Budapesten a kilencvenes évek közepén kezdődött el az addig a nyugat-európai nagyvárosokra jellemző kiköltözési hullám. Az agglomerációs boom mára azonban lecsendesedni látszik, ingatlanpiaci szakértők szerint most ismét a fővárosba költözők száma növekszik. Ide igyekszenek a lakásvásárlást maguknak megengedő fiatal párok és egyedülállók, főként a külső pesti kerületekben gombamód szaporodó lakóparkokba. A családok többségét ugyanakkor élénken foglalkoztatja a fővárosból történő kiköltözés gondolata.

Kislakásokban a budapestiek

A tavaly használatba vett lakások átlagos alapterülete Pest megyében 114 négyzetméter volt, ami 4,3 négyzetméteres csökkenés az elmúlt év azonos időszakához képest. A megyében lévő az új lakások több mint fele továbbra is 4 és több szobával épült, a három- és kétszobás lakások aránya 29, illetve 15 százalék volt, míg egy szobával a lakások mindössze 4,7 százaléka épült. Budapeten viszont jóval kisebbek a lakások, az átlagos méret egy év alatt 25 négyzetméterrel (!), 59-re csökkent.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai szerint lassuló ütemben, de tovább fogy Budapest lakossága. Idén január elsejétől 1,7 milliónál is kevesebb lakost számlál Budapest. A város elnéptelenedése 2001 ótal lassul, az éves fogyás azonban már húszezer alá csökkent.

A fővároson belüli változásnak természetesen vannak nyertes és vesztes kerületei. A nagyobb szabad, beépíthető területtel büszkélkedő városrészek az átlagnál kevesebb, míg a zsúfolt, elöregedett belső kerületek több lakost vesztettek az elmúlt években. Néhány jó adottságú kerület (III., XI., XIV., XXII.) lélekszáma még nőtt is tavaly, de ez a növekedés mindenhol ezer fő alatt maradt.

Ma már nemcsak a tehetősebb réteg dönt úgy, hogy a budapesti panel vagy a mostanság egyre szaporodó lakóparkok helyett az agglomerációban vásárol telket, esetleg kész házat. Budapest vonzáskörzetében lévő településeken általában közművesített telkeket hirdetnek, a többség ugyanis, ha már kiköltözik, családi házra vágyik és nem sorházi lakásra.  A legmobilabbnak számító korosztály továbbra is a harmincasoké, míg legnehezebben a negyvenesek mozdulnak.

A családi házra vágyó városlakó azonban nem merészkedik messzire, az autópályák mellett legfeljebb 20-25 kilométerre hajlandóak telket vásárolni, főúttól pedig csak 10-15 kilométernyi távolságig mennek el. A kilencvenes évek végén kiköltöző fiatal családok 20-30 százaléka már visszaköltözött a fővárosba, és vannak olyanok, akik fontolgatják a visszaköltözést. A nagykorú gyerekekkel élő 45-50 éves felnőttek már nem nagyon költöznek vissza a fővárosba, de a 8-14 éveseket nevelők annál inkább.

Budapestről elsősorban a gyerekvállalásra készülők költöznek el a vidéken elérhetőbb árak, a zöldebb, egységesebb környezet miatt.  A tömeges kiköltözés azonban megtette a magáét: vészesen fogy a zöldterület és az építésre alkalmas földterület az agglomerációban. A beépítések eredményeként egyes településeken, mint például Diósdon már nincs egyetlen négyzetméter külterület sem, és hamarosan Érdet, Törökbálintot, sőt Budaörsöt is teljesen felparcellázzák.

Vadonatúj családi ház Nagykovácsi domb- oldalában. Megcsappant a kereslet.

A legkeresettebb telkek ára 8-12 millió forint körül alakul, ami négyzetméterenként 10–18 ezer forintot jelent. Ennyi pénzért 700-800 négyzetméteres ingatlanhoz lehet hozzájutni. Ilyen áru telkeket kínálnak Biatorbágyon, Vecsésen, míg Mogyoródon és Dunakeszin csak drágábban lehet építési telket venni. Solymáron, Budakeszin, Diósdon, Nagykovácsiban és Érden 25-35 ezer forint egy négyzetméternyi telek, ráadásul ezeken a helyeken egyre kisebb a kínálat. 

Az elmúlt évben Nagykovácsiban alaposan emelkedtek az árak, esetenként 40-50 százalékkal, ám mára már itt is stagnáltak. "Az eladók nem veszik tudomásul, hogy a 2-3 évvel ezelőtti boomnak már vége, és az átaluk várt ár nem egyezik meg az ingatlanok értékével" - mondta a hvg.hu-nak Hegyi Edit, az Otthon Centrum Solymár és Nagykovácsi területén lévő ingatlanok értékesítésével foglalkozó irodájának vezetője. Nem áll ugyan a piac, de lanyhult a kereslet: 30 és 50 millió forint között mozognak az általánosan keresett családi házak, de a kisebb pénzűek is találhatnak megfelelő ingatlant. A társasházakra vagy a sorházakra vágyóknak Solymárt ajánlják, az árak pedig 15 és 25 millió forint között mozognak. A családi házak széles skáláját felmutató Nagykovácsiban nem ritka a 40 millióért vagy annál többért kínált ház sem.

A legjobb feltételeket kínáló agglomerációs területnek számító Budaörs ingatlanjai mindig is kedveltek voltak a fővárosiak körében, olyannyira, hogy aki tehette, már jóval korábban - hatvanas-hetvenes években - vásárolt itt telket. Budaörs mellett szól az is, hogy környéke tele van ipari parkokkal, kereskedelmi és egyéb vállalkozásokkal, az új munkahelyek pedig új lakókat vonzottak ide. Az elmúlt években így sokan vásároltak itt építési telket, mára ez a piac is jócskán leszűkült: amit kínálnak az már jóval magassabb áron szerezhető meg, mint az agglomeráció más területein.

Leányfalu - kevesen érdeklődnek. Árrobbanás előtt?

"Korábban Leányfalun lévő ingatlanokkal foglalkoztunk - meséli a hvg.hu-nak az Aktív Ingatlancentrum munkatársa, de kivettük ezeket a repertoárunkból, mert elhanyagolható az ezek iránti érdeklődés." Ám a 2007-re elkészülő M0-s északi hídjához közel eső területeken jó esély van arra, hogy a közeljövőben folyamatosan kússzanak felfelé az árak.

A Szentendrei-szigeten lévő telkek máris többet érnek: egy átlagos nagyságú telket tavaly még 3-5 millió forintért meg lehetett vásárolni, míg a jelenlegi ár 5-6 millió forint körül mozog. Szintén az M0-s fejlesztése nyomhatja felfelé a péceli, ecseri, a XVII. kerület külső részén lévő telkek árát, mivel az említett területek mellett épül majd meg a  körgyűrű északi szakasza. Az agglomerációs ingatlanpiac jövője elsősorban a fővároshoz kapcsolódó főútvonalak fejlesztésétől függ. Jó példázza ezt a 2/A út kiépítése is, amely lendületet adott Sződligetnek, Gödnek és Dunakeszinek.

Erős túlkínálat jellemzi Dunakeszi ingatlanpiacát is. "Ugyan van kereslet, de már tavaly jelentős visszaesést tapasztaltunk, és bár most némi emelkedés mutatkozik, nagy hátrányt kell behozni" - magyarázta a hvg.hu-nak Tasi János, a Partner Ingatlaniroda vezetője. A meglévő kereslet egyébként a kisebb  ingatlanokat érinti. Tasi szerint csökkent a családi házak és a panellakások ára is, ám a Duna-parton lévő lakások ára még mindig nagyon magas. A jelenleg épülő új lakások négyzetméterára 250-300 ezer forint között szóródik, de ezeket is nehezebb értékesíteni, mint pár évvel ezelőtt.

Egyre keresettebb az építési telek a pesti oldalon, főként Kistarcsán, Csömörön, Pécelen, itt is a hamarosan elkészülő M0-s új körgyűrűszakasz közelsége miatt építkeznek szívesen az emberek. Pécelen például jelenleg 8-10 ezer forintos négyzetméteráron lehet telekhez jutni. A körgyűrű délkeleti, most épülő szakasza mentén is hihetetlenül felfutottak az árak: Vecsésen és Gyálon például átlagosan 3-5 millió forintért lehet 200-250 négyzetméteres telket kapni.

Az évek óta népszerű Telki és Biatorbágy mára szinte telítődött, míg a pesti oldalon Üllő, Ócsa és Gyál egyre többeket érdekel. És nem mellékes, hogy az ottani telekárak még megfizethetők, a friss parcellázások során jó adottságú telkekre találhatunk.

A kiköltözés továbbra sem keresztirányú, az újpestiek Dunakeszi, Göd felé nézelődnek, míg Kispestről, vagy Pestszentlőrincről Gyálra, Vecsésre, Üllőre, Ecserre mozdulnak.

Mi a helyzet a globális lakáspiacon?

Soha ilyen gyorsan, hosszan, ennyi országban nem emelkedtek a lakóingatlanok árai, mint az elmúlt években, most azonban kipukkanhat a világtörténelem legnagyobb ingatlanpiaci buborékja - írja legfrissebb ingatlanpiaci elemzésében az Economist brit gazdasági hetilap. A lakóingatlanok piacán tapasztalható árrobbanás két okra vezethető vissza. Az alacsony kamatlábak arra ösztönözték a lakásvásárlókat, hogy több pénzt kölcsönözzenek, másrészt a háztartások elvesztették a bizalmukat a részvénypiacban, amely vonzóbb befektetéssé tette az ingatlant. Az Economist által felállított globális lakóingatlan-árindex 20 országot fed le. A legutóbbi negyedéves felmérés szerint a lakóingatlanok ára az elmúlt egy évben 10 százalékot meghaladó mértékben emelkedett a figyelt országok felénél. Az elmúlt évben az Egyesült Államok mutatta fel az egyik legnagyobb növekedést, a lakóingatlanok ára 12,5 százalékkal nőtt. Az emelkedésből Európa sem maradt ki. Írországban és Spanyolországban szédítő magasságba emelkedtek az árak, míg tavaly jelentős növekedést mértek Franciaországban, Olaszországban, Belgiumban, Dániában és Svédországban. Ám nézzük azokat az országokat, ahol máris csökkentek a lakásárak. A tavaly ilyenkor még rendkívül jó évet maga mögött hagyó Ausztráliában (közel 20 százalékos emelkedés) az elmúlt évben már csak 0,4 százalékkal nőttek a lakóingatlanok árai. A brit lakáspiac hasonló módon elég gyorsan lehűlt. A lakóingatlanok árinflációja nem csak Nagy-Britanniában lassult le, hasonló folyamat megfigyelhető Írországban, Hollandiában és Új-Zélandon is. Japánban az ingatlanárak 14 éve folyamatosan esnek. Figyelemre méltó, hogy az 1991-es csúcs előtti évtized kisebb emelkedést hozott, mint a legtöbb fejlett országban az elmúlt években tapasztalgató lakásár-robbanás.