszok kapcsán megállapították, az törvényileg  nem jogsértő, ha a bank az ingatlan hitelfedezeti értékét alacsonyan (50-60 százalékban) határozza meg, az azonban már beleütközik a Ptk. jóhiszemű és tisztességes eljárást előíró alapelvi követelményeibe, hogy a több banknál a hitelszerződésben kikötött elővételi (opciós) jog alapján – a hiteltörlesztés elmaradása miatti árverezéskor – gyakorta ezen az irreálisan alacsony áron jutnak egyes pénzintézetek a lakáshoz. Erre azonban egyelőre csak az a megoldás kínálkozik, hogy az ügyfelek még a hitelszerződés aláírása előtt tájékozódnak teljes részletességgel a felvett hitel összes költségéről és a kockázatairól.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media