Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
2004. szeptember. 14. 18:23
Utolsó frissítés: 2004. november. 22. 12:00
Gazdaság
Lakásvásárlás - egy fillér nélkül
A kormány a hónap végén fogadhatja el azt az új lakáspolitikai koncepciót, amelynek egyik eleme a lakossági ingatlanlízing bevezetése. Ezzel akár önrész nélkül is lakáshoz jutnának a saját erővel nem rendelkező fiatalok. A terv azonban kidolgozatlan, a lízingcégek és a bankok pedig megosztottak a kockázatokat illetően.
„Néhány témában, főképp a pénzügyi és garanciális kérdésekben még vita van, de várhatóan a fiatalok lakáshoz jutásában pozitív változás fog bekövetkezni” – mondta a hvg.hu-nak Csabai Lászlóné lakásügyi kormánymegbízott. Szerinte a kormány szeptember 30-án elfogadhatja azt a javaslatcsomagot, amelyet az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal dolgozott ki. Az eddigi, általánosabb célok helyett az új koncepció az első lakásukat megszerezni kívánó, dolgozó és gyermekeket vállaló fiatalokat célozza meg a félszocpol használt lakásokra való kiterjesztésével, a lakbértámogatás bevezetésével, illetve az illetékkedvezmények növelésével.
Emellett a program új alapra helyezné az eddig csak a vállalatok számára elérhető ingatlanlízinget is: a magánszemélyek számára kidolgozott konstrukció a lakásvásárláshoz szükséges önrészt váltaná ki, ezzel lehetőséget adna arra, hogy saját befektetés nélkül – vagy csak 10-15 százalékossal - is lakáshoz lehessen jutni. A lízingelés során az ingatlan tulajdonjoga a futamidő végéig a lízingbe adónál maradna, ezzel elvileg csökkenne a lízingelés kockázata, ami lehetővé tenné a szükséges önrész csökkentését is. A program Csabainé szerint a lízing díját nem támogatná, viszont létrehozna egy olyan garanciaalapot, amely a nemfizetők tartozását egyenlítené ki.
Magyarországon a lízingpiac mérete az első negyedévben 14,3 százalékkal 218,4 milliárd forintra gyarapodott. Bár több mint 70 százalékos részesedéssel továbbra is a személyautó-finanszírozás uralja a piacot, az ingatlanlízing térnyerése tovább folytatódott: a lízingtortából tavaly a két évvel ezelőtti három százalék helyett már hét százalékkal részesedett.
„Az ingatlanlízing alapvetően jó elhatározás, de sok a kérdőjel a konstrukcióval kapcsolatban” – mondta a hvg.hu-nak Tóth-Deme Miklós, az OTP Bank Rt. közvetett tulajdonában lévő Merkantil Ingatlan Lízing Rt. vezérigazgatója. Szerinte az alacsony önrész miatt valószínűleg magasabbak lesznek a törlesztőrészletek, és a forintalapú lízing esetében – kamattámogatás nélkül - a kamat is igencsak magas lenne. Ezért a lízingcégek valószínűleg inkább a jelenleg alacsonyabb kamattal elérhetõ devizaalapú ingatlanlízinget kínálnák, amelyben viszont a devizakamatok esetleges emelkedése mellett a devizaárfolyam változása is kockázatot jelentene.
Kovács Sándor, az osztrák Erste csoporthoz tartozó Immorent Hungary Lízing Rt. gazdasági igazgatója szerint a lakáslízingnek lehet értelme, de a kockázatok miatt az Immorent nem tervezi annak bevezetését. „Az igaz, hogy az autópiacon jól bevált ez a finanszírozási mód, ám míg az autó már kész terméként kerül piacra, a lakóingatlan értékesítését jóval bonyolultabbá teszik a különféle járulékos költségek, és ott van annak a veszélye, hogy mire felépül már nem lesz piacképes.” A lízing emellett konkurenciát jelenthetne a bankcsoport hiteltermékei számára is – tette hozzá Kovács, aki szerint a nyugat-európai országokban sem működik a magánszemélyek számára elérhető lakáslízing.
A „bedőlt” ügyfelek lízinghátralékát az állami garanciaalap fedezné, de egyelőre az tisztázatlan, hogy ki és miből fizetné a fizetésképtelen ügyfelek egyéb, a lakáshoz kapcsolódó elmaradásait, például a rezsitartozást. A 3-4 milliárd forintosra tervezett állami garanciaalap nem lehet elegendő a kockázatok fedezésére, főleg ha a nemfizetők száma a forint árfolyammozgásai, illetve a kamatváltozások miatt esetleg megugrik. Ezt a kockázatot a lízingcégek úgy csökkenthetik, ha az ügyfélminősítés során a magasabb jövedelműeket részesítik előnyben. Annak ellenére, hogy a lakáspolitikai koncepció elvileg az alacsonyabb jövedelműeket támogatná.
Bár a kormány a lakáspolitikai koncepció többi elemével együtt a lakáslízingről is hozhat elvi döntést, Csabainé szerint épp a tisztázatlan részletek további kidolgozása miatt annak gyakorlati bevezetéséről csak később születhet megállapodás. A vitás kérdések közé tartozik például az, hogy engedélyezzék-e a devizaalapú ingatlanlízing bevezetését, illetve hogy mennyi pénzből gazdálkodhat a „segélyalap”. A koncepció összes elemének megvalósításához Csabainé szerint egyébként hozzávetőleg 15 milliárd forintot kellene szánni 2005-ben. „Kényszerpályán vagyunk” – mondta a kormánybiztos, aki úgy véli, a 2001-es 102 milliárd után idén már 214 milliárd forintot költ a költségvetés az állami lakástámogatásra szánt eszközökre.
Emellett a program új alapra helyezné az eddig csak a vállalatok számára elérhető ingatlanlízinget is: a magánszemélyek számára kidolgozott konstrukció a lakásvásárláshoz szükséges önrészt váltaná ki, ezzel lehetőséget adna arra, hogy saját befektetés nélkül – vagy csak 10-15 százalékossal - is lakáshoz lehessen jutni. A lízingelés során az ingatlan tulajdonjoga a futamidő végéig a lízingbe adónál maradna, ezzel elvileg csökkenne a lízingelés kockázata, ami lehetővé tenné a szükséges önrész csökkentését is. A program Csabainé szerint a lízing díját nem támogatná, viszont létrehozna egy olyan garanciaalapot, amely a nemfizetők tartozását egyenlítené ki.
Magyarországon a lízingpiac mérete az első negyedévben 14,3 százalékkal 218,4 milliárd forintra gyarapodott. Bár több mint 70 százalékos részesedéssel továbbra is a személyautó-finanszírozás uralja a piacot, az ingatlanlízing térnyerése tovább folytatódott: a lízingtortából tavaly a két évvel ezelőtti három százalék helyett már hét százalékkal részesedett.
„Az ingatlanlízing alapvetően jó elhatározás, de sok a kérdőjel a konstrukcióval kapcsolatban” – mondta a hvg.hu-nak Tóth-Deme Miklós, az OTP Bank Rt. közvetett tulajdonában lévő Merkantil Ingatlan Lízing Rt. vezérigazgatója. Szerinte az alacsony önrész miatt valószínűleg magasabbak lesznek a törlesztőrészletek, és a forintalapú lízing esetében – kamattámogatás nélkül - a kamat is igencsak magas lenne. Ezért a lízingcégek valószínűleg inkább a jelenleg alacsonyabb kamattal elérhetõ devizaalapú ingatlanlízinget kínálnák, amelyben viszont a devizakamatok esetleges emelkedése mellett a devizaárfolyam változása is kockázatot jelentene.
Kovács Sándor, az osztrák Erste csoporthoz tartozó Immorent Hungary Lízing Rt. gazdasági igazgatója szerint a lakáslízingnek lehet értelme, de a kockázatok miatt az Immorent nem tervezi annak bevezetését. „Az igaz, hogy az autópiacon jól bevált ez a finanszírozási mód, ám míg az autó már kész terméként kerül piacra, a lakóingatlan értékesítését jóval bonyolultabbá teszik a különféle járulékos költségek, és ott van annak a veszélye, hogy mire felépül már nem lesz piacképes.” A lízing emellett konkurenciát jelenthetne a bankcsoport hiteltermékei számára is – tette hozzá Kovács, aki szerint a nyugat-európai országokban sem működik a magánszemélyek számára elérhető lakáslízing.
A „bedőlt” ügyfelek lízinghátralékát az állami garanciaalap fedezné, de egyelőre az tisztázatlan, hogy ki és miből fizetné a fizetésképtelen ügyfelek egyéb, a lakáshoz kapcsolódó elmaradásait, például a rezsitartozást. A 3-4 milliárd forintosra tervezett állami garanciaalap nem lehet elegendő a kockázatok fedezésére, főleg ha a nemfizetők száma a forint árfolyammozgásai, illetve a kamatváltozások miatt esetleg megugrik. Ezt a kockázatot a lízingcégek úgy csökkenthetik, ha az ügyfélminősítés során a magasabb jövedelműeket részesítik előnyben. Annak ellenére, hogy a lakáspolitikai koncepció elvileg az alacsonyabb jövedelműeket támogatná.
Bár a kormány a lakáspolitikai koncepció többi elemével együtt a lakáslízingről is hozhat elvi döntést, Csabainé szerint épp a tisztázatlan részletek további kidolgozása miatt annak gyakorlati bevezetéséről csak később születhet megállapodás. A vitás kérdések közé tartozik például az, hogy engedélyezzék-e a devizaalapú ingatlanlízing bevezetését, illetve hogy mennyi pénzből gazdálkodhat a „segélyalap”. A koncepció összes elemének megvalósításához Csabainé szerint egyébként hozzávetőleg 15 milliárd forintot kellene szánni 2005-ben. „Kényszerpályán vagyunk” – mondta a kormánybiztos, aki úgy véli, a 2001-es 102 milliárd után idén már 214 milliárd forintot költ a költségvetés az állami lakástámogatásra szánt eszközökre.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
