Szemben az általános közvélekedéssel, a jelenlegi jövedelemarányos árszintek sem historikusan, sem regionálisan nem tekinthetőek magasnak, és még mindig jobb helyzetben vagyunk, mint a válság előtt, és még mindig jobban megéri venni, mint bérelni – derül ki az legfrissebb magyar lakáspiaci felmérésből.

Jelenleg a ciklikus lakáspiac érett, „normális” működési szakaszában járunk – derül ki az OTP Lakóingatlan Értéktérkép friss elemzéséből, melyben 2018 első három negyedévének a NAV által eddig feldolgozott forgalmi adatai alapján készítettek.

18 járásban csökkentek a négyzetméterárak

A forgalmi adatok az elmúlt három évhez hasonlóan továbbra is két számjegyű, országos átlagban 18 százalék körüli nominális áremelkedést mutatnak. A budapesti drágulás az egy évvel korábbi 15-ról 20 százalékra gyorsult, s nagyjából ezt a mozgást követik a megyei jogú városok is. A kisebb városok lakóingatlanai a tavalyi átlagosan 8 után idén eddig 11 százalékkal lettek drágábbak, míg a községek hasonló mutatója látványosan, 1-ről 19 százalékra ugrott, de hozzá kell tenni: sokéves értékvesztés után a községi átlagár nagyon alacsony bázisról indult el tavaly. Ráadásul akad 18 járás (a vizsgált 153 járás 12 százaléka), ahol nominálisan csökkentek az ingatlanárak (a térképen pirossal jelölték őket).

OTP

A panelreneszánsz élesztette újra az árakat

Az elmúlt öt év áremelkedési trendje a lakótelepi lakások felől indult, s itt mehetett végbe a legnagyobb arányú értéknövekedés az elmúlt években – olvasható az elemzésben. Így mára az eladott lakótelepi lakások országos átlagos négyzetméterára meghaladja a 260 ezer forintot. Idén a téglalakások ára ismét jobban drágult, aminek hátterében – az összforgalomból országosan csak néhány százalékkal részesedő, ám látványos drágulást mutató – új lakások bővülő forgalma állhat.

Az átlagár ranglista nem tartalmaz nagy meglepetést: Budapesttel (495 ezer Ft/nm) természetesen nem számolva továbbra is Győr-Moson-Sopron a legdrágább, 305 ezres négyzetméterárral. A 200 ezres limitet már tizenegy megye is haladja meg. A legolcsóbb hagyományosan Nógrád megye, 85 ezer forint alatti árszinttel. A 150 ezres szint alatt van emellett Borsod-Abaúj-Zemplén és Békés megye. Az eladott ingatlanok országos átlagára az év első három negyedévében 337 ezer – Budapesttel nem számolva 214 ezer – forint volt négyzetméterenként.

Ennyi az annyi

A megyeszékhelyek között az idei első három negyedévben Szekszárd drágult legnagyobb ütemben, 34 százalékkal. Több mint negyedével nőtt az átlagár Szolnokon, Tatabányán, Miskolcon és Egerben. Csakúgy, mint a megyék esetében, itt is tehát az amúgy az olcsóbbak közé tartozó városok drágultak jobban, tehát működik a bázishatás. A legdrágább megyeszékhely Győr, 315 ezer négyzetméteres átlaggal.

A fővárosi kerületek árváltozás élbolyban idén is olyan olcsó, városperemi kerületek vannak (XVIII. – itt 31%!, XVII., XXI., XV., IV., XIX.), melyek nem befektetési célpontok, és a korábbi évekkel ellentétben nem is feltétlenül a manapság „slágernek” számító lakótelepi jellegű, hanem sok családi házas kertvárosi övezet van köztük.

A rangsort továbbra is az V. kerület vezeti 800 ezer forint feletti átlagos négyzetméterárral. 50 százalékot meghaladó mértékben drágult, és ezzel élen áll a fővárosban a 1015-ös körzet, azaz az I. kerület Vízivárosi része. Emellett a 1188-as körzet (a XVIII. kerület városhatár melletti kertvárosi része) produkált még több mint 40 százalékos emelkedést.

A befektetők hajtották a lakótelepi árakat

Mint a legolcsóbb lakáskategória, az iparosított technológiával épült ingatlanok egyrészt jó befektetésnek számítottak (és számítanak mind a mai napig), hiszen elhelyezkedésük, közlekedési kapcsolataik és szolgáltatási ellátottságuk révén gyakran kedvelt albérleti célpontok, így a válságból való kilábalást az panelek iránti kereslet hajtotta. Az épületek folyamatos korszerűsítésével mára ugrásszerűen javult a megítélésük, saját lakás céljára is népszerűbbek.

A fővárosban jelenleg a XI. kerületben a legdrágábbak a lakótelepi lakások, közelítve a félmilliós négyzetméterárat, jóllehet három éve még csak 264 ezer forint volt a kerületi átlag. Budapesten kívül a megyeszékhelyeken találjuk a lakótelepi állomány másik jelentős részét. Nagyvárosainkban három év alatt összességében 60 százalékkal drágult ez az alpiac. Legnagyobb mértékben, 80 százalékkal a tatabányai lakótelepek ára nőtt 2015 óta. A 75 százalékot Egerben és Kecskeméten érte el a drágulás szintje.

Jobban megéri venni, mint bérelni

Bár az öt év alatt országosan kimutatható 80 százalékos (Budapesten 120 százalékos) nominális áremelkedés alapján joggal vetődhet fel, hogy ezek az árszintek már nem megfizethetőek, a kereslet folyamatos élénkülése nem ezt jelzi vissza. A lakásárak és a nettó átlagkeresetek alapján kijelenthető, hogy jobb helyzetben vagyunk (azaz kevesebb havi – konkrétan országosan 1,1, Budapesten 1,7 – jövedelemből tudnánk venni egy átlagárú lakásnégyzetmétert), mint a válság előtti években. Ennek oka, hogy a nettó átlagkereset, szemben a lakásárak ötéves emelkedésével, immár legalább tíz éve töretlenül nő.

A historikus összevetés mellett a regionális összehasonlítás is azt mutatja, hogy a magyar lakásárak összességében, jövedelemarányosan nem túlzóak; a környező országos között nagyjából a középmezőnyben állunk. A vásárlási kedvet fűti az a reláció is, hogy Magyarországon az egyik legalacsonyabb a ’price to rent ratio’, azaz jobban megéri lakást venni, mint bérelni.

Bár a lakásvásárlással és -kiadással elérhető nettó hozamok csökkennek, az 5–6 százalékos szint még vonzó a potenciális vásárlók szemében.

Direkt húzhatják a kivitelezők az átadást

A 2018. november 1. előtt jogerős építési engedélyt kapott házak – melyeknél a legújabb szabály szerint továbbra is 5 százalék marad az áfa – építői közül sokan kivárnak a kivitelezéssel, hiszen 2023. december 31-ig él számukra a kedvezmény, s joggal gondolhatják, hogy a szűkössé váló kínálat miatt tovább nő az árszint. Bár nem várható, hogy teljesen kiszáradna az újlakás-piac a 27 százalék áfa mellett sem, néhány éven belül biztosan lehet számítani a piac tisztulására és koncentrációjára – derül ki az elemzésből.

Erre közvetetten pozitív hatással lehet a kiszámíthatóvá váló – és a kínálatot visszafogó – áfaszabályozás. Az előző felívelő ciklus (1998 és 2006 között) nyolc évig tartott, s a mostani fellendülés sokban hasonlít rá, azaz a hosszabb, több éven át tartó fellendülést és áremelkedést évekig tartó lehűlés, stagnálás követheti. Ugyanakkor sok múlik az előre nem kiszámítható, ám a lakáspiacot jelentősen befolyásoló kormányzati döntéseken.