Rogán Antal pénteken azt mondta, a Miniszterelnöki Kabinetiroda január elején két javaslatot tesz a kormánynak. Az egyikkel azt szeretné elérni, hogy a családi otthonteremtési kedvezmény teljes összegét figyelembe lehessen venni önrészként is, a másikkal pedig azt, hogy a lakásvásárlás önrészét vissza lehessen igényelni az szja-ból, méghozzá egy átlaglakás értékéig.

Rengeteg érdemi részlet nem ismert, a bejelentés nem határozza meg teljes egészében a lakásvásárlási támogatás új formáját. A Bankmonitor ugyanakkor azzal számol, hogy nem ingyen szeretné az állam lakáshoz juttatni a magánszemélyeket, hanem arról van szó, hogy ha hitelt vesz fel valaki, akkor a személyi jövedelemadó felhasználható lesz (visszaigénylésen keresztül) hiteltörlesztésre, és ezen keresztül a kevésbé vagyonosak is könnyebben vehetnek lakást.

Egy konkrét példa

Megveszünk egy 12 millió Ft-os használt lakást 6 millió Ft önerőből és 6 millió Ft 20 évre felvett lakáshitelből. Kétkeresős gyermektelen család esetén nem jár csok, így a 6 millió Ft-ot teljes egészében hitelként fel kell venni, ha nem rendelkezünk vele. Mindkét keresőnek átlagos, azaz 170 ezer Ft-os nettó keresete van.

Stiller Ákos

Ilyen kereseti adottságok mellett a két fő éves teljes személyi jövedelemadója 920 ezer Ft-ot tesz ki. Ezt az összeget igényelhetik vissza évente. Ezzel szemben a 6 millió Ft-os hitelnek (átlagosan 3,8%-os kamat mellett) 36 ezer Ft-os havi törlesztése van (éves szinten 432 ezer Ft). Feltételezve, hogy a visszaigényelt adó teljes egészében a banki tartozásunk csökkentését (és nem az aktuális törlesztést, hiszen egy évente jelentkező összeg) szolgálja, az eredetileg 20 évre felvett hitel 72 hónap (6 év) alatt kifut.

Felvettünk 6 millió Ft hitelt és 5,5 millió Ft adó visszaigénylésével 6 év alatt lezártuk a lakáshitelt. Ez idő alatt összességében 1,5 millió Ft-ot fizettünk meg a banknak havi részletekben. Az adó-visszaigénylés azért nem éri el a teljes önerő 6 millió Ft-os összegét, mert előbb nullára fut a hiteltartozásunk a havi törlesztésekből és az éves adó-visszaigénylésből.

1,5 millió Ft-ot fizetünk tehát saját pénzből a 6 millió Ft-os hitel után! Kinek nem éri meg? Ezt egyelőre nem tudnánk meghatározni…

Tekintettel arra, hogy az önerő igényelhető vissza az adóból és fordítható hiteltörlesztésre az optimum 50% önerő és 50% hitelfinanszírozás mellett valósulhat meg. Ha kisebb az önerő, kisebb lesz az adó-visszaigénylésünk. Ha pedig nagyon kicsi a hitel, akkor ez limitálhatja az államtól visszakapott adóforintokat.

Mindez annyit jelent, hogy a fenti példában egy 12 millió Ft-os lakásért:

• fizetünk 6 millió Ft önerőt
• + 1,5 millió Ft-ot a banki hitel után
• összesen 7,5 millió Ft-ot (a 12 millió Ft 62,5%-át)
• minden más adó-visszaigénylés

Fentiek tehát egyenértékűek egy 37-38%-os lakásár csökkenéssel. Visszajutunk oda, ahol az ingatlanárak 2,5 éve voltak.

Mire van szükség ahhoz, hogy mindez működjön?

• bejelentett jövedelemre (hogy legyen visszaigényelhető adónk)
• önerőre (minél több, annál több adót tudunk visszaigényelni)

Ha mindez az eddig megismert (illetve a bejelentésből racionálisan következtethető módon) valósul meg, akkor az viszonylag gyorsan újabb érdemi áremelkedéshez vezethet az ingatlanpiacon. Nyitott kérdésből természetesen rendkívül sok van…

Összességében 100 milliárd Ft-ot is elérhet a teljes adó-visszaigénylés éves szinten. A kormányzat ismert törekvései alapján ekkora áldozat még „beleférhet”.

Az aktuális lakáshitel lehetőségekről az alábbi kalkulátor ad iránymutatást: