Feltehetően néhány hónapra vagyunk csupán a tömeges oltástól és a „normális élet” visszatérésétől. Jelen írásunkban abból a feltételezésből indulunk ki, hogy a Covid vakcina hatásos lesz és a lakosság több, mint 50 százaléka beoltottá válik a második negyedévben. A gazdasági és pénzügyi környezet ennek ellenére az átlagosnál sokkal kevésbé kiszámítható, mindenki nehezebben lát előre saját pénzügyeit illetően is.

 Ingatlanárak fel, vagy le?

A közép-európai országok legrosszabbul teljesítő ingatlanpiacával Magyarország rendelkezett 2020 2. negyedévében az MNB lakáspiaci jelentése alapján. A csúcsról 7 százalékkal esett vissza az átlagos lakásár, míg a környező országokban stagnálás, vagy további emelkedés jellemezte a piacot. E mögött elsősorban a 2017 közepe és 2019 közepe közötti magasan átlag feletti áremelkedés húzódik meg hazánkban. Nagyobb emelkedés után indokolt volt egy kisebb konszolidáció.

2021-ben erősen megváltoztatja az ingatlanpiac helyzetét számos kedvező szabályozói döntés:

1. Az új építésű ingatlanok áfája ismét 5 százalékra csökken (27%-ról).
2. A használt és az újépítésű lakások vásárlása egyaránt illetékmentes lesz, amennyiben a vásárló csok-ot vesz igénybe hozzá. (Ez Budapesten 1,2-2,5 millió forint konkrét pénzügyi előnyt jelent egy-egy ingatlan megvásárlásánál.)
3. Január 1-től elérhető lesz az akár 3 millió forintos lakásfelújítási támogatás, amelyhez február 1-től kedvezményes, fix 3 százalékos kamatozású hitel is igénybevehető lesz a legalább egy gyermeket nevelő családoknak

A 2. és 3. pont érdemben jobb helyzetbe hozza a használt lakást vásárlókat. Ha vállalják a felújítást, akkor az illetékmentesség és a felújítási támogatás révén ugyanahhoz a lakásminőséghez akár 4-6 millió forinttal olcsóbban hozzá tudnak jutni. Mindez természetesen azonnal pozitív hatást gyakorolhat a felújítandó állapotban lévő lakások piacára.

Az érem másik oldala, hogy a kormányzat által támogatni kívánt ingatlan beruházások ugyanazt a szakembergárdát fogják megszólítani, mint akik a lakásfelújításokat is elvégezhetik. Újra visszatérhet az a jelenség, hogy már az is megtiszteltetés lesz, ha a felújításra árajánlatot kap az ingatlantulajdonos. Piaci körülmények között ez nem jelenthet mást, mint a kivitelezési és felújítási munkák árának emelkedését (különösen abban az időszakban, amíg a határok átjárhatósága újra nem éri el a Covid előtti szintet, és nem fogják a kapacitáshiányt enyhíteni a beutazó ukrán, román… stb. munkások.)

Az átlagember számára a nagy kérdés az lesz, hogy az új intézkedések pozitív hatása és az áremelkedés milyen egyenleget mutat majd. Vélhetően a bátrabbak és gyorsabbak számára fog a mérleg pozitív szaldót mutatni. Amennyiben a munkanélküliség nem nő érdemi mértékben (és így nem gyengül a fizetőképesség az ingatlanpiacon) 2021 első félévében, nagy a valószínűsége, hogy 2021. második felére, valamikor év végéig az ingatlanárak emelkedése teljes mértékben felemészti majd a kormányzati intézkedések pozitív hatását a kapacitáshiány miatt.

Ki, miből és hol tud ingatlant vásárolni?

Nagyon jól hangzik, hogy a magyar lakosság eladósodottsága – még mindig a 2008-as devizahitel válság utóhatásaként - lényegesen alacsonyabb, mint a környező országok, vagy akár az EU lakosság átlaga, ezért érdemben van tere a hitelből történő lakásvásárlásnak. Egy lakás hitellel történő megvásárlásához azonban önerőre is szükség van, ami a vételár minimum 20 százaléka, de inkább 30 százalék.

Ez a meglévő megtakarítási szükséglet, mely Budapesten már 6-10 millió forint „zsebben” lévő pénzt feltételez, jelenti az igazi problémát a legtöbb ingatlanvásárló számára. Egyre inkább elmondható, hogy Budapesten a lakásvásárlás a gyengébb pénzügyi erővel, alacsonyabb megtakarítással rendelkezők számára nem tud reális alternatívát kínálni.

Az ingatlanpiac tehát elkerülhetetlenül tovább polarizálódik, mely konkrétumok szintjén vélhetően az alábbi formákban nyilvánul meg:

• A vidéki, átlagnál jobban prosperáló nagyvárosokban az áremelkedés meghaladhatja a budapesti árdinamikát.
• Az érdemi megtakarítással nem rendelkező családok pedig vélhetően egyre inkább csak az ingatlanpiac kevésbé népszerű lokációiban fognak vásárlási lehetőséghez jutni. (Több fiatal pár számára elkerülhetetlen lehet a házasság, hogy a 10 millió forintos, kamatmentes Babaváró hitelen keresztül szerezzék meg a lakásvásárláshoz szükséges önerőt. A Babaváró hitel 75 százaléka ugyanis önerőnek minősül a hitelből történő lakásvásárlásnál.)

Olcsó marad a hitel?

A ma uralkodó hazai (és ennél lényegesen fontosabb) nemzetközi trendek alapján nem várható elmozdulás a nagyon alacsony kamatszintek világától. A 0 százalék körüli kamat és olcsó hiteleken keresztüli gazdaság élénkítés ma az elsődleges standard a világ döntő részén. Mindebből egyenesen adódik, hogy érdemi kamatemelkedésre nem számíthatunk egészen addig, amíg az infláció nem ugrik meg jelentősen, 4,5-5 százalék környékére.

A bankok hitelezési kedvét némileg csorbíthatja, hogy – teljesen váratlanul – a kormányzat, a korábbi koncepcióval szemben 2021 első félévére nem csak a veszélyeztetett rétegeknek, hanem minden hitelfelvevőnek automatikusan változatlan formában meghosszabbította a hitelmoratóriumot, azaz aki nem akar, annak nem kell fizetni hitelei törlesztőit, akkor sem, ha ezt könnyedén megtehetné. Ez többletköltséget jelent a bankoknak, melyet valamilyen formában vélhetően vissza szeretnének termelni.

Az ingatlan fedezettel nem rendelkező személyi kölcsönök kamatplafonja megszűnik januártól, így már optikai csalódásként sem lesz jelen a hitelfelvételt követő első hónapokban az 5 százalékos kamat. A piaci kínálat minden bizonnyal visszatér a 7-15 százalék közötti kamatszinthez (magas keresetűek számára az alsó, alacsony keresetűek számára a felső határérték lehet az irányadó).

A hitelpiac talán legkarakteresebb változása 2021 első felében az állami támogatással rendelkező konstrukciók szerepének növekedése lesz. Az ingatlanvásárlók számára ma már több millió forintos kérdéssé vált, hogy optimálisan tudják-e kombinálni a csok támogatást, a 0 százalékos Babaváró hitelt, a 3 százalékos fix kamatozással rendelkező támogatott hiteleket és a normál banki hiteleket. Ember legyen a talpán, aki szakértő nélkül önállóan optimalizálni tudja a saját helyzetére a megfelelő finanszírozási kombinációt.

Megtakarítások: újra többet tennénk félre  

A Covid által generált általános bizonytalanság a világ szinte minden szegletében felértékelte a megtakarítások jelentőségét. A racionálisan gondolkodó többség számára mára már nem az az elsődleges kérdés, hogy mennyi kamatot kereshetek a félretett pénzemen, hanem megélt és megértett szükségszerűséggé vált a megtakarítások növelése.

Ma egy-egy jobb lakáshitelt is megkaphatunk infláció közeli, vagy kicsivel az alatti kamatszinten, így nem csodálkozhatunk azon, hogy érdemi kockázatvállalás nélkül szemmel látható (értsd 3 százalék feletti) kamatot nem tudunk elérni. Ez alól egyetlen kivételt az állam által támogatott megtakarítási formák jelenthetnek. Egyrészt a lakossági állampapírok, melyek közül változatlanul a szuperállampapír névre is hallgató MÁP+ lehet az elsődleges favorit (éves 4,95 százalékos kamat 5 éves megtakarítás esetén). Másrészt a nyugdíj előtakarékossághoz kapcsolódó, (130-280 ezer Ft/év) adóvisszatérítésen keresztül támogatott nyugdíjmegtakarítások vihetik a prímet.

A megtakarítók a Covid első hulláma után már egyre kevésbé voltak aktívak az ingatlanpiacon (vásárlás kiadási céllal). Budapesten az Airbnb modell fejre állt a jól fizető külföldi turisták elmaradása miatt. A vidéki nagyvárosokban azonban egy kicsit emelkedett a befektetési céllal vásárlók aránya, és ma már minden negyedik vásárlást ők hajtják végre.

A megtakarítási, befektetési célú ingatlanvásárlásnak újabb lökést az infláció adhat. Amennyiben az infláció újra 4 százalék fölé emelkedik, akkor már a szuperállampapírral érdemben versenyezni tud az ingatlanba fektetett pénz. 

Mi lesz veled gyengélkedő forintunk?

A magyar fizetőeszköz 330-on kezdte az évet és közel 363-on fejezte be az euróval szemben. Szinte hajszál pontosan 10 százalékot gyengült kis hazánk devizája. Nem véletlen merült fel sokakban az elmúlt időszakban, hogy nem lenne jobb meglévő megtakarításainkat euróra váltani.

A cikk elején megfogalmazott alapfeltételezést fenntartva (a Covid vakcina hatásos lesz és a lakosság több, mint 50 százaléka beoltottá válik a második negyedévben) azt valószínűsíthetjük, hogy további 10 százalékos gyengüléssel nem kell számolnunk egy éven belül. A forint gyengülése ugyanis olyan gyors volt az elmúlt időszakban, hogy az már a gazdasági szereplők számára a tervezhetőséget és kiszámíthatóságot veszélyezteti. Ugyan nincs hivatalos forint árfolyamcélja sem az MNB-nek, sem a kormánynak, de ha a gyengülés dinamikáját nem sikerül megfékezni, az mind politikailag, mind gazdaságilag több káros hatást vonhat magával.

A forint újbóli erőteljes gyengülését két tényező válthatja ki: egyrészt az infláció tartósan 4 százalék fölé emelkedése, másrészt az EU és Magyarország közötti politikai kapcsolatokban megjelenő újabb számottevő feszültségek.