Az ötletelésnek vége, több kormányrendelet és -határozat után a kormány végül törvénnyel (pdf) oldaná meg a Nemzeti Eszközkezelő egy éve húzódó ügyét. Az erről szóló javaslatban javarészt visszaköszönnek az eddigi bejelentések, melyek közül a legfontosabb, hogy az eszközkezelő megvásárolná a nehéz szociális helyzetben lévő, nem törlesztő adósok lakását a pénzintézetektől és bérbe adná az egykori adósoknak.

Az a kitétel a javaslatban már nem szerepel, hogy az eszközkezelő mindössze ötezer adóst mentene meg, csak az olvasható ki a szövegből, hogy a lakások megvásárlását (mint ahogyan a velük járó állami feladatokat is) az állam teherbíró képességéhez igazodva, a rendelkezésére álló források erejéig látja el.

Az ötezer lakásos keretről egy szeptemberi kormányhatározatban döntött a kormány, a törvényjavaslat alapján viszont elvileg több adóst is megmenthet az eszközkezelő. Utóbbi lehetőség abból a szempontból fontos, mert az eszközkezelővel megmenthető, szociálisan rászoruló adósok száma tízezres nagyságrendű - mint azt egy az eszközkezelő koncepciójának kidolgozására rálátó banki forrásunktól megtudtuk.

Adóstárgyalás

Gregority Antal

A sürgősséggel benyújtott törvényjavaslat kihirdetését követően a 60. napon lép hatályba, azaz, ha a parlament még novemberben elfogadja, már januártól elkezdődhet az adósmentés.

Ki lesz esélyes az eszközkezelőre?

Az eszközkezelő akkor vásárolja meg az ingatlant, ha az adós (illetve az úgynevezett zálogkötelezett, akinek az ingatlanára jelzálogot jegyeztek be - a kettő gyakran nem azonos), a házastársa vagy az élettársa szociálisan rászorult. Utóbbit annak segítségével döntik majd el, hogy az érintett jogosult-e az aktív korúak ellátására.

Ennek alapján azt, aki például elutasítja a közfoglalkoztatásban felajánlott lehetőséget vagy elbocsátják a közmunkából, nem fogja megmenteni az eszközkezelő sem, ugyanis az aktív korúak ellátásának feltétele az ilyen együttműködés (meg kell jegyezni ugyanakkor, hogy egy családban elég ha egyvalaki szociálisan rászoruló). Azt ugyanakkor nem rendezi a törvényjavaslat, mi lesz azokkal, akik az után veszítik el ezt a jogosultságot, miután megmentette őket az eszközkezelő.

Az is feltétele az állami segítségnek, hogy az érintett adósok legalább két gyermeket neveljenek, akik után családi pótlékra jogosultak. Eszerint az idősebb bajbajutottakat nem menti meg az eszközkezelő, hiszen csak azok lesznek esélyesek, akiknek a gyermekei nem töltötték be a 16. életévüket (ez lesz a tankötelezettség határa), vagy ha továbbtanulnak akkor nem múltak el 20, illetve 23 évesek (utóbbi azonban csak sajátos nevelési igényű tanulók esetén jöhet számításba).

Milyen lakásokat vásárolnak meg?

Az eszközkezelő azokat a lakásokat veheti meg, amiket már kijelöltek kényszerértékesítésre (tehát jellemzően a fél évnél régebben nem fizető adósokat menti meg). Az is feltétel, hogy az adós és a zálogkötelezett idén szeptember 28. óta abban a lakásban lakjon, amit az eszközkezelőnek meg kell vennie, 2009. december 30-a előtt jegyezték be rá a jelzálogot, és ezen kívül másik ingatlanra nem került jelzálog, hogy fedezzék a hitelt.

Az eszközkezelő csak olyan lakóházat vagy lakást vesz meg, amelynek a hitelszerződéshez megállapított ára Budapesten nem volt több 15 millió forintnál, más településen pedig 10 millió forintnál. A felvett kölcsön összege nem lehetett nagyobb az ingatlan értékének 80 százalékánál, vagyis legalább 20 százalékos önerővel vásárolt lakásokat vesz csak meg az eszközkezelő. Ha valaki önerőt növelő állami támogatást kapott (ilyen volt például a fiatalok otthonteremtési támogatása, a lakásépítési és -vásárlási kedvezmény, illetve az azt megelőlegező kölcsön), akkor a felvett hitel nem haladhatja meg az ingatlan értékének 100 százalékát.

Elsétálhatnak az adósok

A banknak külön nyilatkozatban hozzá kell járulnia ahhoz, hogy az állam megvegye a lakást, valamint a fizetett vételárat. Utóbbi Budapesten és megyei jogú városban a jelzáloghitel-szerződésben megállapított forgalmi érték 55, más városban 50, községben 35 százaléka. Eszerint a kormány visszalép attól az ötletétől, hogy az aktualizált forgalmi érték legyen az alapja a lakások megvásárlásának, ahogyan azt egy augusztusi kormányhatározat-módosításban eldöntötte. Ez a bankoknak nagyobb veszteséget okozott volna, ugyanis az alapul vett lakásárak az utóbbi évek ingatlanpiaci áresése miatt alacsonyabbak lettek volna, vagyis még kevesebbet kaptak volna lakásonként.

Azonban fontos megjegyezni, hogy abban az esetben, ha több pénzintézet vagy mellettük akár közműszolgálatató cég is bejegyzett jelzálogjogot az ingatlanra, akkor a fenti mértékek nem érvényesek. A hitelezők ugyanis - akiket a jelzálog bejegyzésének sorrendjében rangsorolnak - a kifizetett vételárnak csak egy részét kapják meg. Az első helyen álló hitelező, például a bank, amelytől lakásvásárlásra vett fel kölcsönt az adós, csak a vételár 80 százalékát kapja meg.

Az eszközkezelő tehát egy községben található, a hitelszerződésben 10 millió forinton beszámított lakásért mindössze 3,5 millió forintot fizet ki, azonban az első helyen álló hitelező ebből csak 2,8 millió forintot kap meg. A második helyen álló hitelező, például egy másik bank vagy pénzügyi vállalkozás, amelytől az adós fogyasztási hitelt vett fel, követelésének már csak 50 százalékát kaphatja meg. Ha marad pénz és van még hitelező a sorban, ő 25, a következő pedig már csak 10 százalékot kaphat.

Ezen túlmenően a pénzintézeteknek le kell mondaniuk minden további követelésről, az ingatlanról lekerül minden jelzálog. Vagyis a megmentett adósok esetén megvalósul az elsétálási jog. Azoknak a kivételezett adósoknak, akiken az eszközkezelő segít, nem kellene kifizetniük azt a tartozást, amellyel még az átvett lakás értékén felül tartoznak a banknak. A gyakorlatban ugyanis annak az adósnak, aki nem tudja fizetni a hitelét, és a bank elveszi a lakását, addig kell fizetnie, amíg a teljes tartozást vissza nem szerezte a bank).

Nehéz lesz visszavenni a lakást

Az adós visszavásárolhatja a lakást, de hét hónapot kell várnia, miután az eszközkezelőhöz került az ingatlan, és csak két évig élhet ezzel a jogával. Az eszközkezelő a lakásokat már a visszavásárlás előtt ingyenesen átadhatja önkormányzatnak (akkor tőlük lehet visszavásárolni), vagy el is adhatja a visszavásárlási jog lejárta után. A szűk határidő várhatóan jelentősen szűkíti majd a potenciális visszavásárlók körét, hiszen ha a hitelüket nem tudták törleszteni, kevés az esélye annak, hogy két éven belül képesek lesznek összeszedni egy jelentősebb összeget. Fontos kitétel még, hogy ha megszűnik az adós bérleti joga, akkor megszűnik a visszavásárlási joga is. Ez akkor történhet meg, ha az adós megtévesztette az eszközkezelőt, hogy megmentsék.

A visszavásárlási ár az ingatlan hitelszerződésben meghatározott forgalmi értéke csökkentve az önerővel, és azzal az összeggel, amit az adós a banknak tőketörlesztésként kifizetett, vagy pedig a Nemzeti Eszközkezelő által a lakóingatlanért fizetett vételár jegybanki alapkamattal növelt összege, ha utóbbi a magasabb összeg. Ennek alapján, ha lesz olyan adós, amely képes lesz visszavenni a lakását, az állam még jól is járhat az ügyleten.

Ha például az eszközkezelő vidéken egy 10 millió forinton beszámított ingatlant megvesz 3,5 millióért, és az adósnak 2 millió forintos önereje volt, akkor előfordulhat, hogy az adós 8 millió forint körül vásárolhatja vissza a lakást. Ugyanis a tőketörlesztés egy átlagos hitel esetén két éven belül nem nagyon kezdődik el, addig az ügyfelek törlesztőrészletei javarészt a kamattörlesztésre mennek el.

Milliókat nyerhet a visszavásárlással az adós is, hiszen egy három-négy évvel ezelőtt 8 millió forint értékben felvett svájcifrank-hitel ma már 12 millió forint körüli tartozást is jelenthet az árfolyam megugrása miatt. Ha tehát visszavásárolja a lakást, akkor azt az összeget kell kifizetnie, amit a banktól forintban kapott (illetve amit még nem törlesztett belőle). A bank tehát bukja az árfolyamváltozás miatt keletkezett pluszösszeget, illetve a kihelyezett hitel és az eszközkezelő által fizetett vételár különbségét.

Mit kell tennie az adósnak?

Az adósnak 30 napon belül írásban, szándéknyilatkozattal kell kérnie, hogy ajánlják fel az államnak az ingatlant, ha a bank, a szövetkezet vagy a pénzügyi vállalkozás értesítette kényszerértékesítésről. Ha több pénzintézetnek is van zálogjoga az ingatlanon, akkor a rangsorban elsőnél kell ezt kezdeményezni.

Eszközkezelő: Hogy ne kelljen bedobozolni

Stiller Ákos

A szándéknyilatkozathoz mellékelni kell a település jegyzőjének 30 napnál nem régebbi igazolását arról, hogy szociálisan rászoruló a kérelmező, és kell majd egy igazolás a kincstártól is, hogy van két gyermek a családban, akik után a kérelmező családi pótlékra jogosult. A szándéknyilatkozat benyújtása után a végrehajtást fel kell függeszteni, ha a kérelmező megfelel a feltételeknek.

A pénzügyi intézménynek 30 napja lesz arra, hogy eldöntse, hozzájárul-e az ingatlan eladásához. Ha beleegyezik, minden szükséges adatot elküld az eszközkezelőnek, ha nem, folytatódik a végrehajtás. Akkor is folytatódik a végrehajtás, ha az eszközkezelő nem veszi meg az ingatlant, sőt akkor is, ha megvásárolja, de a végrehajtás nem csak az ingatlanra indult (hanem az adós más ingóságaira is).

Szigorúak lesznek a bérlőkkel

Ha az eszközkezelő megveszi az adós ingatlanát, határozatlan idejű bérleti szerződést köt majd vele. Fontos kitétel, hogy a lakásban csak a bérlő (és a zálogkötelezett), a házastársa vagy élletársa, illetve a nevelt gyermekek lakhatnak, ehhez is az eszközkezelő írásbeli hozzájárulása lesz szükséges. Az eszközkezelő azt is kérheti, hogy a lakásban életvitelszerűen lakjon a bérlő.

A javaslat alapján az állam valószínűleg nem sokat fog költeni a lakások fenntartására, azt a bérlőknek kell megoldaniuk. A bérleti díjat havonta kell majd fizetni, ennek részleteit azonban rendeletben tisztázza majd a kormány.