Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!Ébredezik a tetszhalott magyar ingatlanpiac
A magyar üzleti ingatlanpiac tavaly igen szerény forgalmat produkált, s így nem csoda, hogy idén ennek többszörösét várják a fejlesztők. A Colliers International jelentése szerint már mutatkozik némi friss érdeklődés magyar befektetési lehetőségek iránt.
A Colliers International nemzetközi ingatlan-tanácsadó cég legfrissebb befektetési piaci jelentéséből kiderül, hogy becslések szerint a befektetési tranzakciók összértéke a magyar ingatlanpiacon 185 millió euró körül volt 2010-ben. Ez az összeg azonban csak a transzparens befektetési tranzakciókat tartalmazza. „Ez elmarad az év eleji várakozásunktól. A tranzakciók többsége az első félévben zárult, míg a második félévben kevés aktivitás volt; kivétel a Vörösmarty 1 kiskereskedelmi központ eladása, melyet a Redevco vett meg az ING-től 44 millió euróért” – mondta Hamish White, a Colliers International partnere, a befektetési üzletág igazgatója.
Különböző okai vannak, hogy 2010-ben alacsonyabb volt a tranzakciós volumen a vártnál. Egyrészről, bár – mind a külföldi, mind a hazai – befektetői érdeklődés nőtt a korábbi időszakhoz képest, s a potenciális vevők újból a piacra lépésen gondolkodnak, még nem jöttek létre nagy számban lezárt üzletek. Az új minőségi irodaterületek kínálatában várhatóan 2012-ben komoly hiány léphet fel, ami szintén vonzó lehet a befektetők számára, akik emelkedést várnak a bérleti díjakban.
Továbbra is gyenge azonban az általános bizalom az ország és a gazdaság iránt a 2009-es nagyméretű GDP csökkenés óta, amelyhez most az új kormány válságintézkedései és az európai államok adósságproblémái is társultak.
Belföldön a befektetők aggodalmuknak adtak hangot bizonyos piacellenesnek tekintett lépések, így a bankokra, valamint az energia-, távközlési és kiskereskedelmi cégekre kivetett válságadók miatt. A tranzakciók létrejöttét leginkább akadályozó tényezők pénzügyi jellegűek: pédául a korlátozott hitellehetőségek és a devizahitelek által okozott értékcsökkenés – főleg az euró jelenlegi gyenge szintje a svájci frankhoz képest –, valamint a finanszírozási (swap) ügyletek felmondásának költségei. Középtávon a Colliers nem vár semmilyen javulást a pénzügyi szektorban, ami továbbra is visszafogja majd a befektetési piacot Magyarországon.
A kilátásokról Hamish White elmondta, hogy 2011-re a Colliers International magasabb befektetési volument vár, mint tavaly, ami akár az 500 millió eurót is elérheti, mivel jelenleg is sok ügylet van folyamatban. Ezt alátámasztja, hogy a tulajdonosok és a vevők árelvárásai most már sokkal jobban összhangban vannak a piaci értékekkel. Számos ingatlanalapot is készülnek felszámolni, ami friss ingatlanokat fog a piacra hozni.
Az ingatlanfejlesztők is lehetőséget látnak arra, hogy pozitív mérleggel szálljanak ki fejlesztéseikből, részben a részvényesek és finanszírozók felől érkező „ösztönzés” hatására. A hozamokban nem történt jelentős változás, és nem várható gyors javulás 2011-ben sem. A befektetői érdeklődés az iroda- és kiskereskedelmi ingatlanokért 7,5–8 százalék körüli hozamszinten van, és ez alatt nem várható semmilyen tranzakció az idén sem. Az elsődleges ipari ingatlan hozamok 9 százalék felett vannak. Egyre több potenciális vevő akad, aki magyar befektetést fontolgat, de ez gyakorol majd többletnyomást az árakra, mivel sok eladó ingatlan van a piacon.
Továbbra is a minőségi ingatlanokat keresik, az „A” kategóriás modern irodákat, vagy színvonalas kiskereskedelmi központokat, viszont az ipari ingatlanok iránt mérsékelt a kereslet. A „B” kategóriás ingatlanokat csak abban az esetben veszik meg el, ha nagyon jutányos áron kínálják őket. A fenntarthatóság és a zöld tanúsítványok megléte egyre inkább elengedhetetlenné válik. A befektetők várhatóan rendkívül óvatosak maradnak az elkövetkező időszakban is, ami azt jelzi, hogy a piac aljáról való felemelkedés lassú és fokozatos folyamat lesz.
„A befektetők egyértelműen az ingatlanok közvetlen megvételét preferálják, nem pedig a projektcégek felvásárlását. Nem szeretnének kötelezettségeket örökölni, különösen nem adóval kapcsolatosakat. Úgy tűnik, az értékek optimalizálásra létrehozott bonyolult befektetési struktúrák szükségtelenné válhatnak a mai óvatos piacokon” – mondta Hamish White.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
