Az ingatlan-nyilvántartási törvény egyik rendelkezése 2009. áprilisától (egy Alkotmánybírósági döntés eredményeképpen a korábbi 60 napról felemelve) 3 évben maximalizálta az a határidőt, amelyen belül bírósági eljárást indíthat az, akinek jogát az ingatlan-nyilvántartás valamely újabb bejegyzése sérti, és szeretné elérni, hogy az eredeti állapot visszaálljon. Erre sor kerülhet például, amikor valakit megfosztottak az ingatlan tulajdonjogától - mondta Dr. Ember Csaba, az Ember, Drabos és Szarvas Ügyvédi Iroda ügyvédje.

Ebben az esetben törlési kereset indításával kérni lehet a bejegyzett tulajdonos tulajdonjogának törlését, és a kérelmező tulajdonjogának visszajegyzését az ingatlan-nyilvántartásba. Amennyiben pedig az ingatlan tulajdonosának személye már többször módosult, úgy a keresetet a tulajdonosi láncolat összes tagja ellen meg lehet indítani. A fenti jogszabály gyakorlati hatásaként mára alapjaiban rengett meg az ingatlan-nyilvántartás közhitelességének intézménye.

Egy hétköznapi adásvételi szerződésnél komplexebb ingatlan-tranzakcióban a befektetőnek – amennyiben az eladó tulajdonszerzése 3 éven belül történt - a tulajdoni lap vizsgálatán túl minden három éven belüli tulajdonosszerzést is meg kell vizsgálnia az érintett ingatlan irataiba történő betekintés útján. Problémát okozhat, hogy a vizsgálat csak az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzett tulajdonos (az eladó) hozzájárulásával történhet, aki azonban visszautasíthatja azt. 

Amennyiben a vevő - betekintés nélkül - is megköti az ingatlant átruházó szerződést, elképzelhető, hogy már nem számít jóhiszeműnek, vagyis időbeli korlát nélkül megindítható ellene a törlési kereset. De előfordulhat az is, hogy valaki beletekint ugyan az iratokba, de nem ismeri fel a korábbi ingatlan-átruházási szerződés érvénytelenségét, mert azon mondjuk egy hamis aláírás szerepel.

A probléma az eladón és vevőn kívül a gazdasági élet szereplőinek tágabb körét is érinti, így például az ingatlan-tranzakciókat finanszírozó bankokat, amelyek adott esetben az általuk nyújtott kölcsön biztosítékát, azaz az ingatlanon alapított jelzálogjogukat/vételi jogukat is elveszíthetik, hiszen a törlési per eredménye ezen bejegyzett jogokra is kihat. Ezt a kockázatot a bankok értelemszerűen nem vállalják, ami a jelenleg amúgy sem bőséges finanszírozási források további szűküléséhez vezethet az ingatlanpiaci szereplők számára.

Ezeket az eddig nem létező, vagy legalábbis nem ilyen mértékű jogi kockázatokat az ingatlan-tranzakciókban a jövőben alaposabban kell figyelembe venni. A változások az adásvételi szerződés struktúráját is érintik, hiszen a vételár nagysága, megfizetési módja, a különböző visszatartások, továbbá szavatossági nyilatkozatok többek között az ilyen jogi kockázatoktól is nagy mértékben függhetnek. A megállapodás ugyan egy közhiteles nyilvántartás adatai alapján jöhetne létre, sok esetben a felek mégis másként ítélik meg ezeket a kockázatokat, ami akár oda is fajulhat, hogy az ügylet végül meghiúsul.

Megoldás lehet a jogcímbiztosítás

A felek álláspontjai közötti szakadék áthidalását, és ezzel az ügylet sikeres lezárását a Magyarországon is egyre inkább ismertté váló „title insurance”, azaz jogcímbiztosítás jelentheti sok esetben. A jogcímbiztosítás intézménye leegyszerűsítve azt jelenti, hogy a biztosító társaság ügyfelét arról biztosítja, hogy az nem veszítheti el a már bejegyzett tulajdon-, valamint jelzálogjogát. Ha ezt a jogot mégis bármilyen harmadik fél jogi úton megtámadná, akkor a biztosító a teljes jogi védelmet - annak minden költségével - átvállalná, valamint anyagi kár esetén azt a biztosított összegig a biztosítottnak megtérítené.

Nem kizárt, hogy a jövőben minden ingatlan-tranzakciót jogcímbiztosítással fognak kötni, ezzel levéve az tranzakcióban résztvevő összes fél válláról a tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos kockázatot. Alapvetően két féle biztosítás létezik: egyrészt egy általános biztosítás, mely a jogi átvilágítás által nem felismert tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos általános kockázatokra nyújt védelmet – ilyen kockázat például a hamisítás, korrupció, szolgalmi jogok, rossz adminisztráció, de ez a megoldás tökéletesen lefedi az ingatlan-nyilvántartási törvény 2009. áprilisi megváltoztatása által keletkezett kockázatot is.

A jogi átvilágítás által felismert tulajdon- és jelzálogjoggal kapcsolatos kockázatokra léteznek ugyanakkor esetre szabott biztosítások is, amelyek közül a legnépszerűbb az önkormányzati tendereztetésben fennálló kockázat biztosítása. Ilyenkor általában a biztosítás célja az, hogy a vevő tulajdonjogát a későbbiekben sem az önkormányzat, sem bármilyen harmadik fél ne tudja eredményesen megtámadni. A biztosítás megkötése az önkormányzat számára is előnnyel szolgál, hiszen ilyenkor biztosítottan kockázatmentes adásvételi vagy bérleti szerződést tud kötni.

A bank érdeke is

Az ingatlan-nyilvántartás jelenlegi szabályozása a finanszírozási források megszerzését nem segíti, hiszen a bankok nem finanszíroznak olyan tranzakciókat, amelyeket a szerződő feleken kívüli személy megtámadhat, például arra való hivatkozással, hogy az ingatlant tőle megfélemlítés útján „vásárolták” meg. Amennyiben ez a harmadik személy sikerrel támadja meg az ingatlan-adásvételt, úgy amellett, hogy a finanszírozott tranzakció meghiúsul, a bank elveszítené magát a fedezetet jelentő ingatlant is. A banknak is érdeke tehát, hogy egy általa finanszírozott ingatlan-tranzakcióban a jogcímbiztosítást ügyfelétől, azaz a vevőtől megkövetelje, mivel a bank által folyósított kölcsön összegét a vevő adott esetben a biztosítás összegéből vissza tudja fizetni. A jogcímbiztosítás azon felül, hogy a vevő, és a tranzakciót finanszírozó bank számára is megfelelő biztosítékot jelenthet az ingatlan-nyilvántartásból eredő fent részletezett jogi kockázatok kezelésére, az eladó szempontjából árnövelő tényezőkét jelenhet meg, mivel ezen jogi kockázatok a jogcímbiztosítás eredményként nem befolyásolják negatívan az elérhető vételárat – tette hozzá Dr. Ember Csaba.