Jól követhető volt az elmúlt időszakban az a folyamat, miszerint az élesedő versenynek köszönhetően – a bankok egyre előnyösebb feltételekkel kecsegtető hiteltermékekkel jelentek meg a lakáshitelezési piacon. Így ma már több bank kínálatában is szerepel mind a lízing, mind pedig az úgynevezett száz százalékos finanszírozás, amely megoldást jelenthet azok számára is, akik nem tudják előteremteni a klasszikus hitelkonstrukciókhoz szükséges önerőt. Ahhoz azonban, hogy önerő nélkül vásárolhasson lakást valaki, számos feltételnek meg kell felelni – attól függően milyen konstrukciót választ a reménybeli vásárló.

A leendő lakás kiválasztásához saját szempontjaink figyelembevétele mellett - elhelyezkedés, lakásméret, felszereltség, tájolás - nagyon fontos azt meghatározni, milyen hosszú futamidőre, mekkora havi törlesztőrészletet tudnánk bevállalni. A tervezegetésnél érdemes a realitások talaján maradni, a háztartás havi szabad jövedelmének 70-80 százalékát egyik bank sem fogja a hitelbírálat során megítélni, a piacon jellemző gyakorlat szerint havi jövedelmünk 30-35 százaléka az az összeg, amelyet a bankok elfogadható törlesztőrészletnek tartanak – jellemzi a helyzetet Murányi Ákos, a Duna House elemzési vezetője, aki szerint ez az összeg természetesen bankonként, illetve ügyfelenként eltérő lehet.

Az alábbi példák segítséget nyújtanak a megvásárolható lakás értékének és a havi törlesztőrészlet meghatározásában. Az egyes hiteltermékeken belül természetesen eltérések lehetségesek, a számításokhoz a svájci frank alapú hiteleket vettük alapul.

Svájci frank alapú lakáshitelek törlesztőrészletei

Hitelösszeg/Futamidő	10 év	15 év	20 év	25 év	30 év
7 000 000	83 221	63 367	53 644	47 969	44 313
10 000 000	118 887	90 524	76 634	68 527	63 304
12 000 000	142 664	108 628	91 961	82 232	75 965
15 000 000	178 330	135 785	114 951	102 790	94 956
18 000 000	213 996	162 942	137 940	123 348	113 948

(Forrás: Duna House Hitel Centrum)

Aki az árfolyamkockázattól tartva mégis inkább a forint alapú hitelt részesítené előnyben, annak tisztában kell lennie azzal, hogy a forint alapú hitelek magasabb teljes hiteldíjmutatókkal (THM) és törlesztőrészletekkel járnak; igaz, cserébe nem kell tartanunk a forintárfolyam ingadozásának következményeitől. Mint látható, az egyes hitelösszegek esetén a havi törlesztőrészletek közötti különbség akár 30-40 ezer forint is lehet.

Forint alapú lakáshitelek törlesztőrészletei

Hitelösszeg/Futamidő	10 év	15 év	20 év	25 év	30 év
7 000 000	96 827	80 777	74 140	71 019	69 462
10 000 000	138 325	115 396	105 915	101 455	99 231
12 000 000	165 990	138 475	127 098	121 746	119 077
15 000 000	207 487	173 093	158 872	152 183	148 846
18 000 000	248 984	207 712	190 646	182 620	178 616

(Forrás: Duna House Hitel Centrum)

Önerő nélküli lakáshitelt többféle konstruckióban is fel lehet venni – elsőként nézzük meg a lakáslízinget. A lízing feltételei sokat "finomodtak" a tavaly év végi megjelenéshez képest. A konstrukció lényege, hogy a kiválasztott lakást a lízingcég megvásárolja, majd a vásárlónak birtokba adja; a futamidő végén pedig rendszerint a vásárló tulajdonába kerül az ingatlan. Némi önerő azonban ehhez a megoldáshoz is kell: a folyosítási és egyéb költségek egy 10 millió forintos lakás 25 évre történő lízingelés esetében például körülbelül 250 ezer forintot tesznek ki.

Ha mégis szimpatikusabb nekünk a klasszikus lakáshitel, akkor az úgynevezett 100 százalékos (vagy magasabb) finanszírozású konstrukciókból válogathatunk. Létezik a piacon olyan hiteltermék, amely a hitelbiztosítási érték  - az az összeg, amennyire a bank felértékeli a lakást - 115 százalékát finanszírozza, így a gyakorlatban is megvalósulhat a 0 forintos önerővel történő lakásvásárlás. Árnyalja a képet viszont, hogy ez a konstrukció jelenleg csak forint alapon érhető el. Az, hogy pontosan mennyire értékelik fel a lakást, és jövedelmünk alapján mennyi hitelre számíthatunk természetesen minden esetben egyéni elbírálás alapján dől el, amelyben a kívánt lakás elhelyezkedésétől kezdve havi jövedelmünkig sokféle szempontot vesznek figyelembe a hitelintézetek.

Ha megfelelünk a feltételeknek, jó megoldás lehet az állami támogatású Fészekrakó program, ez a konstrukció azonban csak a lehetséges vásárlók egy szűkebb körére érvényes. Önmagában a Fészekrakóval nem tudunk önerő nélkül lakást venni, azonban az úgynevezett "szocpol" felvételével megteremthetjük a vásárláshoz szükséges önerőt, és a piaci hiteleknél alacsonyabb törlesztőrészletekkel számolhatunk. A lehetőség csábító, azonban a szocpol felvételéhez szükséges gyermekek vállalása igen alapos gondolkodást és döntést igényel. Teljesen üres zsebbel azonban itt sem mindig tudunk belevágni a vásárlásba: a szocpolt ugyanis általában csak a vásárlás végső szakaszában folyosítják, így a lakás lefoglalásához szükség van némi alaptőkére. A piacon egyébként több hitelkonstrukció is létezik, amely a Fészekrakóhoz hasonló törlesztőrészleteket kínál, a program inkább a kisebb értékű lakások esetén lehet jó megoldás.

Negyedik megoldásként a hiányzó önerőt esetleg finanszírozhatjuk más, nem lakáscélú kölcsönből (például személyi hitelből), azonban ezek szinte biztosan magasabb törlesztőrészleteket eredményeznek, mivel a személyi hitelek THM-je jelentősen nagyobb, mint a lakáscélokra felvehető hiteltermékeké.

Végül elképzelhető az is, hogy egy második ingatlant von be a vásárló a finanszírozásba – a két ingatlan már elegendő fedezetként szolgál ahhoz, hogy akár jövedelemvizsgálat és önerő nélkül is hitelhez juthassunk – ekkor természetesen mindkét ingatlannak tehermentesnek kell lennie.