A hazai pénzügyi ágazat "problémás hiteleihez" fedezetül kapcsolódó ingatlanok száma 2010 végére meghaladta a 90 ezret. Ez több mint 125 százaléka a teljes, 2010-es lakáspiaci adásvételi forgalomnak. Ez az arány abszolút értelemben és nemzetközi összehasonlításban is igen magas, így feltételezhető, hogy a problémás ingatlanok piacra kerülése jelentős kínálati sokkot okozna – áll a Magyar Nemzeti Bank ingatlanhitelekről szóló háttéranyagában.

Újépítésű lakások. Az árverezési moratórium eltörlése áresést hozhat a piacon

Bánkuti András

Az eredetileg 2011. április 15-én lejáró árverezési, illetve kilakoltatási moratórium július 1-ig való meghosszabbítása nem sokat segített a fizetésképtelen adósokon, legfeljebb egy kicsit elodázta a nehézségeik megoldását. A július elsejével megszűnő moratórium után azonban – a Nemzetgazdasági Minisztérium (NGM) és a Magyar Bankszövetség megállapodása szerint lépcsőzetesen – megjelenhet a lakáspiac kínálati oldalán az a több tízezer ingatlan, amelyek a válság óta halmozódó, nem teljesítő jelzáloghitelek mögött állnak fedezetül, és amelyek értékesítését eddig a meghosszabbított türelmi idő akadályozta. A jegybank szerint a kínálati sokk jelentős áresést okozhat a lakáspiacon, ami negatívan hathat mind a bankrendszer működésére, mind a gazdasági konjunktúrára.

A lakásáresés tompítása elsősorban adminisztratív úton érhető el, ilyen eszköznek számított idáig a moratórium. Figyelembe kell venni azonban, hogy minden korlátozás szükségszerűen torzítja a piaci folyamatokat, ezért fenntartása csak átmenetileg lehet előnyös. Nem véletlen, hogy az Otthonvédelmi Akcióterv megalkotói egy olyan, a durvább lakáspiaci beavatkozásokat (például az építési engedélyek kiadásának korlátozását) elkerülő megoldás mellett döntöttek, mint a fedezetértékesítési vagy árverezési kvóta bevezetése. Mint ismert, a bankok az első három hónapban csak a 30 millió forintnál drágább ingatlanokat árverezhetik el. Majd utána folyamatosan nyílik meg a piac: 2011. októbertől negyedévente a bedőlt lakások 2 százaléka, 2013. januártól 3 százaléka, 2014-ben 4, majd 2015-től 5 százaléka kerülhet kalapács alá. A 30 millió forintnál értékesebb ingatlanok esetében nagyjából hétezer házról vagy lakásról van szó. A fizetésképtelenné vált adósok nyolc százaléka lakik ilyen értékű ingatlanban.

Július elsejétől a bírósági végrehajtóknak azonban nem az árverezési, hanem a kilakoltatási tilalom feloldása ad majd sok munkát. Igaz, az első körben nem valószínű, hogy akiket kilakoltatnak a 30 milliónál drágább ingatlanból, azokak ne lenne hol meghúzniuk magukat a jövőben. Jellemzően ugyanis ezekre a lakásokra annak idején azok vettek fel hitelt, akiknek már volt másik otthonuk is. Később azonban, amikor az „átlagos” méretű és értékű lakásokat árverezik majd el, már komoly gondot okozhat, hogy mi lesz azokkal az adósokkal, akik emiatt az utcára kerülnek. A helyzeten csak ront az a hazai gyakorlat, amely szerint az adós az otthona elvesztésével még nem mentesül a hitel törlesztése alól. A különbözetet ugyanis – a megmaradt tőkerészt és a kamatokat – az utolsó fillérig vissza kell fizetni a banknak – hívja fel a figyelmet Barabás Gyula, a Széchenyi Hitelszövetség elnöke.

A szakember szerint a Nemzeti Eszközkezelőnek (NET) szánt szerep sem nevezhető megnyugtatónak. Az intézménynek ugyanis a bankok nem kötelesek eladni a kilakoltatásra ítélt ingatlanokat, hogy azokban a volt tulajdonosok bérlőkként továbbra is ott maradhassanak. Ezt a lehetőséget az akcióterv szerint csupán választhatja a devizahitelt hajdan folyósító bank. Vagyis jó eséllyel csak azok a házak és lakások – zömében vidékiek – jutnak majd az eszközkezelőhöz, amelyek már alig érnek valamit. (Azt azért érdemes megjegyezni, hogy árverezéskor a fedezetül szolgáló ingatlan árának 70 százalékát is megkaphatja a bank, ám csak akkor, ha az ingatlan üres. Lakottan maximum a bejegyzett érték 50 százalékáért adhat túl a hitelintézet a lakáson vagy házon.)

MTI Fotó: Vajda János

Barabás Gyula úgy véli, az Otthonvédelmi Akcióterv végrehajtásához nélkülözhetetlen jogszabályi változtatások között nem lenne szabad kihagyni a végrehajtás szigorítását. A Széchenyi Hitelszövetség elnöke azt tartaná a legjobb megoldásnak, ha valamennyi lakóingatlanra vonatkozó árverezést kötelezően csak a Nemzeti Adó- és Vámhivatal (NAV) honlapján lehetne lebonyolítani, elektronikus formában. Ezzel megakadályozható volna, hogy a licitálás ne csak kötelező színjáték legyen, mert az ár kérdésében a helyi ingatlanos-gazdasági „érdekközösség” már előre „egyeztetett” a végrehajtóval. Továbbá meg lehetne őrizni a fedezetként szolgáló ingatlanok egészséges ár-értékarányát is. A szakember szerint erre a NAV-nál többé-kevésbé már most is adottak a lehetőségek, hiszen a tervezett, majd hamvába holt vagyonadó-kalkulátorhoz sok hasonló fejlesztés elkészült. S nem mellékes, hogy a végrehajtók körében is sokan vannak, aki támogatnák ezt a megoldást.

A végrehajtás menetét segíthetné emellett az is, ha az érintettek szabadon választhatnák meg a végrehajtókat. Ezzel a gyakorlattal még egészséges versenyt is ki lehetne alakítani a hazai lakóingatlanok végrehajtásának piacán. Barabás Gyula mindezek mellett azt javasolja, hogy a végrehajtókkal szemben be kellene vezetni kötelező elvárásként a jogi végzettséget.

A lakáspiacon az árverezések miatt megnövekedett kínálat árlehúzó hatását azért is szerencsés lenne megakadályozni, mert a nemzetközi visszaesés szinte az egész világon leszorította az ingatlanárakat. Magyarország ugyan még egészen jól tartja magát, a válság kitörése óta „csupán” 13 százalékkal csökkentek az árak a lakóingatlan-piacon, ami nemzetközi összehasonlításban mérsékeltnek tekinthető – olvasható az MNB háttéranyagában. Ez részben annak köszönhető, hogy a magyar lakáspiacon nem alakult ki közvetlenül a válság előtt ingatlanár-buborék: a 2008 előtti néhány évben csupán pár százalékos áremelkedés volt megfigyelhető.

Egy jelentősebb lakásáresés nemcsak a bankok hitelezési képességét gyengíti, hanem az új lakossági jelzáloghitel-felvétel volumenének csökkenésén keresztül negatívan hat a fogyasztásra, illetve magára a gazdasági növekedésre is. A jegybank összeállítása szerint a múltban minden negyedik recesszió ingatlanpiaci válsággal is összekapcsolódott, amelyek esetén az ingatlanáresés átlagosan 4 évig tartott és átlagosan 30 százalékos volt.

Míg a válság előtti két-három évben a lakossági fogyasztás nettó hitelfelvételből finanszírozott mértéke a 8-9 százalékot is elérte Magyarországon – jelzi a jegybanki anyag –, addig 2010-re a lakosság nettó hitel-visszafizetővé vált. A bruttó értelemben vett új hitel-felvétel pedig a fogyasztás alig 3 százalékát tette ki, szemben a válság előtti, 10 százalék feletti értékekkel. Emiatt egy esetleges ingatlanár-esésnek a fogyasztásra és ezáltal a konjunktúrára gyakorolt hatása jelenleg mérsékelt. Ugyanakkor azt is figyelembe kell venni, hogy mekkora lehet a növekedési áldozat egy jövőbeli alappályához képest. Az MNB jelenlegi előrejelzése szerint a lakossági hitelállomány 2012 végén növekedésnek indulhat. Ugyanakkor egy ilyen ingatlanpiaci áresés a hitelezési fordulópontot jelentősen kitolhatja, aminek érezhető hatása lenne a fogyasztásra és a gazdasági növekedésre. Arról már nem is beszélve, hogy a csökkenő ingatlanárak az amúgy is gyengélkedő építőiparra is negatív hatást fejtenének ki.