A parlament kedden elfogadta azt a törvénymódosítást, amely januártól kezdve négy évig átmenetileg 27-ről 5 százalékra csökkenti az új lakások áfáját. A módosítás a 150 négyzetméternél kisebb új lakásokra és a 300 négyzetméternél kisebb új építésű családi házakra vonatkozik.

Annak ellenére, hogy az áfacsökkentés lehetősége jó ideje benne volt a levegőben, a jogszabály szövege olyan, mintha egy sebtében összerakott fércmunka lenne. Még egy nap sem telt el, és az építőipari, fogyasztóvédelmi és adóügyi szakemberek máris több olyan kiskaput találtak, amelyre az előkészítésben gondolni kellett volna. Ezekből mutatjuk be most a legfontosabbakat.

Amikor milliókat nyer az áfajátékon

Tegyük fel, hogy ön magánemberként nettó 20 millió forintért (bruttó 25,4 millióért) szeretne egy 300 négyzetméternél nem nagyobb házat építeni. Januártól ezt már úgy is érdemes lehet megtennie, hogy a saját tulajdonában álló céggel építteti fel a házat (ha nincs cége, akkor alapít egyet, vagy szétnéz a rokonok között, hátha akad egy vállalkozó szellemű társa). Amikor a cég megépíti a házat, az alapanyagok és szolgáltatások (tégla, cserép, kőműves, villanyszerelő, vízszerelő, burkoló stb.) után a cégnél 5,4 millió forint visszaigényelhető áfa keletkezik. (Ez persze a valóságban nem teljes egészben levonható, vagy visszaigényelhető áfa, hiszen az építési hatósági engedélyköteles ügyletek jelentős része a fordított adózás alá esik, azaz a beszerző fizeti meg és vonja le az áfát, de az elv ugyanaz.) Ha befejeződött az építkezés, a cég eladja a vityillót önnek nettó 20 millióért (illetve a kedvezményes 5 százalékos áfakulccsal számolva bruttó 21 millió forintért), így a cégnek 1 millió forintos áfabefizetési kötelezettsége keletkezik.

Toronydaruk egy építkezésen. Képünk illusztráció

Fülöp Máté

Amint az látható, a cég az elszámolási időszak végén 5,4 millió forintot igényelhet vissza a NAV-tól, de csak 1 milliót kell befizetnie, azaz végső soron ezzel a projekttel 4,4 millió forintot visszakap a NAV-tól. Az összeg a cégben landol, onnan még ki kell venni, de vélhetően a kormány sem volt annyira naiv, hogy azt feltételezze, ez ma Magyarországon gondot okoz bárkinek. Így csökken a 25,4 millió forintos ház költsége hirtelen 21 millióra.

Bár a megoldás (egyelőre) teljes mértékben legálisnak tűnik, Kelemen László adószakértő az ATA Solution Kft. vezetője azért óva int attól, hogy bárki belevágjon. Ha ugyanis az akció egyértelmű célja az adóelkerülés, akkor a NAV-nál várhatóan kiveri a biztosítékot, és nem áll meg egy ellenőrzésen. Ha viszont az építő cég tulajdonosa és a magánszemély vevő között nincs közvetlen kapcsolat, akkor még az adóhatóságnak is elég nehéz lehet bizonyítani a stiklit. A fentiek alapján viszont számítani lehet arra, hogy a NAV a jövőben intenzívebben fogja ellenőrizni az építési tevékenység fordított adózását is.

A kormány alighanem felismerte, hogy egy ügyeskedési lehetőséget nyitott. Nehéz másként értelmezni azt, hogy az a Varga Mihály nemzetgazdasági miniszter, aki hétfőn beterjesztette az áfacsökkentési törvényjavaslatot, és kedden meg is szavazta, kedden rögtön már azt jelentette be, hogy szerdán a kormány vélhetően arról dönt, hogy a 27 és az 5 százaléknyi áfa különbözetét valamilyen formában megkapják a magánszemélyként lakást építők (5 millió forintig). Ez tenné okafogyottá, hogy magánszemélyek eljátsszák a fent említett cégalapítási játékot. De amíg erről jogszabály nincs, addig a cég általi lakásépítés vonzó lesz vagy marad.

Amikor a beruházó köszönné szépen az áfacsökkentést

Olvasóink két nagy budapesti, folyamatban lévő társasházprojekt kapcsán is jelezték, hogy a beruházó a velük kötött szerződésben váteszként látta a jövőt, és jó előre bebiztosította magának a 22 százalékos áfakülönbözet értékét. Több száz lakásos projektekről van szó, amelyekben a lakások építése már elkezdődött, de csak jövőre fog befejeződni. A beruházó (idén, az építkezés kezdetekor) bruttó vételárban állapodott meg a vevőkkel, és 10 százalék előleget, illetve 10-15 százalék részleges teljesítést is kért. A szerződésbe pedig beleillesztette az alábbi bekezdést:

„A vételárnál meghatározott általános forgalmi adó-összegek jelen Előszerződés hatálybalépésekor hatályos jogszabályok alapján kerültek meghatározásra. Amennyiben a Vételár teljes megfizetéséig az általános forgalmi adó-összeg (áfa mértéke) tekintetében bármilyen jogszabályi módosulás következik be, az Ingatlan bruttó ára változatlan marad, azaz a bruttó ár az irányadó, és változatlan az áfamérték bármely változása esetén.”

Ez feketén-fehéren azt jelenti, hogy ha például bruttó 20 millió forintban állapodtak meg a felek, akkor annyit is kell fizetni, a kisebb áfatartalom ellenére is. Vagyis a beruházónál marad a 22 százalékos különbözet értéke – esetünkben lakásonként is több millió forint.

Megoszlanak a vélemények arról, hogy ez jogilag tartható lesz-e. „Az áfa egy fogyasztási adó, ami azt jelenti, hogy az fizeti, aki fogyaszt, és véleményem szerint a fogyasztót nem lehet szerződésben kizárni abból a lehetőségből, hogy az aktuális áfatartalommal vásároljon. Elképzelhető, hogy ez tisztességtelen kereskedelmi gyakorlatnak minősül” – mondja Siklósi Máté fogyasztóvédelmi szakember. Még akkor is így van, ha a cégnek kára keletkezik az áfacsökkentésből, mert ebben az esetben az államon és nem a fogyasztón kellene megpróbálnia bevasalnia a kieső összeget. Egy másik, névtelenséget kérő, jogász forrásunk viszont amondó, a felek átolvasták ezt a szerződést, elfogadták, elvileg fel és le is mehetne az áfa, szerinte aligha lesz semmis az így kötött szerződés. A figyelmetlen magánszemélynek le kell nyelnie a békát.

Lakásfelújítás egy belvárosi társasházban

Fülöp Máté

A folyamatban lévő ügyek (épülő, de át nem adott házak) kezelésére egyébként a NAV-nak van állásfoglalása, hiszen korábban is voltak már áfaváltozások, és az akkori eseteket is kezelni kellett. Ahogy Kelemen László mondja, alapszabály szerint az előleget, a részteljesítést és minden hasonló tranzakciót a teljesítés időpontjában érvényes áfatartalommal kell számolni. Ha tehát a lakás eredeti (27 százalékkal meghatározott) ára például bruttó 20 millió forint volt, akkor az arra adott előleget is 27 százalékos áfatartalommal kell számolni, de ha csak jövőre készül el az ingatlan, akkor a bruttó ára 20-ról durván 16,5 millió forintra csökken, mert csak 5 százalék lesz benne az áfa. Hiába szerepel az eredeti szerződésben a magasabb összeg, azt módosítani kell.

Amikor a lakásból nyaraló lesz vagy szálloda

Ha ön például egy szép új nyaralót szeretne venni/építeni a Balatonnál, akkor álljon meg egy percre és gondolkozzon el. Nem lehet, hogy egy lakást szeretne inkább venni, amely ugyanúgy néz ki, mint az a bizonyos nyaraló? Valószínűleg igen, hiszen a nyaralónak 27, a lakásnak viszont csak 5 százalékos az áfája, tehát ugyanaz jóval olcsóbb lehet, ha át lehet minősíteni. Ha pedig igazán pedáns akar lenni, akkor a vétel után bizonyos idővel minősítse vissza az ingatlant nyaralóvá, és helyreállt a világ rendje. Egyelőre ugyanis úgy tűnik, hogy erre az egyszerű kiskapura nem gondolt a törvény előkészítője.

Ugyanez a játék elvileg egészen nagyban is játszható. A törvény ugyanis nem tiltja meg, hogy egy beruházó mondjuk Budapest belvárosában építsen egy apartmanházat, és 5 százalékos áfatartalommal árulni kezdje a lakásokat. Ha pedig „egészen véletlenül” nem akad az apartmanokra egyetlen vevő sem, de (hangsúlyozzuk: véletlenül!) arra jár egy pénzes befektető, aki sorra megveszi az összes apartmant, majd kis átalakítás után beindít benne egy hosztelt, akkor tulajdonképpen neki sikerült szállodát építenie 27 helyett 5 százalékos áfával.

Amikor a villaépítést szociális alapon támogatják

A lakásáfa csökkentésével a kormány célja (vélhetően) az építőipar stimulálása volt, másrészt pedig az, hogy az olcsóbb kategóriás új lakások kínálata növekedjen, hiszen erre tényleg égető szükség van. Ezek a célok teljesülhetnek is, de a törvényt az Európai Unióban szociális alapú adócsökkentésként kellett Magyarországnak „eladnia”. A szociális szükségletű építkezés határát a lakásoknál 150, a házaknál pedig 300 négyzetméterben húzták meg, ami a magyar valóságban igencsak gáláns manővernek tűnik.

Már csak azért is, mert ennek következtében szociális alapon kap adókedvezményt az a 299 négyzetméteres ház is, amelyik a Rózsadombon egy jó nagy telken épül, duplagarázzsal, úszómedencével, kültéri szaunával vagy bármi mással. Ugyanígy elnagyoltnak tűnik a lakások 150 négyzetméteres limitje is, hiszen a társasházaknál ennél jóval kisebb méretek nevezhetők átlagosnak (ha egyáltalán elfogadjuk azt, hogy ez a jóval kisebb átlagos méret már szociális rászorultsági alapot képez).

Ruszin Zsolt, a Magyar Könyvelők Országos Egyesületének elnöke szerint a (régi szocpolt felváltó) CSOK lakásvásárlási támogatást lett volna érdemes kiegészíteni egy hasonló eredményt hozó szociális elemmel – például az építkezések befejezésekor a befizetett áfa egy részét visszajuttatni a rászorulóknak. Ezzel a megoldással ki lehetett volna szűrni az adókülönbözet lehívására rámozduló, befektetési céllal ingatlant vásárlókat. Az is lehet, hogy Varga Mihály említett módosítója épp egy ehhez hasonló megoldás előtt nyit majd utat.