Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
A Budapesten szélsőséges mértékben elterjedt Airbnb átfogó korlátozása régóta váratott magára, de a 2020-as Airbnb törvény ellenére az érdemi szabályozása eddig elmaradt. Így akár jó hír is lehetne, hogy a kormány gazdaságpolitikai terveiben idén váratlanul minden eddiginél nagyobb lendületet kapott a turizmus és a lakhatás ügye. Pedig korábban nem volt szándék arra, hogy a piac amúgy jelentős szürke zónáit megtisztítsák. Olyannyira nem, hogy akár egy kamu kóddal is könnyedén lehet regisztrálni az ingatlant, a lakások legalább egyharmadát pedig illegálisan adják ki. Úgy tűnik, a most tervezett szigorítások viszont nemcsak a városlakók, hanem egyes gazdasági szereplők érdekeit is figyelembe vették.
“Összemocskolják a lépcsőházat, randalíroznak egész nap – kiabálja ingerülten egy idős hölgy, amikor becsengetünk hozzá, hogy az Airbnb-turistákról érdeklődjünk. Majd mérgesen ránk csapja az ajtót, így aztán annak két oldaláról kiabálunk egymásnak. – Szó sem lehet arról, hogy bármit is mondjak, ne is akarja megtudni a véleményem.”
Az V. kerületi Október 6. utca egyik 20. század elején épült, hatszintes, klasszikus körfolyosós épületében vagyunk. Századelői hangulat és stílus, igaz, sok bejárati ajtón rács, és alig akad csengő. A 38 ingatlanból a kerületi szabályozás miatt – amely szerint egy társasházban az albetétek öt százaléka kaphat engedélyt rövidtávú lakáskiadásra – hivatalosan három lakásban lehetnek airbnb-s vendégek.
“Milyen szabály? – kérdezi egy fiatal anyuka a második emeleti lakásajtóban állva. – Itt nyugi van. Ez nem a Bajcsy vagy a VI. kerület, ami olcsóbb ugyan, de sokkal zajosabb. Ide inkább a tehetősebb, városnézős, idősebb párok jönnek, akik nem akarnak bulizni és nem hangoskodnak. Persze érkeznek fiatalabbak is, de nem ez a jellemző. Egyszer néhány egyetemista kipisilt az ablakon, de nagyon restellték és eltakarítottak maguk után.”
A harmadikon folytatjuk. Az épp otthonlévő lakó gyanakodva nyit ajtót.
“Fontos nekem magával beszélgetni? – kérdezi lazán alsógatyában egy férfi a díszes kisablakon keresztül. – Öt éve élünk itt, senkivel semmi bajunk, nem értem, mit akar. Aki a belvárosba jön lakni, nyilván tudja, mit vállal. Amúgy fogalmam sincs, milyen öt százalékról beszél.”
Pedig akár tudhatná is.
„A teljes körű nyilvánosság biztosítása érdekében a készülő új rendeletről tájékoztató jelent meg az önkormányzati honlapon, a Mai Belváros című helyi lapban, valamint az önkormányzat lakossági fórumot is tartott. Az eljárás során készített véleményezési dokumentumok elérhetőek voltak az önkormányzat honlapján…” – tájékoztatott megkeresésünkre Belváros Önkormányzat Sajtóosztálya.
A házban többen mégsem tudnak róla.
“Ahhoz képest, hogy még a kerületi muskátlivásárról és a krumpliosztásról is személyre szóló leveleket küldenek, meg kiragasztják a plakátokat a házra, erről a változásról egyáltalán nem hallottam” – jegyzi meg az egyik lakó az első emeletről.
Miért pont 5 százalék?
Tíz-tizenöt évvel ezelőtt az V. kerület szívében található Október 6. utca szinte kihalt volt. A lakók hiánya miatt annyira alacsony volt a lefedettség, hogy még normálisan működő internetszolgáltatót sem lehetett találni. Egy kínai büfé volt az utcában, ami mára gasztronómiai fellegvárrá vált a turisták számára. Régen a szomszéd átcsengetett a másikhoz, a családok ismerték egymást, a gyerekek együtt játszottak a gangon. Ma senki nem ismer senkit, az is csoda, ha valaki kinyitja az ajtót. Budapest belvárosát pedig felemésztette a turizmus liberalizációjaként indult átalakulás. A folyamat eleinte a város bizonyos részeinek gyors és alulról szerveződő fejlődését eredményezte, egy idő után azonban megjelentek a befektetők és az Airbnb.
Az ezzel kapcsolatos diskurzus pedig évek óta egyre hevesebb és indulatosabb. 2020-ban született meg az Airbnb-törvény, amely felhatalmazta az budapesti önkormányzatokat, hogy rendeletben állapítsák meg „a magánszálláshelyen és az egyéb szálláshelyen az egy naptári éven belül szálláshely-szolgáltatás céljára felhasználható napok számát”. Bár a turizmus által sújtott belvárosi lakosok egy része nagy várakozással üdvözölte a törvény bevezetését, a felhatalmazással az önkormányzatok nem kezdtek semmit. Kivéve két kerületet: egyrészt a hatodikat, ahol legalább próbálkoztak: az ügyben népszavazást tartottak. Soproni Tamás polgármester már 2022-ben szerette volna korlátozni a rövidtávú lakáskiadást. A kormányhivatal azonban akkor visszautasította a kezdeményezést arra hivatkozva, hogy az önkormányzat túlterjeszkedett a hatáskörén. A másik kivétel pedig épp az V. kerület, ahol 2020-ban tehát egyedülálló módon vezették be az öt százalékos szabályt.
S hogy miért pont öt százalék?
„A rendelet alkalmazása során szerzett tapasztalatok, beérkezett visszajelzések alapján az önkormányzat arra az álláspontra jutott, hogy a helyi sajátosságokhoz és igényekhez igazodva 5 százalékban állapítsa meg a határértéket” … „Fővárosi szinten a Belváros a turisztikailag legfrekventáltabb és legkeresettebb kerület, így erre a kerületre jut a szálláshelyek okozta legnagyobb környezetterhelés is. A fővárosi kerületek között az V. kerület elsőként lépett ez ügyben” – szól a Belváros Önkormányzat Sajtóosztályának válasza.
Helyi sajátosságok a V. kerületben
A V. kerületi szabályozás miatt csökkent a rövidtávon bérbe adott lakások száma, de csak azokban az épületekben, ahol öt százalékot meghaladta az engedéllyel rendelkező lakások száma. Az ugyanis visszamenőleges hatállyal nem érvényesíthető. Figyelemre méltó, hogy az engedélyek elbírálásánál az V. kerületi önkormányzat más szempontot nem vesz figyelembe. Sem azt, hogy a társasház miként rendelkezik lakások kiadásáról a saját SZMSZ-ben, sem azt, hogy az ingatlant egy család adná ki megélhetési okok miatt vagy épp egy külföldi vállalkozó sokadik befektetési célú ingatlanáról van szó. Pedig egy Airbnb-lakás sokkal több bevételt hoz, mint a hosszú távon kiadott ingatlan, ráadásul a vendégforgalom miatt a szomszédos lakásokba bérlőt sem könnyen lehet találni, és a lakásokat eladni sem könnyű. Így azok a lakosok, akik a 5 százalékos szabály miatt 2020 után már nem kaphattak engedélyt, jelentős anyagi hátrányba kerülnek azokkal szemben, akik ezt még azelőtt megszerezték. Az önkormányzat sajtóosztálya erre azt válaszolta: „a feltételek teljesítése esetén és a hatósághoz történő bejelentés során a sorrendiség elve érvényesül, így a mérlegelés jogköre a jogszabályok alapján nem lehetséges”.
Schumicky Balázs, a Magyar ApartmanKiadók Egyesületének elnöke azt mondja: az V. kerület öt százalékos rendeletét sok olyan lakó és befektető próbálta megtámadni, akik így szerették volna hasznosítani a lakásukat, de nem találtak rajta fogást. Így a bevezetés óta nagyjából 30 százalékkal csökkent a nyilvántartásba vett szállások száma, ennyi kopott ki a piacról néhány év alatt.
“Igaz, hogy nem teljesen fair a szabályozás azokkal szemben, akik kimaradtak a buliból, de az önkormányzat ezzel nem tud mit kezdeni” – véli Schumicky.
Van szabályozás, de nem lehet betartani
Soproni Tamás terézvárosi polgármester úgy látja: az, hogy a VI. kerület esetében a kormányhivatal szerint csak a napok számát lehet korlátozni, míg az V. kerületben bevezethették az 5 százalékos szabályt azért lehetséges, mert a két kezdeményezés más törvényi hivatkozáson alapul.
“Mi 2022-ben alkottunk egy rendeletet, miután konzultáció jelleggel egyeztettünk a lakókkal. Mindenki egész évben airbnb-zhetett volna, de csak ha teljesített bizonyos feltételeket. A kormányhivatal álláspontja szerint viszont a törvény kizárólag a kiadható napok számának korlátozására ad felhatalmazást. Ráadásul a lakók sem tehettek semmit, ha bármi gondjuk lett volna. Hisz hiába tiltja SZMSZ a rövidtávú kiadást, azt csak bírósági úton lehet betartatni, azaz be kell hozzá perelni a tulajdonost. Az pedig költséges és akár több éves procedúra is lehet.”
A polgármester megjegyzi: amúgy a VI. kerületben is van korlátozás: 10 százalék a lakóövezetben, 20 százalék belső Terézvárosban.
“Ez persze jól hangzik, de nem lehet betartani. Az engedélyek kiadása – a megfelelő dokumentáció beadása után – ugyanis automatizált folyamat. Nincs információnk arról, hogy egy társasházi SZMSZ tiltja-e a kiadást vagy sem. Ezt ugyanis nem kérhetjük be. Arról nem is beszélve, hogy VI. kerületben az új engedélykérők 60-70 százaléka nem is magyar. Legtöbbjük orosz, izraeli és spanyol befektető. Őket aztán abszolút nem érdekli a társasház, nem járnak közgyűlésekre, emiatt nagyon nehéz bármilyen javaslatot vagy döntést átvinni.”
Nem létezik optimális szabályozás
Misetics Bálint szociálpolitikus, a főpolgármester lakás- és szociálpolitikai főtanácsadója úgy véli: egyértelmű, hogy a lakások turisztikai célú hasznosítása a lakhatásra szolgáló ingatlanok számának csökkenéséhez, ami pedig az árak és a lakbérek emelkedéséhez vezet.
“De az is fontos szempont, hogy így a helyi szolgáltatások idővel nem a helyi lakosok, sokkal inkább a magasabb jövedelemmel és elvárásokkal rendelkező turisták igényeit szolgálják ki. Az éttermek és kávézók árszínvonala is a nyugat-európai és amerikai turisták fizetőképességéhez igazodik. Ez jelentősen befolyásolja, hogy egy helyi lakos mennyire érezheti magát otthon a saját városában és kerületében” – mondja Misetics.
Ő amúgy egyetért a korlátozással. Úgy véli: csak az év kisebbik részében kellene engedélyezni a lakások rövidtávú kiadását, de a teljes tilalom mellett is szólnak erős érvek. De emellett a hosszútávú bérbeadás számára optimális szabályozást, biztonságos és kiszámítható jogszabályi környezetet és gyors jogorvoslati lehetőséget kellene teremteni. És az ingatlanok lakáscélú hasznosítását ösztönző adózási eszközökre is szükség lenne.
Ezek közül egy sincs meg.
“Pedig választani kell, hogy a szabályozási problémákból adódó lehetőségeket kihasználó szűk vagyonos réteg vagy a lakásturizmus hátrányait elszenvedők népesebb táborának érdekeit tartjuk fontosabbnak. A helyes választás nyilván az utóbbi” – teszi hozzá Misetics.
Úgy tűnik, nem így történt.
A visszaélések felderítése senkinek nem volt érdeke
A folyamatokból az rajzolódik ki, hogy a politika jelenleg a szállodáknak kedvez. Bár az Airbnb-vel szembeni a fő érvként leginkább a lakosság érdekei merültek fel, az ágazatot sújtó tervezett korlátozások hátterében többen más okokat sejtenek. Egy forrásunk azt mondja: a szállodákra és az Airbnb-lakásokra kettős mércét alkalmaznak. Ehhez szerinte érdemes felidézni – ahogy mi is megírtuk – 2022. januárjától kötelezővé vált a szálláshelyek Magyar Turisztikai Minőségtanúsító Testület általi minősítése. A budapesti magánszálláshelyek 26 százaléka 4 vagy 5 csillagos minősítést kapott, de miután 2022 októberében a Szállodaszövetség volt elnökét, Könnyid Lászlót nevezték ki a szervezet élére, ugyanez az érték egyik napról a másikra 6 százalékra csökkent. Hivatalos magyarázat pedig nem született. Úgy tűnt, hogy ránézésre, szubjektív alapon és önkényesen osztogatják a csillagokat.
Forrásunk hozzáteszi: épp ez a minősítési rendszer lett volna az alapja a későbbi korlátozásoknak. Ha ugyanis ez alapján már csak a 4-5 csillagos szálláshelyek lehettek volna nyitva egész évben, „akkor ez szakmailag megalapozott döntésnek tűnhetett volna. Épp ezért ellentmondásos korlátozást emlegetni, amikor – bár a rendszerben rengeteg előfordul – a visszaélések felderítése nem igazán érdeke senkinek” – tette hozzá forrásunk.
Nagyon különös
Misetics is azt mondja, rendkívül különös, hogy az Airbnb szélsőséges mértékű budapesti elterjedése ellen sem a kormányzat, sem a kerületi önkormányzatok eddig érdemben nem léptek fel. Ennek egyik oka az lehet, hogy Magyarországon a lakástulajdon szent tehénnek számít. Miközben az ingatlanok turisztikai célú hasznosítása rendkívül jövedelmező, sok pénzt hoz a tulajdonosoknak, a terület nem igazán szabályozott, az adózási környezet is a hosszútávú bérbeadás ellen hat. Épp ezért a rövidtávú lakáskiadásból inkább a tehetősebbek profitálnak, a politika pedig hajlamos a vagyonosabb rétegek érdekeit képviselni.
“Érdemes felidézni, hogy 2020-ban egy nemzetközi Airbnb-szolgáltatást nyújtó cég munkatársáról derült ki, hogy egyben az I. és a VI. kerület politikai tanácsadója. Mindez pont akkor történt, amikor a kerületi önkormányzatok megkapták a korlátozásról szóló felhatalmazást. Ezzel szemben a bérlők szakszervezetének nem voltak fizetett lobbistái, hiszen bérlői érdekvédelmi szervezet sincs. Ebből is látszik, hogy – bár jóval szélesebb réteget érint – a vagyonosabb, a politikába jobban beágyazott aránylag szűk kör tudja képviselni az érdekeit, a politikailag kiszolgáltatottabb társadalmi csoportok alig.”
A lakások turisztikai célú kiadása eddig tényleg piacszabályozási probléma volt. A lakások turisztikai célú hasznosításának ezt a végeláthatatlan terjedését részben éppen az okozza, hogy a szabályozás lehetővé teszi a lakhatáshoz kapcsoló támogatások és kedvezmények idegenforgalmi vállalkozásokba való átforgatását és indokolatlan versenyelőnyt biztosít a lakáshoteleknek a hagyományos szállodákkal, akár a hosszú távú bérbeadással szemben.
Schumicky ehhez hozzáteszi: arról is érdemes lenne beszélni, hogy jelenleg a foghíjtelkekre nem szociális bérlakásokat vagy kollégiumokat húznak fel, hanem hoteleket. Az Airbnb-szavazás másnapján például a VI. kerületben egy lengyel cég bejelentette, hogy egy ilyen telekre 200 szobás szállodát épít. Pedig ott igazán lehetett volna szociális bérlakásokat építeni.
Lakásból hostel
Hanti Gergely, a bnbinfo.hu oldal szerkesztője úgy látja: ha lenne döntéshozói szándék arra vonatkozóan, hogy az Airbnb piac részét képező szürke zónát megtisztítsák, akkor találhatnának rá megfelelő módszereket. Így viszont, a piac egyharmadát kitevő illegálisan kiadott lakások miatt az egész szektor támadhatóvá válik, ami így megfelelő alap lehet a szabályozás szigorítására. Holott – hangsúlyozza Hanti – az egyéb szálláshely kategóriába eső lakások üzemeltetésének feltételei, adó- és adminisztrációs terhei alig maradnak el a szállodákétól.
“A rövidtávon kiadott lakások kategóriába nemcsak a magánszálláshelyek és az egyéb szálláshelyek tartoznak, a korlátozások mégis csak ezekre vonatkoznak. Így a szigorítás piac kisebb szereplőit érinti rosszul, mert a nagyobbak egy tollvonással panzióvá minősülnek, így mentesülnek a korlátozás alól. Míg a közösségi szálláshely feltétele a legalább három szoba, egyenként is bérelhető ágyak és 0-24 órás recepció, egy panzió esetében ez utóbbi nem előírás. Ott elég hat, külön fürdővel rendelkező szoba. Így az apartmanházak és a nagyobb komplexumok más szálláshelytípusként működhetnek tovább, főleg, ha egy tulajdonoshoz tartoznak. A budapesti Airbnb-k többségét olyan szolgáltató adja ki, akinek az az egyetlen szálláshelye van. Egy esetleges korlátozás pont őket érintheti legrosszabbul” – magyarázza Hanti.
Schumicky Balázs megjegyzi: azért nem olyan egyszerű egy szállást panzióvá vagy hostellé átminősíteni, és nem is kerül kevésbe. “De ezt nyilván csak a nagyobb alapterületű szállásokkal lehet megtenni. Mi is kezelünk egy 80 m2-es, négyágyas lakást. Fel is hívott a tulajdonos, hogy megkérdezze, ha betesz még nyolc ágyat, hostellé minősíthetik-e. Most ez a tendencia: a nagyobb lakások tulajdonosai tulajdonosok azt figyelik, hogyan alakulhatnak hostellé vagy panzióvá.”
Könnyed kamu regisztrálás
Hogy mennyire nem volt szándék a visszaélések felderítésére, az is jelzi, hogy lakását bárki könnyedén airbnb szálláshellyé alakíthatja. Bár a Booking.com és Airbnb.com oldalaknak elvileg a NAV felé adatszolgáltatási kötelezettsége van, kérdéses, hogy ezt teljesítik-e. Hanti nem tud arról, hogy bármilyen visszaélés miatt bárkit is lefüleltek volna.
De ehhez vissza az Október 6. utcai gangos házba, annak is legfelső, utólag beépített szintjére. Itt kisebb, eldugott lakások, a bejárati ajtók felett több helyen kamera, rácsok, lakatok. Az egyik helyen fiatal srác nyit ajtót, albérlő, imád itt lakni, 230 ezret fizet 38 négyzetmétert. Lazán meséli, hogy közvetlen szomszédja airbnb-zik. Mivel márványpadlós, exkluzív luxuslakás, ezt inkább a gazdag és idősebb párok vagy családok engedhetik meg maguknak. De jönnek is szép számmal. Ez neki is jó, hisz nem zajonganak, nem buliznak, békésen, kulturáltan viselkednek. Miközben a lakás tulajdonosának – a 239/2009. (X.20.) Kormányrendelet alapján vezetett szálláshely nyilvántartási adatai szerint – nincs engedélye. Kérdés, akkor hogyan jutnak el hozzá a tehetős külföldi turisták.
Nos, mint kiderült, hihetetlenül könnyen.
Ahhoz, hogy az Airbnb honlapján regisztrálni tudjuk a lakásunkat, be kell írni az NTAK számot, ami erre minket feljogosít. Ahhoz, hogy a lakásunkat rövidtávon hivatalosan is kiadhassuk, regisztrálni kell a Nemzeti Turisztikai Adatszolgáltató Központ honlapján. Ott azt olvassuk: „Az NTAK regisztráció során rögzíteni kell a szolgáltató törzsadatait, a szolgáltatási helyek adatait, végül a szolgáltatási helyeken elérhető ágazati (szálláshely, vendéglátó üzlet, attrakció) adatokat.” Ha ezt megtettük, megkapjuk az adott lakásra vonatkozó NTAK számot, amivel már tudjuk regisztrálni az Airbnb honlapján.
Így aztán beírtunk egy kamu regisztrációs számot. Megkértük a ChatGPT-t, mutasson egy tipikus NTAK számot: kaptunk is két nagybetűből és nyolc számból álló kódot. Ezt rögzítettük a honlapon, pillanatok alatt sikerült regisztrálni. Mivel a külföldi platformoknak nem kötelessége ellenőrizni, ki és hogyan felel meg a helyi jogszabályoknak, megsaccolni sem lehet, hány lakás működhet így airbnb-ként. Pedig – mivel az adott lakáshirdetésnél a regisztrációs szám elérhető – ha lenne rá szándék, a hatóság nyomon tudná követni az illegális piaci szereplőket.
Politikai eszközzé vált az Airbnb?
A Budapesten szélsőséges mértékben elterjedt rövidtávú lakáskiadás érdemi és átfogó korlátozása régóta váratott magára. Bár a 2020-as Airbnb törvénytől sokan vártak előrelépést, meglepő módon, az önkormányzatok nem éltek az így kapott felhatalmazással. Ahol pedig volt valamilyen korlátozás, a korrekt szempontrendszer maradt el. Bár a Covid átmeneti enyhülést hozott, az Airbnb-piac ismét dübörög, miközben lakhatási válság van.
Ezért logikusnak tűnhet, hogy – bár eddig kevéssé foglalkozott vele – a kormány gazdaságpolitikai terveiben idén váratlanul minden eddiginél nagyobb lendületet kapott a turizmus és a lakhatás ügye. Márciusban megalakult a Nemzetgazdasági Minisztérium szerveként működő Turisztikai Tanácsadó Testület. Nagy Márton nemzetgazdasági miniszter 16 pontos turisztikai akcióterv részeként bejelentette: Budapesten szigorítják a rövid távú lakáskiadásra vonatkozó szabályozást, ami négy-ötszörös adóemeléssel és legalább kétéves moratóriummal jár. Mindezt meg is erősítette október 17-én a Budapest Economic Forumon, a Portfolio makrogazdasági konferenciáján. A kormány aktuális gazdaságpolitikai terveit ismertetve kijelentette: „Budapesten ez sokkal magasabb, egyértelműen lakhatási válság van. A lakásárak elszabadultak, és jelenleg nincs, ami megállítsa”. Ezért a megfizethető lakhatás biztosításának érdekében Budapest külön fókuszt kap. Ennek része, hogy a fővárosban szigorítják az Airbnb-szabályozást úgy, hogy a jogszabály bevezetésétől számítva két évig nem lehet engedélyt kiváltani és adóemelés is lesz.
Így az addig magára hagyott és szürke zónának tekintett szektor működése most tényleg ellenőrizhetővé válhat. Felmerül azonban a kérdés, hogy a korlátozással a kormányzat a budapestiek panaszait hallotta-e meg hirtelen, vagy egyéb gazdasági szereplők érdekeit vette figyelembe. Hiszen a rövidtávú lakáskiadás korlátozásával a lakókon túl kétségtelenül jól jár a szállodaipar és a nagybefektető üzemeltetők is. Holott eddig a legkézenfekvőbb, a piac legalább negyedét kitevő illegális piac felszámolása is elmaradt.
Nagy Márton indoklása pedig így szól: azért kénytelenek szigorítani az Airbnb feltételeit, mert az önkormányzatok ezzel a kérdéssel egészen mostanáig nem foglalkoztak.
A kör bezárult.
A cikk a Transparency International Magyarország oknyomozó mentorprogramjának keretében készült, a HVG szerkesztőségének részvétele nélkül.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
