Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Ismét ingatlanpiaci turbulenciáktól kell tartani, egyre több országból érkeznek ugyanis baljós jelek, melyek szerint az ingatlanárak elszakadtak a gazdaságok teljesítményétől, a drágulás pedig olyan lufikat képez, melyek finanszírozása egyre kevésbé lehet megoldott. Kínában, Kanadában, Svédországban is aggasztóak a számok, és ehhez a sorhoz most a "down under" országa, Ausztrália is betársulhat.
A 2007-2008-as gazdasági világválság után most újra ott tartunk, hogy több országban is az ingatlanpiaci lufik felfújódása jelenthet komoly problémát. Öt évvel ezelőttig az alacsony kamatok következtében rengeteg amerikai úgy döntött, hogy olyan ingatlanbefektetésbe is belevág, melyek kockázatosabbak voltak, ám az olcsó források miatt ezt még vállalhatónak ítélték meg.
A gazdasági környezet romlásával ugyanakkor a kamatok is megugrottak,az ingatlanokból túlkínálat alakult ki, az ezalatt munkahelyüket vesztő amerikaiak tömegei pedig képtelenek voltak finanszírozni a mindeközben zuhanó értékű ingatlanjaikra felvett megdrágult hiteleiket.
Olcsó a jelzáloghitel, ez fűti a piacot
A kilábalás, több mint öt év után még mindig nem ért véget. Az amerikai jegybank szerepét betöltő Fed a saját hajánál fogja igyekszik kirántani az amerikai gazdaságot a gödörből: már több éve amerikai államkötvényeket vásárol, vagyis pénzt biztosít a szövetségi kormányzatnak olcsó finanszírozással, illetve a kamatokat is alacsonyan tartja, hogy növelje a vállalkozási és kockázatvállalási kedvet. Az amerikai példát az európai és a japán központi bank is követte, és mindez azt eredményezte, hogy a tőzsdék kisebb-nagyobb ugrásokkal szárnyaltak, az ingatlanárak a fejlett országokban csúcsokat döntögettek, az államkötvények esetében a korábban kockázatosabbnak minősített papírokra is "haraptak", ezt lovagolták meg a feltörekvői piacok is, köztük Magyarország. (Az amerikai pénznyomda még nem állt le, elemzők arra számítanak, hogy erre a jövő év első felében kerülhet sor, amikorra az amerikai gazdasági növekedés erőteljesebbé válik).
A rendkívül kedvező kamatozású hitelek következtében – amelyek az Egyesült Államokon kívül szinte a világ összes pontján a globális pénzbőség miatt elérhetővé váltak – aki tehette, nekiállt ingatlant venni. Bár a problémák gyökere nem mindenhol ugyanaz, egyre több, eddig stabilnak tartott országról – Svédország, Kanada például – derül ki, hogy a háztartások hitelállománya kezd jókorára dagadni, ezen belül pedig a jelzáloghitelek hasítanak ki egyre nagyobb szeletet. Az olcsó hitelek ráadásul megnövelték a keresletet is, a kínálat ezzel sok esetben nem tud lépést tartani, így az árak is megindultak felfelé. Mégpedig nem is akármennyire. Az ausztráliai Sydney-ben például egy év alatt 13 százalékkal nőttek a lakásárak, itt lassan már annyiba kerül egy ingatlan, mint New Yorkban. Vagy mint egy 10 szobás kúria, 8 hektáros parkkal Franciaországban. A 2007-2008-as válságot rendkívül jól átvészelő Ausztrália példája sok tekintetben hasonlít a fél évtizeddel ezelőtti Egyesült Államokéra.
Jön az északi veszedelem? |
Svédországban az új ingatlanok hiánya és az alacsony lakáshitelkamatok olyan mértékben fűtik az ország ingatlanpiacát – növelik a keresletet –, hogy a lakásárak a tavalyi évben 14 százalékkal nőttek. Az ezredforduló óta az északi államban a lakásárak megduplázódtak, egy belső stockholmi lakás négyzetméterára (átszámolva több mint 10 ezer dollár) majdnem annyi, mint egy átlagos londoni lakás négyzetméterenkénti ára. Az S&P hitelminősítő szerint mintegy 25 százalékkal túlértékeltek a svéd ingatlanok, a Moody’s pedig arra figyelmeztetett, hogy a svéd bankrendszer komoly mértékben sérülékeny. A Nemzetközi Valutaalap (IMF) már figyelmeztette az ország kormányát, hogy intézkedéseket kell annak érdekében tenni, hogy a fogyasztói hitelek és a háztartási költségek ne kerüljenek ki a kontroll alól. Jelenleg a svéd háztartások eladósodottsága a rendelkezésükre álló jövedelmek 170 százalékára rúgnak, ez az arány 13 éve még csak 100 százalék volt. A mostani aránnyal a svéd háztartások a legeladósodottabbak közé tartoznak Európában. |
Minden ingatlant eladnak, amit meghirdetnek
Bár 2010 és 2012 között árcsökkenés volt tapasztalható az ausztrál ingatlanpiacon, a tavalyi év óta – kisebb megszakítást követően – stabilan növekednek az árak; vannak olyan külvárosok, ahol háromszoros drágulást jegyeztek fel 15 év alatt. Van olyan, a bányászati boomból rendkívül profitáló város is, ahol az egyes kerületekben nyolcszoros volt az áremelkedés mértéke az utóbbi másfél évtizedben, az ingatlanok túlértékeltsége itt nem is kérdés.
Ausztrália legnagyobb városában, Sydney-ben egy ingatlan átlagosan 26 nap alatt kel el, ráadásul – mivel a kínálat nem tart lépést a kereslettel, évente 170 ezer új lakásra lenne szükség a növekvő számú polgárság lakhatási igényeinek kielégítésére, ezzel szemben ugyanakkor csak 154 ezer ingatlan épül – a lakások jelentős részére aukciókat hirdetnek. Aki többet ajánl, az viheti a házat.
A befektetési célból ingatlant vásárolók hitelállománya szezonálisan kiigazítva 26 százalékkal nőtt augusztusig bezárólag az előző év hasonló időszakához viszonyítva, miközben a saját, lakáscélra vásárlók állománya mindössze 9 százalékkal emelkedett. A befektetési célú ingatlanvásárlás felfutása ugyanakkor komoly kockázatokat hordoz magában: a befektetők kevésbé elkötelezett tulajdonosok, mint azok, akik megvásárolt lakásukban laknak, ráadásul egy gazdasági visszaesés esetén könnyebben megszabadulnak ekkor már kevésbé, vagy egyáltalán nem fialó befektetésüktől, mint az előbb említett csoport.
A helyzetet ugyanakkor bonyolítja, hogy az ingatlanbefektetések után adókedvezményeket lehet igénybe venni, így a befektetők akkor is az ingatlanok felé fordulnak, amikor nem biztos, hogy az lenne a legjobb megoldás. Ráadásul – bár Ausztrália hatalmas ország – a 22 milliós népesség kétharmada az ország területének mindössze fél százalékán él, ez a népesség-koncentráció pedig további felfelé irányuló nyomást helyez az ingatlanárakra. Az ausztrál háztartások adósságállománya eközben már éves bevételeik 150 százalékára rúg – az Egyesült Államokban ennél kisebb, 135 százalék ez az arány. A magas ingatlanárak eközben elriasztják az első lakásvásárlókat is, akik képtelenek kifizetni a rendkívül megdrágult ingatlanokat.
Lassul a gazdaság, de majd az építőipar!
Az ingatlanpiaci boom ugyanakkor nem egyöntetűen érinti az ausztrál városokat – az északi Darwinban például egy év alatt 0,1 százalékkal még estek is az árak –, ám az utóbbi évek nyersanyagpiaci felfutására épülő gazdasági növekedés következtében a legtöbb népesebb ausztrál régióban jelentősen felfelé kúsztak az árak. A gazdasági növekedést pörgető bányászat ugyanakkor úgy tűnik, kezdi elveszteni lendületét, és a kormányzat az építőiparnak szánja a növekedés motorjának egyik fő szerepét, ez a fentiek miatt ugyanakkor nem biztos, hogy a lehető legjobb megoldás.
Az ausztrál jegybank már felhívta a potenciális vásárlók figyelmét, hogy az ingatlanvételek előtt a leendő vevők alaposan mérlegeljék a kockázatokat, illetve kalkuláljanak be egy jövőbeli negatív irányú árkorrekciót is. A nagy kérdés az, hogy ezt a figyelmeztetést az ingatlant vásárlók mennyire fogják megfontolni.
Még nem tetőzött az ingatlanboom
Az ingatlanpiaci lufi egyelőre azonban úgy fest, hogy nem érte el a csúcspontját. A válságot átélt Európában és az Egyesült Államokban háromszorosára nőttek, illetve 70 százalékkal emelkedtek a lakások árai egy évtized alatt, Ausztrália ingatlanpiaca azonban ezt a drágulás szintet még nem érte el, csak egyes régiókban van óriási áremelkedés. A hitelfelépülés az utóbbi 1-2 évben komolyan megindult, ám rekordmélységből kapaszkodik fel a növekedés. A hitelkihelyezési feltételek szigorítására, illetve a spekulatív ingatlanbefektetések kordába szorítására ugyanakkor szükség lehet, illetve az ausztrál bankok nagy-britanniai és új-zélandi kitettségét is szoros figyelemmel kell követni – itt is az elszabaduló árak jelentenek kockázatot –, ha az ingatlanpiaci lufi kipukkanását el akarják kerülni.
Banki elemzők egyelőre úgy látják, az ausztrál jegybank pontos ütemtervet fektetett le arra vonatkozóan, hogy mely területekre kell figyelni, ám egyes vélekedések szerint már nem ment el addig, hogy aggodalmának adjon hangot az ingatlanpiac szemmel látható felfújódását illetően. A világ tőlünk átellenes pontján addig minden bizonnyal nem borul be az ingatlanpiac, míg a gazdaság növekszik – a bányászat növekedésben elfoglalt túlsúlyának csökkentése lehet itt érdekes momentum – és az ausztrál háztartások jövedelme is lépést tart az ingatlanárak emelkedésével. Kérdés az, hogy a háztartások jövedelme és azok hitelállománya közötti olló még jobban szétnyílik-e a közeljövőben: bár a 150 százalékos eladósodottsági szint magas, az ausztrálok eddig még tudták finanszírozni magukat. A talány az, hogy vajon meddig lesznek erre képesek.
| Kína, az Egyesült Királyság, Új-Zéland és Kanada is a sorban |
Kínában már évek óta komoly problémát jelentenek a rohamtempóban dráguló ingatlanok, mindezt ráadásul tetézi egy átláthatatlan árnyékbankrendszer, tele kockázatos hitellel. A magas ingatlanárak egyik legfőbb előidézője ugyanakkor maga az állam, melynek komoly bevételi forrást jelent a földterületek borsos áron történő eladása, bérbeadása. A kínai kormányzat komoly dillemával küzd: miközben egyre nő a társadalmi elégedetlenség a magas ingatlanárakkal kapcsolatban, a GDP 16 százalékát az építőipar termeli meg. Új-Zélandon eközben épp nemrég kezdték szigorítani a hitelfelvételi feltételeket, és Kanadában is hasonló intézkedéseket terveznek, melyekkel gátat lehetne szabni a jelzáloghitelek komoly mértékű felvételének.
Egyesek Németországban is elkezdték kongatni a vészharangot, hogy az Európa gazdasági motorjának szerepét betöltő államban is fújódik az ingatlanpiaci lufi, ám a Bundesbank borús képét ugyanakkor többen egyáltalán nem osztják. A kölni gazdaságkutató intézet épp tavaly vette górcső alá a kérdést, és arra jutottak, hogy egyáltalán nem fenyeget ingatlanlufi. A hitelek felépülése szerintük egyáltalán nem hasonlítható azon országokéhoz, amelyek hitelválságba kerültek, a német ingatlanpiac egészséges és nincs jele felfújódásnak. |
Ha a cikket érdekesnek találta, látogasson el a hvg gazd Facebook-oldalra, és nyomjon rá egy "Tetszik"-et. Plusztartalmakkal!
* * * Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
