Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Újabb üzlet kezd felpörögni itthon az Airbnb-forradalom oldalvizén: több olyan vállalkozás is indult nemrégiben, amely a tulajdonosok helyett elintézi a lakások kiadásához kapcsolódó feladatokat a szállásdíj bizonyos, nem is kevés százalékáért. A tervek tízmilliós forgalomról, külföldi terjeszkedésről is szólnak, miközben tovább robog a hazai airbnb-zés, már több mint ötezer lakást kínálnak Budapesten – pedig az idei főszezon még el sem indult.
Nem gondoltam, hogy ilyen gyorsan felfut az üzlet, felülmúlta a várakozásokat
– osztotta meg tapasztalatait a 26 éves Váradi Máté, aki tavaly nyáron indította el Hostie névre keresztelt vállalkozását. A cég a lakástulajdonosoktól egy bizonyos díj fejében (a szállás árának egynegyedéért, egyötödéért) átvállalja az Airbnb-n kínált lakások üzemeltetését, helyettük intézi a foglalásokat, fogadja a vendégeket, illetve takarít és lecseréli az ágyneműt is, ha kell. A Hostie már több tíz ingatlant kezel így, 6-7 embernek ad munkát, és idén már bőven 10 millió forint feletti forgalommal számol.
Váradi egy éve vágott bele a lakáskiadásba a saját ingatlanával, és, amint mondja, azonnal beszippantotta a dolog. A Corvinus Egyetem menedzsment szakán végzett fiút később megkereste egyik ismerőse, hogy vegye át tőle az Airbnb-n kínált lakását, mert munkahelyváltás miatt már nem tud a kiadásával foglalkozni. Azóta ajánlások útján szereztek új ügyfeleket, de a Facebookon is hirdetnek. Van olyan ügyfelük is, aki egy-két lakást ad ki az Airbnb-n, de olyan is, akinek befektetési célból 10 ilyen lakása van.
A Hostie vezetője szerint az airbnb-zés abszolút rugalmasságot igényel, szinte mindig elérhetőnek kell lenni, de már két-három lakás kiadása is teljes embert kívánó feladat, négy vagy több ingatlan kiadása pedig jóformán lehetetlen segédmunkaerő nélkül. A vállalkozásnál azt is vállalják, hogy kezelik a tulajdonosok Airbnb-profilját, elintézik a számlázást, a bevallások elkészítését, a NAV-nyomtatványok beadását, és a különféle engedélyeket is.
Páran beékelődtek
Váradi Mátéék nincsenek egyedül az Airbnb-lakások kiszervezésének hazai piacán, ahol a viszonyokat ismerők szerint 5-10 hasonló vállalkozás működhet – nem beszélve azokról, akik nem cégszerűen segítenek be másoknak. A többség az airbnb-zés tavalyi robbanásszerű felfutása után vágott bele az üzletbe, a biznisz pedig olyanok figyelmét is felkeltette, akik korábban nem foglalkoztak ingatlankiadással. A Hostie vezetője szerint mindössze egy-két olyan cég indult, amelynek már volt tapasztalata az Airbnb-n keresztül kiadott saját lakással, a legtöbbnek nem volt valódi referenciája.
Maga az Airbnb egyébként nem gördít akadályokat a portálon kínált ingatlanok üzemeltetésének kiszervezése elé, és külföldön is működnek olyan vállalkozások, amelyek besegítenek az airbnb-zésbe. Az izraeli gyökerű Guesty például más mellett a vendégekkel történő kommunikációt, vagy a takarítókkal, vendégfogadókkal kapcsolatos időpontegyeztetéseket is elvégzi a tulajdonosok helyett. Ők a foglalások értékének 3 százalékát kérik el, azért csak ennyit, mert közvetlenül nem veszik át a feladatokat, például takarítást maguk nem is vállalnak.
| Egyelőre nem csitul az őrület |
| Majdnem megkétszereződött egy év alatt az Airbnb-n kiadásra kínált budapesti lakások száma: a tavaly februári 3702-ről idén január végére 6617-re nőtt ez a szám (az aktív ingatlanok száma nagyjából 5200 volt) – derült ki a portál adatait elemző AirDNA adataiból, amelyet az rbnb bocsátott a rendelkezésünkre. Az átlagos napi ár (average daily rate - ADR) a tavalyi év nagy részében 58 és 62 dollár között ingadozott, majd decemberben 76 dollárra ugrott, januárban pedig 66 dollárig süllyedt vissza. A legmagasabb napi árat, 108 dollárt a kilenc vagy több fő befogadására képes ingatlanokért kérték januárban, a három-négy, illetve öt-hat vendég fogadására alkalmas lakásokat pedig átlagosan 41, illetve 56 dollárért foglalták le. A megosztáson alapuló gazdaság (sharing economy) térnyerése folyamatos. |
Somló Iván online marketinges szakember, az egyedi kerékpárokat készítő Merényi Bicycles ügyvezetője két olyan barátjával indította el az rbnb oldalt tavaly októberben, akik már korábban is több lakást is üzemeltettek. Az rbnb mögött álló vállalkozás most 22 lakást visz, év végére egy 50 lakásból álló portfóliót szeretnének kialakítani, jövőre pedig Bécsben és Prágában is meg akarnak jelenni.
Az rbnb ügyfélköre is vegyes, a több ingatlannal rendelkező befektetők mellett például akad olyan megbízójuk is, aki külföldön él, de ha hazalátogat, a saját lakásában szeret megszállni, és ezért nem tudta hosszú távra kiadni a lakását. Somló Iván szerint az Airbnb-n egyre magasabbak az ügyfelek elvárásai, például azzal kapcsolatban, hogy milyen gyorsan válaszol a kiadó, egy nyolcórás főállás mellett így egyre nehezebb a lakások rövid távú kiadása.
Amíg a Hostie folyamatos megbízás esetében a szállásdíj 20-25 százalékát kéri el a szolgáltatásaiért, addig az rbnb-nél a szolgáltatásoktól függően ez a díj 15-45 százalék. A Hostie-nál vállalnak csak kulcskiadást és átvételt, illetve takarítást is, előbbit alkalmanként 4-5 ezerért, utóbbit 5-9 ezer forintért.
Már pár lakás is elég a tisztes jövedelemhez
Az nem egyértelmű, hogy hány lakást kell üzemeltetni ahhoz, hogy egy-egy hasonló vállalkozás nyereséges legyen. Váradi Máté szerint, ha valaki egyedül dolgozik, akkor akár 2-3-4 lakással is szépen kereshet, de már egy lakás is teljesen szétszabdalja az ember napját, nehéz ellátni minden feladatot, és az adózás is nehézkes. Ahogy pedig egyre nő a kezelt lakások száma, és növekszik a vállalkozás, egyre növekednek a fix kiadások is, mint például az alkalmazotti bérek, az iroda vagy a mosoda költsége.
Olyan gyorsan változik jelenleg ez a piac, és mivel újkeletű dologról van szó, ezért nincsenek évtizedes sztenderdek, amire lehet hagyatkozni. De ettől izgalmas
– mondta a Hostie vezetője. Szerinte azt is figyelembe kell venni, hogy a szezonalitás miatt könnyen előfordulhat, hogy egy-egy téli hónap veszteséges lesz, még akkor is, ha az egész évet tekintve ezeket a veszteségeket a nyári szezonban elérhető magasabb kihasználtság és magasabb árak visszahozzák.
„A kulcs a skálázhatóságon múlik, és egy olyan üzleti modellen, amivel ugyanúgy lehet 5 lakást kiszolgálni, mint 50-et” – mondta Somló, aki szerint az rbnb nyereségesen működik, a lakásonkénti profitjuk 10 és 50 lakás között nagyjából ugyanannyi.
„Ha a többi piaci szereplő nem erodálja a piacot buta árazási stratégiával, akkor a marzsok egészséges ütemben fognak csökkenni. A méretgazdaságosság egyébként itt is működik, tehát a költségeink csökkennek azzal, hogy minél több lakás van a portfóliónkban” – tette hozzá. Somló szerint összességében viszont inkább a szolgáltatás minősége és a teljesítmény döntsön az üzemeltető cégek között, mint az árazási stratégia, mert az hosszabb távon megöli az összes hasonló vállalkozást.
Mindenesetre a kiszervezett ingatlanokkal foglalkozó cégek a hazai Airbnb-piac további bővülésére számítanak idén, szerintük van növekedési potenciál, bár a rosszabb minőségű ingatlanok lemorzsolódhatnak, és a befektetési célú lakásvásárlások a növekvő ingatlanárak miatt lelassulhatnak. Somló arra is felhívta a figyelmet, hogy egyre szűkül az a kör, ahol az airbnb-zés versenyképesebb marad a hosszú távú kiadásnál, ez pedig akár kockázatokat is tartogathat a kiszervezett lakásokkal foglalkozó társaságoknak.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
