Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Az egykori pszichiátria területén már elhárították az életveszélyt, a következő lépés az épület állagának megóvása, az erre kiírt közbeszerzést már oda is ítélte a Közép-Európai Oktatási Zrt.
Újabb közbeszerzést írtak ki az egykori Országos Neurológiai és Pszichiátriai Intézet (OPNI) épületének felújításával kapcsolatban, ahol a tervek szerint egy bentlakásos, tandíjas középiskola nyílhat a régió elitjének. Azt követően, hogy befejeződött az életveszély elhárítása a munkaterületen – ezt 292 millió forintért vállalta a OMS 24 Zrt. – most a munka következő szakaszára, az épület állagmegóvására írt ki tendert az ingatlant megkapó közérdekű vagyonkezelő, a Közép-Európai Oktatási Alapítvány cége, a KEO Zrt.
A feladatokat ezúttal is az OMS nyerte el, ezúttal 240 765 305 forintért, amivel az ő ajánlatuk volt a beérkezett ajánlatok közül a legolcsóbb. Habár nyílt közbeszerzésről van szó, mind a négy ajánlat olyan cégtől érkezett, amely meghívást kapott az ajánlattételre. Közülük a PG-Holding 353 196 197 forintos ajánlatát érvénytelenítették, a Neo Propeperties 274 361 432 forintért, a Metalcom 263 617 616 forintért vállalta volna az állagmegóvási feladatokat.
A közbeszerzési kiírás több szakértői véleményt is tartalmaz az érintett épületrészekről, ezeket Várhelyi Tibor építészmérnökkel, a Consolum Architechts Kft. tulajdonosával néztük át, aki cégével közreműködött az egykori OPNI területén szükséges állagmegóvási feladatok elkészítésében.
Várhelyi szerint az előző közbeszerzéssel feltételezhetően elvégezték a munka azon részeit, amely közvetlen életveszéllyel járt, a mostani kiírásban pedig olyan feladatok vannak, amelyet ahhoz el kell végezni, hogy az épület jelenlegi állagában hosszú távon megmaradjon. Ezek elvégzése előfeltétele annak, hogy a teljes felújítást és átalakítást egyáltalán elkezdhessék tervezni. “Mérnöki szempontból az, hogy most ez következik, teljesen logikus” – fogalmazott az építészmérnök.
A munka az életveszély elhárításával kezdődött tavaly, ezt követte a mostani közbeszerzés az állagmegóvás tervezésére és kivitelezésére. Ezzel a tenderrel biztosítják, hogy az épület állapota ne romoljon tovább néhány évig, így el lehet kezdeni a teljes felújítás és átalakítás tervezését. Ez utóbbival kapcsolatban Várhelyi korábban arról beszélt a HVG-nek, hogy legalább 2-3 évbe telhet, mire a tervek elkészülnek, és csak ezután kezdődhet a végleges kivitelezés, amely szintén egy több éves munka.
Az ingatlan területén található egykori szolgálati lakások lakói hallomásból úgy értesültek, hogy 8 év múlva, 2032-ben indulhat az iskola, ezt az információt azonban kérdésünkre nem erősítette meg az Alapítvány, egy korábbi megkeresésünkre válaszul azt közölték, hogy “az oktatás a beruházás befejezését követően indulhat el”.
A tenderben vannak olyan elemek, amelyek arra utalnak, hogy az állagmegóvást úgynevezett design and build konstrukcióban képzeli el a megrendelő – véli Várhelyi. Ez azt jelenti, hogy valószínűleg nem írnak ki külön közbeszerzést az állagmegóvás tervezése után a megtervezettek kivitelezésére is, az egyaránt a most kiválasztásra kerülő cég feladata lesz. Magyarországon nem túl elterjedt ez a megoldás – kommentált. Általában elkészül egy két részből álló terv: egyrészt az engedélyeztetésből, amely a jogi felhatalmazást adja meg, valamint a kivitelezési dokumentumokból, amelyek már a kivitelezőnek szólnak, hogy mit kell megépítenie. Utóbbi a műszaki részleteket tartalmazza, az előbbi pedig azt bizonyítja, hogy a tervezett épület minden előírásnak megfelel.
A hazai építkezések többségén ezt a tervet adják át a kivitelezőnek, akivel erre egy átalányáras szerződést kötnek.
A desing and build konstrukcióban a tervezést a kivitelező csinálja meg, úgy, hogy a kiviteli terveket a saját technológiájára szabja
– magyarázza a különbséget Várhelyi, aki szerint itthon az építőiparban gyakori, hogy a kivitelező és a tervező között nézeteltérés alakul ki, ami gyakran a megrendelőn csattan. Utóbbi szempontjából ezért előnyösebb ez a megoldás, hiszen nem kell közvetítenie. A kivitelező viszont ezzel nagyobb kockázatot vállal, amiért jellemzően magasabb árat is kér.
A design and buildra ugyanakkor volt már példa hazai közbeszerzésen is. Ilyen esetekben fontos, hogy a megrendelő minél jobban ismerje, hogyan fog üzemelni az épület, és pontosan tudja, hogy milyen igényeket fog kiszolgálni. Olyan jellemzőket előírhat a kivitelezőnek, hogy hány négyzetméter legyen egy adott terület, vagy mekkora legyen az energiafogyasztása egy adott időszak alatt, de hogy a kívánt paramétert hogyan éri el, abba nem szólhat bele – teszi hozzá.
A terveket persze ebben az esetben is egy tervezőcég készíti, de őt a kivitelező, és nem a megrendelő felügyeli. Ez azért is fontos, mert ellenkező esetben a tervezők nem feltétlenül vannak figyelemmel a kivitelezői szempontokra.
A tervezők 90 százaléka kivitelezést nem látott. Úgy adnak ki jogerős terveket, hogy nem tudják, hogy műszakilag megvalósítható-e, vagy sem, akár nagy közbeszerzéseken is”
– mondta ezzel kapcsolatban Várhelyi, aki szerint akár elismert építészek is adnak ki olyan terveket, amelyek “a 6B-s ceruza szintjén jól néznek ki, viszont amikor meg kell építeni, akkor baj van”. Ezeket a problémákat gyakran a kivitelező oldja meg menet közben, ami szerinte olyan, mintha a Forma-1-es autók menet közben, megállás nélkül cserélnének kereket.
A közbeszerzés kapcsán közzétett dokumentumok között szerepel egy tervezési program, ez Várhelyi szerint 90 százalékban lefedi azt, amely egy normál műemléképületnél szóba jöhet. A leírtak alapján a mostani közbeszerzés elsősorban az épület három részével foglalkozik: a főépület homlokzati szárnyával és az ahhoz tartozó terasszal, az épület korábban konyhaként szolgáló részével, valamint a teljes tetőszerkezettel. Ezen kívül a terv kitér még az épület egyéb, tetőn kívüli felépítményeire, azaz a kéményekre és a szellőzőkre.
A legnagyobb kihívást az egykori konyha bontása jelenti, ez abból is látszik, hogy erről egy 32 oldalas “egyszerűsített szakértői véleményt” is közzétettek a közbeszerzési hirdetménnyel, míg a többi feladathoz mindössze egy-egy néhány oldalas műszaki leírás készült. A nehézség a helyiség feletti üvegszerkezetből adódik, amely Várhelyi szerint már akkor is be volt omolva, amikor 2021 decemberében először látta belülről az épületet.
A tetőszerkezet megóvása is fontos feladat, Várhelyi szerint a mostani közbeszerzésből úgy látszik, hogy a megrendelők végül más megoldás mellett döntöttek, mint amit anno ők javasoltak. Az ő javaslatuk az volt, hogy az épület kapjon a teljes felületén egy olyan ideiglenes fedést, amely a következő tíz évben kitart, úgy, hogy nem kell hozzá műemlékvédelmi engedély, hiszen nem érinti a későbbi tervezés, ugyanakkor ez egy költségesebb megoldás – teszi hozzá.
A mostani kiírásban ehelyett a tetőfedéseket javítják ideiglenes módon, amihez feltételezhetően a műemlékvédelemmel is egyeztetni kell. Ez olcsóbb, azonban így évről évre újabb cserepek fognak tönkremenni, folyamatos javításra szorul a tetőfelület, hogy a fa tetőszerkezet ne ázzon. Várhelyi szerint műszakilag ez a megoldás is lehet kifogástalan.
Szerintem egyik sem rosszabb, mint a másik, de valószínűleg nem is fog soha kiderülni, mivel nem fogjuk tudni, mi lett volna, ha a másik megoldást választják”
– magyarázza ezzel kapcsolatban. A beázás megakadályozása létfontosságú: “Hiába cseréljük ki az elrohadt tetőgerendát, ha továbbra is ázik, megint tönkremegy 3-4 éven belül” – teszi hozzá. Márpedig szerinte az még legalább ennyi idő, amíg a tényleges felújítás elindulhat.
Várhelyi szerint valószínű, hogy az az ár, amiben a közbeszerzés során megegyeztek, később emelkedni fog. Ez nem utal feltétlen mutyira vagy visszaélésre, az épületből adandóan menet közben olyan műszaki tartalmak várhatnak szükségessé, amelyek most még nem ismertek. Például azért, mert a műemlékvédelem és más hatóságok külső félként befolyásolhatják a projekt műszaki tartalmát.
Bármi lesz a győztes díja, bármekkora átfutási időt fog aláírni most, a tervezés után valószínűleg lesz szerződésmódosítás”
– véli az építészmérnök aki szerint ilyenkor az ár még bőven módosulhat, de ha lesz részletes kiviteli terv, akkor már csak 5-10 százalék ez a mozgástér. Az önmagában nem utal visszaélésre, ha utólag módosul a szerződés, viszont a döntési szempontok között 70 százalékos súlyt kapott az ár – kérdés, ennek mi értelme van, ha később nem fogják tudni tartani. A kivitelezőnek érdeke lesz pótmunkaként elszámolni minden olyan költséget, amelyre a közbeszerzés nem tér ki. “Ez nem az épület vagy a megrendelő miatt van így, hanem a kapitalizmus miatt” – magyarázza Várhelyi. Szerinte ez egy átgondolt közbeszerzési eljárás kiírás, ami tökéletesen beleillik a projekt menetébe, de az igazi kihívást majd a kivitelezés jelenti.
Kérdéseket küldtünk a mostani közbeszerzéssel kapcsolatban a megrendelő KEO Zrt-nek, a cég válaszában közölte, hogy az OPNI-t megkapó közérdekű vagyonkezelő, a céget is tulajdonló Közép-Európai Oktatási Alapítvány “az ingatlan fizikai átvételét követően elvégzett műszaki felmérések alapján közbeszerzési eljárást írt ki az életveszély-elhárító munkálatok kivitelezőjének kiválasztására”, és közölték azt is, hogy az életveszély elhárítása 2023-ban megtörtént, “biztosítva az ingatlan teljes fizikai felméréséhez szükséges feltételeket és a további előkészítő, felmérő és állagmegóvó munkálatok megkezdését”.
Az állagmegóvással kapcsolatban közölték, hogy az azt elvégző szakmai partnereket az Alapítvány már kiválasztotta, sőt, a munkálatok már meg is kezdődtek. “Az állagmegóvás feladata elkülönül a felújítás tervezési, illetve kivitelezési feladataitól. A felújítás tervezési, illetve kivitelezési feladataival kapcsolatos kérdésekben a szükséges döntések egy későbbi időpontban fognak megszületni” – tájékoztatott a cég a felújítás további menetéről.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
