A hagyományos osztrák és német befektetőket felváltották a Nyugat-Európa távolabbi feléből érkező ír, angol és dán érdeklődők - leginkább ez a változás tapasztalható az uniós csatlakozás óta a hazai földpiacon. A vevőjelöltek azonban egyelőre óvatos duhajok: nem túl nagy számban s a szigorú magyarországi földjogi szabályozás kiskapuit keresgélve jelentek meg vételi szándékaikkal. Mivel Magyarországon jogi személy, illetve külföldi magánszemély nem szerezhet termőföldet - utóbbiak a ritka kivételektől eltekintve egészen az EU-csatlakozástól számított hétéves átmeneti időszak leteltéig, azaz 2011-ig -, a most a földpiacon befektetni szándékozó nem magyar EU-polgárok számára az lehet a legkézenfekvőbb megoldás, ha földbérleti joggal rendelkező gazdasági társaságokat vásárolnak meg.

"Azért persze ma is megoldható minden" - utalt a HVG-nek a szigorú jogi szabályozás létező kiskapuira Fűr Zoltán, a termőföldingatlan-közvetítéssel foglalkozó Földbróker.hu Kft. ügyvezetője. És még csak nincs is új a nap alatt; az úgynevezett zsebszerződéseket - azaz a magyar földeladó és a külföldi vevő között kötött háttér-megállapodásokat - gyakorlatilag sikertelenül próbálta lefülelni az Orbán-kormány (HVG, 2001. július 21.). Fűr szerint ügyes jogászok ma is ki tudják szolgálni számukra biztonságos jogi megoldással az új külföldi érdeklődői kört.

Ám sem a lehetőség, sem a szórványosan érkező külföldiek, sem a magyarok nem mozgatták meg a földpiacot az elmúlt másfél évben, az árak nagyjából a 2003-as szinten maradtak. "Az uniós csatlakozáshoz fűződő várakozásokkal indokolható árak már tavalyelőtt kialakultak. Azóta pedig az korlátozza a piac élénkülését, hogy akinek lenne tőkéje a vásárlásra, annak tiltja ezt a földtörvény" - indokolta a pangást Fűr. A Földbróker.hu adatai szerint az átlagár ma hektáronként 350-450 ezer forint, ami azonban, tájegységtől és a föld termőképességétől függően, széles sávban szóródik. Észak-Magyarországon 250-400 ezer forintért, Nyugat-Magyarországon 400-600 ezerért, a Dél-Alföldön 500-800 ezerért, a hagyományosan "drága" Kisalföldön 700 ezer fölött, Debrecen környékén pedig a kiváló minőségű, öntözhető földek akár 1 millió forintnál is magasabb hektáronkénti áron kelnek el. Ez pedig még mindig jóval alatta marad az uniós áraknak. Az ausztriai Burgenlandban például egy hektár 1,5 millióba, más, nyugatabbra fekvő osztrák területeken 3 millió forintba kerül.

Országrészenként azonban nemcsak az ár, hanem a földpiaci aktivitás is változik. "Tavaly az előző évihez képest 40 százalékkal nőtt a forgalmunk" - mondta a HVG-nek Nagy Ferenc, a Borsod-Abaúj-Zemplén megyében termőföldek adásvételével és bérbeadásával foglalkozó TiszaCash Rt. igazgatója. Tapasztalatai szerint a vevők pénzügyi befektetők, illetve gazdálkodók. Az uniós és a magyar földárak közötti különbség miatt kódolható áremelkedésen túl mindkét vevői kör számára megfelelő vonzerőt jelent a hektáronként - a tavalyi év után is járó - több mint 33 ezer forintos (HVG, 2005. május 14.) területalapú támogatás. Ez a pénz független a föld minőségétől, így egy gyengébb minőségű birtok - a termés mennyiségétől és árától függően - akár még magasabb reálhozamot is fialhat. A földbérleti piacon ugyanis általánossá vált, hogy a területalapú támogatás felét a tulajdonosok "elkérik" a bérlőktől. A bérleti díjak, illetve a földbe fektetett pénz hozamának emelkedése pedig elvileg akár áremelkedési lehetőséget hordoz. Ezt tapasztalták Borsodban is az elmúlt évben. Nagy szerint míg korábban a földek 80 százaléka cserélt gazdát hektáronként 200 ezer forint körüli áron, és csak 20 százalék 300 ezerért vagy többért, most ez az arány megfordult.

Az egy-egy régióban tapasztalható pezsgés ellenére a jelenlegi földforgalom nem nevezhető jelentősnek. A szakértők csak a 2011-es piacnyitást megelőző két-három évben várnak igazi mozgolódást, a boomot pedig legfeljebb ezt követően. Ha ez így lesz, akkor nem sokat ér a hétéves átmeneti időszak, amit abban a reményben kért - igaz, a hét évnél is többet - a magyar kormányzat, hogy annak leteltével kiegyenlítődnek az uniós és a magyar földárak. Ehhez viszont a jelenleginél élénkebb üzletmenetre volna szükség. Az évi teljes földforgalom nagysága most főleg azon múlik, kicserélődik-e egy-egy, több ezer hektárt művelő gazdasági társaság tulajdonosi köre. Ha ezeket leszámítjuk, az 50-200 hektár közötti, már megfelelő nagyságúnak mondható földterületek adásvételéből a becslések szerint csupán évi mintegy 5 ezer hektárnyi forgalom jöhet össze.

Ez pedig édeskevés a magyarországi teljes, közel 6 millió hektáros termőterülethez viszonyítva. A politikailag legérzékenyebb kérdéshez - azaz a jogi személyek földvásárlási tilalmának feloldásához - a választások előtti utolsó évben valószínűleg nem nyúl majd hozzá a kormánykoalíció. "A földjogi szabályozás átfogó módosítására nem készül a tárca" - jelezte a HVG-nek Benedek Fülöp, a Földművelésügyi és Vidékfejlesztési Minisztérium (FVM) közigazgatási államtitkára. Az is igaz ugyanakkor, hogy az FVM, illetve a kezelésében lévő Nemzeti Földalapkezelő Szervezet egyeztet az MSZP - Németh Imre megbuktatásában jelentős szerepet vállaló (HVG, 2005. április 30.) - agrár- és vidékfejlesztési munkacsoportjával, hogy módosítsák a földtörvény egyes rendelkezéseit. Ezek azonban - állítja Benedek - csupán technikai jellegű, az EU szabályozása miatti változtatások lehetnek. Több tízezer hektáron inkább az elbirtoklás megelőzése a célja a földalapnak. Ekkora terület "maradt meg" ugyanis az eredetileg kárpótlásra kijelölt területekből, amelyeket néhol élelmes földművesek jogcím nélkül használnak.

A földbróker az agrártárca által meghirdetett programokkal (lásd Eke helyett postás című írásunkat) együtt is nullának tekinti a földalap hatását a piacra. Szerinte a birtokkoncentráció elősegítése állami feladat lenne, mert a mostani ütemben száz év alatt sem érhető el a hatékonynak tekinthető birtokszerkezet kialakulása. Fűr úgy véli, a földalapot nemzeti földingatlanalappá kellene átalakítani, amely a forrásait - belföldi magán- és jogi személyek, illetve az állam által jegyezhető - befektetési jegyekből szedné össze. Az ily módon gründolt, minimálisan 50 milliárd forint tőkével már meg lehetne mozdítani a piacot, könnyebben menne az értéknövelő birtokegyesítés, a földárnövekedésből származó haszonból pedig a belföldi kisbefektetők is részesedhetnének.

KELEMEN ZOLTÁN