Az első budapesti A kategóriás irodaház 90-es évekbeli megépülése óta az irodapiac töretlen lendülettel fejlődik, aminek a belvárosi régió és a Váci úti irodaház folyosó a leglátványosabb eredménye. Az A kategóriás irodaházak minden esetben újépítésű ingatlanok, szemben a  B kategóriás irodaházakkal, amelyeket 10-30 éves épületek felújításával alakítanak ki, így ezek finanszírozási igénye lényegesen kisebb. A B kategóriás irodaházakat vonzóvá teszik a kedvező bérleti és üzemeltetési díjak, a mind nagyobb kereslet pedig egyre alacsonyabb kihasználatlansági mutatókat eredményez. Mivel a B kategóriás ingatlanokról nem készül – az A-kategóriához hasonló – átfogó elemzés, a piaci folyamatok értékelésére az INDOTEK Befektetési Zrt. ingatlanportfóliójának üzemeltetését végző In-Management Kft. értékesítési igazgatóját, Sellyey Tamást kértük fel.

- Mekkorára becsülhető a B kategóriás iroda- és raktárpiac nagysága?

- Pontos számot nem tudok mondani, mert ez a piac széttagolt; sok tulajdonos kezében mindössze egy-egy ingatlan van. A B kategóriás piacot a közelmúltig nem értékén kezelték Magyarországon, inkább az egyedi szerveződések jellemezték. Néhány cégnek van kisebb-nagyobb portfóliója, a mi cégünk, az Indotek Zrt. piacvezető ebben a szegmensben. A mi kezelésünkben körülbelül 60 ingatlan – iroda és raktár – áll, mintegy 30 milliárd forintos összértékkel és félmillió négyzetmétert meghaladó összterülettel. Az ingatlanportfolióban mintegy 25 százalék az irodák és 75 százalék a raktárak aránya.

- Mit is jelent az, hogy egy iroda B- kategóriás?

- Legfontosabb az épületek elhelyezkedése, de a külső és belső minőség, valamint a nyújtott szolgáltatások köre is meghatározó az osztályozásnál.  Az A kategóriás irodaházak többsége Budapest belvárosában található, mégpedig egy jól körülhatárolható területen. Pesten ez leginkább a Nagykörúton belüli részt jelenti, plusz a Váci úti folyosót, Dél-Budán az Infoparkot és környékét, valamint északon a Kolosy tér-Szépvölgyi út régióját. A B kategóriába tartozik minden, ami az A kategóriás besoroláson  kívül esik, ami távolabb van a városközponttól. (Ezen belül már nem különböztetik meg, hogy a 10. vagy akár a 15. kerületben található az ingatlan.) Vidéken alig van A kategóriás irodaház, egy két kivételtől (pl.: Debrecen) eltekintve.  A kategóriás ipari-logisztikai park is csak Budapesten és vonzáskörzetében van, ezek is leginkább az M0-ás körgyűrű és az autópályák csomópontjainál. A fővároson kívül jellemzően a kisebb, 3000 négyzetméter alatti B kategóriás raktárak a gyakoriak.

A Sinai Iridaház Zuglóba - akár 20 négyzetméteres iroda is bérelhető

- Milyen minőségi és szolgáltatási elvárásoknak kell megfelelnie egy A kategóriás irodaháznak?

- Az épületek külső és belső minősége összefügg az építés évével is; a B kategóriás irodaházak a rendszerváltás előtt vagy legkésőbb a 90-es évek elején épültek, ezt követően már csak A kategóriás irodaházakat érte meg fejleszteni. Az esztétikai megjelenés, a felhasznált anyagok és a beépített műszaki tartalom – a fűtés, a világítás és a telefonos hálózat – alacsonyabb minőségben vannak jelen a B kategóriás házakban. A klíma például nem kötelező, és a strukturált számítógépes hálózat sem jellemző ezekben, de természetesen ha egy bérlő igényli, utólag van mód ennek kiépítésére is.

A mi versenyelőnyünk abból származik, hogy rugalmasan, teljes mértékben testre szabottan tudjuk kialakítani az irodaterületeket, így ha egy cég racionalizálni akarja költségeit, de mégis terjeszkedne, nálunk talál nagyobb területet alacsonyabb műszaki tartalommal vagy kevésbé előnyös lokációval. A bérlő által igényelt fejlesztés költségeit pedig akár a bérleti díjba is beépítjük.

Maglódi 6 Irodaház - 5 euró/nm a bérleti díj

Egy A kategóriás irodaháznak sok kötelező alapszolgáltatást kell nyújtania: például éjjel-nappali portaszolgálatot, őrzött parkolót, melegkonyhás éttermet vagy éppen bank-automatát. A B kategóriában ezekből esetenként egyik-másik hiányzik, de azért mindenhol 24 órás portaszolgálat működik és az épületek többségében kártyás beléptető rendszer üzemel. A hangsúly az állandó felügyeleten van, nemcsak biztonsági, hanem tűzvédelmi okokból is. Zárt parkolóból jellemzően kevesebb van, mint amennyire igény lenne.

- Mi a különbség egy A és egy B kategóriás raktárépület között?
 
A B kategóriás raktárak közös jellemzője, hogy régebben épültek és kevesebb szolgáltatást nyújtanak. Az A kategóriásoknál több tízezer négyzetméter lehet az alapterület, de feltétel a nagy, minimum 8 méteres belmagasság is – de 11 méter az ideális.  Ezzel szemben a B kategóriások esetében legfeljebb 10 ezer négyzetméter az alapterület, és jellemzően 6 méteres a maximális belmagasság. A padlózat teherbíró képessége a B kategóriánál nem haladja meg a 3 tonnát négyzetméterenként, míg az A kategóriában 5-6 tonna az elvárt érték. De fontos szempont a dokkolókapuk összetettsége is, és az épület általános műszaki állaga.

- Az A kategóriás irodaházaknál csökken a bérleti díjak mértéke, hogyan alakul ez a B kategóriában?

- A B kategóriás irodaházaknál a bérleti díjak átlagban a négyzetméterenkénti 5-9 eurós értékhatárban mozognak, ami azért is érdekes , mert már A kategóriás irodát is találni 10 euró alatt. Ennek oka az, hogy a mi magasabb bérleti díjas szerződéseink két-három évvel ezelőttiek, amikor még a B kategóriás bérlet is jellemzően két számjegyű volt. Másrészt a 9,5-10 euróért meghirdetett  A kategóriás iroda többnyire inkább reklám, ilyen áron vagy nagyon rossz fekvésű, vagy alacsony műszaki tartalmú területet adnak ki.

Expo and Trade Irodaház - 1975-ben épült

Jelenleg a válság hatására az A kategóriás átlagos bérleti díj 12 euró körül mozog, ez egy-két éve még 14-15 euró volt négyzetméterenként. A válság előtt a B kategóriában 3-5 év volt az átlagos bérleti idő, ez most lecsúszott 1-3 év közé. Egy év alatti szerződést nem kötünk határozott időre, legfeljebb határozatlanra, és később vagy újrakötjük a szerződést, vagy más, jobban fizető bérlőnek adjuk ki a területet. Egyébként nem erőltetjük feltétlenül a 3 éves szerződést, bár szerintem 3 év múlva is legfeljebb a jelenlegi szinten lesznek a díjak, és ez mindkét kategóriára vonatkozik.  Nehéz megmondani, hogy a jelenlegi bérleti díj csökkenés mikor fog megállni, illetve mikor fordul meg a tendencia. Az üzemeltetési költség 2-4 euró közötti négyzetméterenként a B kategóriás irodákban, a díj mértéke függ a saját közüzemi mérőórák meglététől. A raktárak bérleti díjaiban kisebb az eltérés a válság hatására, az A kategóriában átlagosan 4-4,5 euró, a B kategóriában 2,5-3 euróval lehet számolni négyzetméterenként.

- A kisebb létszámú cégeket is kiszolgálják?

- Tudunk akár 50 négyzetméteres iroda- vagy raktárhelyiséget is adni, bár utóbbiból általában 200-300 négyzetméter a minimum igény.

- Milyen a kihasználatlanság mértéke a B kategóriás piacon?

- A B kategóriában jelenleg megközelítőleg a tavalyi szinten, 9,5-11 százalékos a kihasználatlansági ráta, ellentétben az A kategóriás irodákkal, ahol a tavalyi 15-17% után idén valószínűsíthető a 20% feletti érték. A jövőben a B kategóriás irodapiacon javulást várunk a kihasználatlanságban, köszönhetően a könnyebb finanszírozhatóságnak és a bérlők rugalmas kiszolgálásának. A B kategóriás épületeink legnagyobb versenyelőnye, hogy ezeket már nem kell felépíteni, csak felújítani vagy átalakítani, ezért az üzemeltetés fedezeti pontja fölött árazásban gyakorlatilag korlátlan a mozgásterünk.