Már-már szokásosnak tekinthető módon a kormány lassanként csepegteti az éppen aktuális új gazdaságvédelmi gazdaságélénkítési gazdaságpolitikai akciótervének részleteit. Beleértve a lakhatással kapcsolatos intézkedéseket. Ezekről Gulyás Gergely kancelláriaminiszter számolt be a kormányinfón, nem sokkal később pedig a Nemzetgazdasági Minisztérium adott ki közleményt a témában.

A csepegtetés jegyében a felsorolt intézkedések egy része már korábban ismert volt – ám részletesen kidolgozva azok sincsenek még. A teljes lista jelen állás szerint:

• a magánszálláshely-szolgáltatásnyújtás, azaz az Airbnb feltételeinek szigorítása,
• a lakásbérleti díjak és szerződési feltételek rendszerének vizsgálata,
• a kollégiumi férőhelyek bővítése a felsőoktatási hallgatók számára,
• fiataloknak szóló lakásprogram kialakítása,
• Vidéki Otthonfelújítási Program elindítása,
• a Széchenyi Pihenő Kártyára érkező juttatások 50 százalékának átmeneti, lakásfelújítást lehetővé tévő lehetőségének biztosítása,
• az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások opcionális, önkéntes döntésen alapuló, átmeneti, lakáscélú felhasználásának biztosítása,
• a munkáltató által adható lakhatási támogatás adókedvezményének kidolgozása,
• az új lakóingatlanok értékesítésére vonatkozó kedvezményes, 5 százalékos áfa fenntartása 2026 végéig,
• 5 százalékos, önkéntesen vállalt lakáshitel kamatplafon bevezetése, együttműködésben a bankszektorral.

Kollégiumépítés – miből?

Ami az első két pontot illeti, a kormány beismerten nem tudja, mit is akar kezdeni az Airbnb-vel és a lakásbérleti piaccal, ezen még gondolkoznak. Gulyás Gergely annyit árult el, nem szimpatikus az a „kommunista” megoldás, hogy a bérleti díjakat hatóságilag maximalizálják. Ami egyébként meglepő, a kormány enyhén szólva nem riad vissza a hatósági árkorlátozás eszközétől (ld. üzemanyag-árstop, élelmiszer-árstop, „rezsicsökkentés”, kamatplafon stb.). Éppenséggel a fenti lista is tartalmaz egy ársapka-típusú intézkedést, a lakáshitelek 5 százalékos thm-plafonját.

Kollégiumi szoba Budapesten

MTI / Balogh Zoltán

A kollégiumi férőhelyek bővítése érdekes ígéret, hiszen hacsak nem uniós forrásból, akkor csak a költségvetésből kellene megvalósítani kollégiumépítéseket. Miközben jelen állás szerint az állam éppen befagyaszt-elhalaszt minden olyan beruházást, amit el lehet halasztani, tekintettel a költségvetés nehéz helyzetére. Mindenesetre egy kollégiumépítés több éves projekt, így még ha lesznek is beruházások, azok rövid-, vagy akár középtávon aligha jelentenek majd megoldást a fővárosi „lakhatási válságra” – ahogy a kormány ezek szerint nevezi. Tény, ha lenne több, de elsősorban minőségi és olcsó kollégiumi férőhely, az tehermentesíthetné az albérletpiacot. A kereslet egy részének eltűnése hozzájárulhatna, hogy a bérleti díjak lassabb ütemben nőjenek.

A listában új elem a kedvezményes adózású, béren kívüli juttatásként adható lakhatási támogatás bevezetése. Ez a költségvetésnek olcsó intézkedés lenne, hiszen csak némi adóbevétel-kieséssel járna. Ugyanakkor sok munkavállalónak nyilván segítséget jelentene, ha a munkáltatója hozzájárulna a lakhatási (albérleti) költségeihez. Talán a mobilitást is növelné, ha a vállalkozások akár azzal az ígérettel tudnának az ország más részeiből munkavállalókat toborozni, hogy támogatni fogják a lakhatásukat.

Jegyezzük meg: ez az intézkedés – amennyiben a bérleti piac keresleti oldalát erősítené – viszont inkább a bérleti díjak emelkedése irányába hatna.

Két nagynak tűnő program – de miből?

A listában a legnagyszabásúbbnak tűnő két ígéret a fiataloknak szóló lakásprogram és a Vidéki otthonfelújítási program. Ezekről egyelőre semmit sem tudni, azt sem, hogy a kormány támogatásban gondolkozik vagy kedvezményes hitelben, esetleg mindkettőben. Azt sem tudni, hogy hazai vagy uniós forrásból valósítaná meg ezeket.

Az biztos, hogy költségvetési forrás nincs, és a következő években sem lesz tér nagyvolumenű beruházási támogatásokra. Tehát rövid távon vagy uniós források vagy hitelkonstrukciók jöhetnek szóba. Utóbbi tűnik a legvalószínűbbnek. Különösen, hogy a piaci kamatok már nem olyan magasak, az állam így relatíve olcsón tud kedvezményes hitelprogramokat finanszírozni.

Az biztos, hogy egy nagyléptékű felújítási programra égető szükség lenne. A most futó otthonfelújítási pályázat – amely szintén a vidéket célozza – kerete összesen 20 ezer ingatlan felújítására lehet elég. A legfrissebb, az uniós helyreállítási alap pénzeinek elköltéséhez készült elemzés szerint évi 110 ezer ingatlant kellene felújítani a klímacélok teljesítéséhez.

A kormány megcsapolja a Szép-kártyákat

A Szép-kártyákra érkező juttatások „ideiglenes” elérhetővé tétele lakásfelújítási célra számtalan kérdést vet fel. Kezdve azzal, hogy technikailag-technológiailag hogyan lesz megvalósítható? Lehet majd építőanyagokért fizetni Szép-kártyával? És/vagy építőipari szakmunkáért? Működhet majd, hogy az ember elmegy a kereskedésbe, kifizeti a csempét Szép-kártyával, aztán keres egy burkolót, és amikor az végzett a munkával, őt is Szép-kártyával fizeti? Vagy csak generál kivitelezésben lesz opció a Szép-kártyás fizetés?

Mit szól majd mindehhez a turisztikai szektor és a szolgáltatóipar, amelyek kereslettől és bevételektől esik el minden alkalommal, amikor a kormány valamely más terület számára is megnyitja a Szép-kártyás fizetés lehetőségét?

Túry Gergely

A részletek ismerete híján lehetetlen megmondani, mennyi pénz áramlik majd a Szép-kártyákról lakásfelújításokba – az borítékolható, hogy a kereslet élénkítése fűteni fogja az áremeléseket mind az építőanyagok, mind a szakmunka terén.

Megint csak olyan intézkedésről van szó, ami a kormánynak – mármint az államháztartásnak – nem kerül semmibe, a költségvetési kiadások szempontjából indifferens, mire költik az emberek a Szép-pénzeiket.

A lakásáfa örök

Az 5 százalékos újlakásáfa fenntartása 2026-ig jól hangzik – vagyis jól hangzott már májusban, amikor először bejelentették. Az áfakedvezmény 2016 óta létezik, fenntartásának így semmire nem lesz semmiféle hatása. Hatása a kivezetésnek lenne. Először is roham indulna az új ingatlanokért (az építésért is), kihasználandó a lehetőséget. Ez hiányjelenségekhez és drasztikus áremelkedésekhez vezetne. Aztán a megemelkedett árakra jönne rá a magasabb forgalmi adó.

Jelen állás szerint nem igazán látszik, hogy az ország mikor lesz olyan helyzetben, amikor jelentősebb sokkhatás nélkül ki lehetne vezetni a kedvezményes lakásáfát.

A kormány megcsapolja a nyugdíj-megtakarításokat

Az önkéntes nyugdíjpénztári megtakarítások feltörhetővé tétele szintén már bejelentett intézkedés, olyannyira, hogy a tervezetet kormány már nyilvánosságra hozta. Az államháztartásnak ez sem kerül semmibe, a kormány becslése szerint a 2 ezer milliárd forintos nyugdíjvagyonból 300 milliárd forint áramolhat át a lakáspiacra.

MTVA / Bizományosi: Róka László

Az opció jelen állás szerint csak 2025-ben lesz elérhető. A bejelentés szerint a Szép-kártya-pénzek is csak ideiglenesen lesznek felhasználhatók, vélhetően ugyanebben az időablakban. Összességében így több százmilliárd forintos impulzust kap majd az ingatlanpiac, felújítási piac. Ami jelentős keresleti oldali erősödést jelent – tehát borítékolhatóan áremelő hatású lesz.

A bankok nem akarnak kamatplafont

Egyelőre nem tudni, mikortól él majd az 5 százalékos kamatplafon, de valószínűleg jövő év elejétől. Formailag egyelőre az NGM csak „megkérte” a bankokat, hogy dolgozzák ki az „önkéntes” thm-plafon bevezetésének feltételeit. Ugyanakkor már a tárca megfogalmazása is árulkodó a tekintetben, mennyire opcionális a lehetőség: „5 százalékos, önkéntesen vállalt lakáshitel kamatplafon bevezetése, együttműködésben a bankszektorral”. Ugyebár ami önkéntes, azt nem szokták kormányzatilag bevezetni.

A bankok nyilvánvalóan nem akarnak 5 százalékos thm-plafont – erre banki vezetők nyilatkozatai is utalnak, nem csak a józan ész következtetése – a forrásköltségeiket mutató hosszú távú referenciahozamok ugyanis 6 százalék fölött állnak. Az 5 százalékon történő hitelezés számukra nemcsak veszteséges, hanem magas kockázatú is lenne.

Az ingatlanpiac épp talpra áll

Egyébként a kormány meglehetősen indokolatlanul próbál ilyen keményen aláfűteni az lakáspiacnak. Az ugyanis köszöni, de egész jól van. Nincs kirobbanó formában, de az idei évre várható 130 ezres tranzakciószám például már egészségesnek tekinthető, csak kevéssel marad el a sokéves átlagtól. A bankok által kibocsátott hitelvolumen legalább duplája lesz a tavalyi – nagyon kevés – 650 milliárd forintnak.

Reviczky Zsolt

A lakáshitel-kamatok nem alacsonyak, de jobb keresettel már elérhetőek valamivel 6 százalék fölötti ajánlatok. A tapasztalatokon alapuló szakmai konszenzus szerint épp ez az a lélektani határ, ahol már felpörög a hitelezés.

Kockázatos akcióterv

A kormány akcióterve meglehetősen kockázatos, ugyanis minden intézkedés csak a keresleti oldalt erősíti, és legalábbis ami a jövő évet illeti, jelentősen. Az elmúlt években alig épült új lakás, és ugyan az építőiparban most bőven van szabad kapacitás, egy év alatt nem lehet társasházakat elővarázsolni a földből. A szűkös kínálat mellett az alaposan megtámogatott kereslet garantáltan áremelkedésekhez fog vezetni. Amelyek lecsorognak majd a használt lakások piacára is. Majd a bérleti piacra is.

Ahogy említettük az idei évben a lakáspiac már elkezdett magára találni, legalábbis ami a forgalmat illeti. Idővel ezt az újlakás-piacon a kínálati oldal is követte volna. Mondhatni

a kormány egy már gyorsuló, de egyensúlyba még nem került rendszer egyik felének akar még jó nagy lendületet adni. Az ilyesminek általában nagy borulás szokott a vége lenni.

Ami a használt lakások piacát és a felújításokat illeti, a mesterségesen támogatott kereslet automatikusan áremelő hatású. Az építőiparban most ugyan van szabad kapacitás, de annyi aligha, hogy ne alakuljon ki kapacitáshiány, ha a lakosság hirtelen százmilliárdos nagyságrendben akarja felújítani a fürdőszobát és leszigetelni a házat. Méghozzá azonnal, hiszen a kedvezményes intézkedések egy részét a kormány csak 2025-re lépteti életbe.

A megugró kereslet nyilván jó lesz az építőipari és ingatlanpiaci szereplőknek. Az ingatlanpiac és az építőipar megpörgetése az állami adóbevételek növekedésével fog járni, így a költségvetésnek ez – különösen, hogy nulla vagy kevés kiadással járó intézkedésekről van szó – megéri. Az egyes szektorok magasabb teljesítménye meg fog jelenni a GDP-ben, amivel a kormány nagyon szeret – az utóbbi években csak szeretne – büszkélkedni. Kérdés, hogy az egyszeri stimulus mekkora zavarokat és mekkora áremelkedéseket okoz majd. Ez nyilván függ attól voltaképpen mekkora is lesz ez a stimulus.