Nem mindegy, hogy kell-e az embernek adót fizetnie amiatt, mert pár éve vásárolt lakását néhány millióval drágábban tudja eladni, mint amennyiért vette. Ezúttal ez az időzítésen is múlhat, januártól ugyanis több ponton módosulnak a személyi jövedelemadóról (szja), illetve az általános forgalmi adóról (áfa) szóló törvény ingatlanértékesítéssel kapcsolatos szabályai. Az szja-ban az egyik legfontosabb változás, hogy 15-ről öt évre csökken az adóköteles időszak. E szerint a lakás értékesítéséből származó jövedelem a szerzés évében és az azt követő első évben még teljes egészében adóköteles, a másodikban az ilyen jövedelem 90, a harmadikban 60, a negyedikben 30 százaléka után kell megfizetni a változatlanul 25 százalékos adót, az ötödikben pedig egyáltalán nem.

Tehát azoknak érdemes a jövő évre halasztaniuk lakásuk eladását, akik öt évnél régebben, de 15 éven belül vásárolták azt, és az ebből származó jövedelmet nem lakás vásárlására kívánják fordítani - hangsúlyozta Lőcsei Tamás, a PricewaterhouseCoopers (PwC) adószakértője. "Jól járhatnak például azok, akik 2003-ban vagy azelőtt vettek lakást, mert ők jövőre már adómentesen adhatnak túl rajta, nem kell kivárniuk a most hatályos 15 évet" - példálózott Murányi Ákos, a Dunahouse Ingatlanközvetítő Hálózat elemzője. (Egyéb ingatlanoknál marad a mostani szabályozás, e szerint a szerzés évét követő első öt évben a jövedelem teljes összege adóköteles, ez után évente 10-10 százalékkal csökken az adóalap, és a jövedelem csak a 15. évben válik teljesen adómentessé.)

Az ingatlan értékesítése továbbra is csak akkor adóköteles, ha a bevétel meghaladja a vételár és a szerzés költségeinek (például illeték, ügyvédi díj), illetve az értéknövelő beruházások együttes összegét - emlékeztetett Béres Molnár Gergely okleveles könyvvizsgáló és adószakértő. Ha például valaki 2004-ben vett egy lakást 9 millió forintért, majd 1,8 millió forintot ráköltött, és az idén eladja 13 millióért, akkor a 2,2 millió (13 - 10,8 millió) forint jövedelem egésze után kell 25 százalék adót, azaz 550 ezer forintot fizetnie. Ha ugyanezt a lakást 2008-ban adja el, akkor már csak a 2,2 millió 30 százaléka (660 ezer forint) lesz adóköteles, melynek adója 165 ezer forint. Bár ez az összeg harmada annak, mint amennyit idei értékesítésnél le kellene perkálni, mégsem biztos, hogy megéri kivárni a 2008-as évet az értékesítéssel.

Januártól ugyanis megszűnik a lakásszerzési kedvezmény. Ugyanakkor egy átmeneti szabály szerint ez továbbra is jár azoknak, akik ingatlanátruházásból 2008. január 1-je előtt szerzett jövedelmüket az eladástól számított hatvan hónapon belül újabb lakás vásárlására fordítják. Nekik emiatt még az idén érdemes megszabadulniuk ingatlanuktól, legyen az lakás, telek, garázs, üzlet vagy üdülő. A lakásértékesítésből származó jövedelem adóját be kell vallani, de nem kell megfizetni, ha valaki az esedékes szja-bevallás időpontjáig (május 20-áig) lakást vásárolt belőle. Ellenkező esetben az adót meg kell fizetni, de az hatvan hónapon belüli lakásszerzés esetén visszaigényelhető. Egy 2007-ben vásárolt lakás után a 2008. májusi bevallásban érvényesíthető a kedvezmény, ha a lakásra kiadták a használatbavételi engedélyt, de még nincs meg az albetétesítés (vagyis a társasház, a lakópark egyelőre osztatlan közös tulajdonban van).

Akik 2008-ban vagy azt követően adják el lakásukat, csak akkor érvényesíthetnek lakásszerzési kedvezményt, ha az eladásból származó adóköteles jövedelmükből az átruházás esztendejében vagy az azt követő két évben saját maguknak, közeli hozzátartozójuknak, élettársuknak öregek otthonában, illetve bármilyen ápolási intézményben helyet vásárolnak az Európai Gazdasági Térség bármely tagállamában. A januártól érvényes új szabály szerint egyébként az adóhatóság méltányosságból külön kérésre elengedheti az ingatlanértékesítés miatt fizetendő adót, ha ezt a magánszemély vagyoni, illetve szociális körülményei alapján indokoltnak tartja, s főként ha az adó fizetésére kötelezett e jövedelmét saját maga vagy közeli hozzátartozója lakhatásának biztosítására fordítja.

Rosszabbul azok járnak az új szabályozással, akik sűrűn váltogatják otthonukat, például egyre nagyobb alapterületű, illetve egyre drágább lakásba költöznek. Ilyenkor ugyanis az eladott lakásokból újra és újra jövedelem keletkezhet, amit - a lakásszerzési kedvezmény megszűnte miatt - mindig le kell adózniuk, ha a szerzéstől számított öt éven belül történnek a tranzakciók. Aki az új előírások hatálybalépése előtt szeretne még eladni, gyorsított eljárásban december 28-áig (várhatóan ez lesz az utolsó munkanap) le kell pecsételtetnie a földhivatali érkeztetési kérelmét ahhoz, hogy az idei szabály alapján adózhasson és vehessen igénybe kedvezményeket - figyelmeztetett Valkó Dávid, az Otthon Centrum elemzője.

Az adózás szempontjából nem mindegy, mi számít a szerzés időpontjának. Lakótelek vásárlása (öröklése, ajándékba kapása) esetén jelenleg ez az a nap, amikor az erről szóló szerződést, okiratot a földhivatalhoz benyújtották - hangsúlyozták a PwC-nél. Tehát ha valaki 2000-ben vett egy telket, amire 2003-ban házat épített, majd 2005-ben tetőtérrel bővítette, a szerzés éve 2000. Januártól ráépítés, hozzáépítés, újjáépítés esetén a magánszemély a szerzés évének választhatja az utolsó használatbavételi engedély évét (példánkban 2005-öt), de dönthet úgy is, hogy az egyes szerzési éveket szétválasztja (példánkban a 2000, a 2003 és a 2005 lesz a szerzési év), és az esetleges értékesítésnél ezek alapján számíthatja ki a fizetendő adót. Az utóbbi esetben rosszabbul járhat, hiszen a szerzési év kitolódik. Ugyanakkor egy átmeneti szabály lehetővé teszi, hogy aki 2010 végéig bővíti így a házát, választhatja, hogy a 2007 végén hatályos szabályok szerint határozza meg a szerzés évét.

Az áfatörvény változásai aligha késztetik arra az eladókat, hogy még az idén túladjanak lakásukon. Érdemes viszont elgondolkozniuk ezen azoknak a magánszemélyeknek, akik két naptári éven belül legalább négy ingatlanukat (például építési telket, új, illetve a használatbavételi engedély jogerőre emelkedését számítva kétévesnél fiatalabb lakást) szeretnék értékesíteni. Nekik ugyanis jövő évtől már 20 százalékos áfát kell fizetniük. Ez alól csak akkor mentesülnek, ha a negyedik tranzakció előtt legalább három évet kihagynak. Ilyenkor ugyanis elölről kezdődik a számolás, vagyis az első-második-harmadik ingatlan értékesítése ismét áfamentes lesz.

A magánszemélyek ingatlanértékesítésének áfáztatásával az volt a cél, hogy az adózás tegyen különbséget a jövedelemszerzés céljából történt ingatlanszerzés, illetve -eladás és aközött, ha a magánszemély azért vásárol ingatlant, mert abban lakni kíván, saját maga akarja használni. Vámosi-Nagy Szabolcs, az Ernst & Young szakértője következetlennek tartja a változtatást. Szerinte az ingatlanértékesítéssel üzletszerűen foglalkozó magánszemélyeket kötelezni kellene, hogy vállalkozási engedélyt váltsanak ki, s ne csak a negyedik, hanem már az első-harmadik lakás után is fizessék meg az áfát, emellett ne 25 százalékos adóval ússzák meg az ügyletet, hanem a normál szja-kulccsal, tb- és egyéb járulékokkal fizessék a közterheket.