"Az áremelkedés üteme ugyan csökkent tavaly, és Magyarország lecsúszott a legnagyobb ingatlandrágulást felmutató európai országok listájának éléről, de még mindig a középmezőnyben vagyunk. Az árak stagnálását, majd lassú csökkenését a tranzakciószám huzamosabb ideje tartó visszaesése indíthatja el, ami Budapesten és a nagyvárosokban már most tapasztalható, elsősorban a befektetési célú vásárlók elmaradása miatt” – magyarázta Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője egy sajtó-háttérbeszélgetésen. Valkó szerint jelenleg egy természetes konszolidáció zajlik a piacon, hiszen az ingatlanpiaci ciklus vége felé közeledünk. Az sem kizárható, hogy a következő években a nominálárakban nem lesz látványos csökkenés, inkább csak az infláció miatt beszélhetünk majd reálárcsökkenésről. Ha ugyanis folytatódik a jövedelemnövekedés, hamarosan a jelenlegi árszinten is újra nőhet a kereslet.

„Nincs definiálható kockázat a lakáspiacon, egyedül a demográfiai helyzet okoz bizonytalanságot, tehát az elmaradó népességnövekedés és az elvándorlás. A piacon önkorrekció zajlik; a NAV OTP által feldolgozott, a tavalyi évre eddig beérkezett adatai szerint az előző év hasonló időszakához képest országosan 17, Budapesten 33, a megyeszékhelyeken 15 százalékos forgalomcsökkenés volt 2019-ben, és csak a községekben fordult pozitívba a mutató (+1 százalék)” – mondja az elemző. Az új szuperállampapír, a MÁP Plusz a közel 5 százalékos hozamával elszívta a befektetőket, a főváros betelt, és a falusi csok is kifelé terelte az érdeklődőket, nem csoda, hogy a családi házas forgalom átlépte az ötven százalékos küszöböt az eladásokon belül a társasházi lakások kárára.

Újra lehet alkudni

Jelenleg ugyan nem látszik még, hogy az eladók alacsonyabb áron hirdetnék még az ingatlanokat, viszont a kereslet és kínálat közötti árolló kinyílásával megnőtt az alku szerepe. „Az alku ugyanakkor természetes része az ingatlanpiaci tranzakcióknak, éppen az alku hiánya volt természetellenes az elmúlt években” – véli Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezető igazgatója. „Egy ingatlanpiaci ciklus nem válságtól válságig tart, a piacok egyensúlyra törekszenek. Már ki sem mondjuk a V-betűs szót.” Az óvatos megfogalmazásnak persze számszerűsíthető haszna lehet az, hogy a hitelfelvevők nem riadnak el, mernek ingatlanba fektetni. A csok-hitelfelvételek közül például minden második az OTP Bankhoz kapcsolódik, és ezen a területen a bank a tavalyinál nagyobb célszámot jelölt ki magának 2020-ra.

Országosan tavaly 15 százalékkal nőttek az ingatlanárak (új és használt lakások piacán együttesen), Budapesten 22 százalékkal. A legdrágább megyeszékhely Győr helyett Debrecen lett. A legdrágább kerület az V. (958 ezer Ft/nm), a legolcsóbb a XXIII. (330 ezer Ft/nm), a legkisebb árnövekedést az I. kerület produkálta 12 százalékkal. Jelenleg 550 olyan, már átadott újépítésű lakás van Budapesten, mely még nem talált gazdára (összehasonlításképpen ez a szám a korábbi években 2-300 körül mozgott, tíz éve viszont 3-4 ezer volt). A budapesti újépítésű lakások népszerű helyszínei továbbra is a IX., XI., XIII. és XIV. kerületek, a 2021-es átadású lakások átlagos irányára már 960 ezer Ft/nm körül alakul az idei 860 ezer Ft/nm helyett. A budapesti rekordot jelenleg egy rózsadombi kis beruházás tartja, ahol a négyzetméterár átlépte a 3 millió forintot.

Az árak stagnálása, néhány éven belül várható lassú csökkenése valamivel alacsonyabb hitelösszegeket jelenthet a jövőben – várhatóan három év múlva –, de egyelőre még a bővülési szakaszban tartunk. „Az ingatlanvásárlások 46 százalékához hitelt vesznek fel a vásárlók. A hitelpiac 2019-es slágerterméke a babaváró kölcsön volt: fél év alatt 50 ezer szerződésen keresztül 470 milliárd forintot helyeztek ki belőle a bankok, aminek markánsan pozitív hatása volt az ingatlanpiacra, miután a hitelek 70 százalékát ingatlancélra fordították az ügyfelek” – mondta Pélyi András, az OTP Pénzügyi Pont országos értékesítési vezetője. Ugyan nincsen pontos számadat arról, hányan fordították a babaváró összegét ingatlanra amiatt, mert a csokos ház építése a tervezetthez képest jóval többe került, de az már kiderült a szakértők számára, hogy a babavárót a várakozásokkal ellentétben nem a csokhoz szükséges építkezési számlák kiváltásához használják, hanem jellemzően önerőbe forgatják az ügyfelek.

Lejjebb mehetnek a bérleti díjak

10 csokhoz jelenleg 7,1 hitelfelvétel társul, és bár pontos számok erre nincsenek, az OTP szakértői szerint a falusi csok felvételét nagyobb arányban oldják meg hitelfelvétel nélkül az ügyfeleik. A falusi csok tavalyi megjelenése a hagyományosan kevésbé keresett északkelet-magyarországi régióban még a Dunántúlnál is jobban megmozgatta az ingatlanpiacot; 360 darab támogatási szerződéssel Szabolcs-Szatmár-Bereg megyében, 237 szerződéssel pedig Borsod-Abaúj-Zemplén megyében vették fel a legtöbb hitelt, míg országos szinten az első három negyedév adatai alapján kb. 2700 falusi csokos szerződést kötöttek. A júliusban bevezetett falusi csok tényleges hatását viszont majd a 2019. negyedik negyedévi számok beérkezése után lehet felmérni.

Ugyanígy a beérkező negyedik negyedéves adatok támaszthatják majd alá azt is, amit az ingatlanközvetítők október óta érzékelnek az ingatlanpiaci mozgások egyik legjobb indikátorának számító panellakások kereslete kapcsán. A korábbi árakból most olyan mértékben alkudnának a vevők, melyet az eladók jellemzően még nem képesek elfogadni. Jó hír lehet viszont az albérleti díjakat nyögők számára, hogy mostanában rengeteg olyan új lakás kerül ki a piacra, melyet kiadási szándékkal vásároltak meg, ez pedig lejjebb nyomhatja a bérleti díjakat. A társasházépítésekből felszabaduló munkaerő pedig az optimista forgatókönyv szerint a falusi csokos bővítésekhez, korszerűsítésekhez, illetve a falusi áfa-visszaigénylés lehetőségével élő építkezésekhez csoportosulhat át.