Eseménydús évet hagyott maga mögött az ingatlanpiac is: igaz, nem a forgalomnak köszönhetően, ám lakáspolitikai újdonságokból nem volt hiány. Látványos forgalomnövekedésről nem, leheletnyi áremelkedésről a tömeglakások piacán igen, míg a luxuskategóriában 20 százalékos árnövekedést prognosztizálnak az elemzők az idei évre. De tekintsük előbb át az elmúlt év fontosabb eseményeit!  

A 2005-ös év újdonságainak egyik leghangsúlyosabb eleme lett a február 1-jén elindított fiatal párok lakásgondjain segítő Fészekrakó program. Ennek ellenére nem mondható látványosnak - a hivatalos statisztikák szerint november közepéig 47 milliárd forint értékben 18 ezer szerződést kötöttek, ami legalább 40 ezer embert érint -, noha novemberben 30-ról 35 évre tolták ki a korhatárt. A program nagy előnye a minimális önrész, ám aki ezt a lehetőséget választja lakásgondjainak megoldására, annak számolnia kell néhány korlátozással is. Új ingatlan vásárlásánál például be kell érni 15 millió forinttal, míg használtnál csak 12 millió forint alatt kereshet lakást. 

„A panellakások ügye állami felelősség” – fogalmazott Kolber István regionális fejlesztésért és felzárkóztatásért felelős tárca nélküli miniszter. A kormány lépett is ebben az ügyben, az elmúlt év költségvetéséből nyolcmilliárd forint jutott a Panel Plussz névre keresztelt programra. A házgyári otthonok felújítását, korszerűsítését célzó program elindítása azért is indokolt, mert az ilyen lakások száma eléri a félmilliót, s valamennyi valóban korszerűsítésre szorul. A panelprogram december 30-ig meghosszabbított pályázatán 7,96 milliárd forint támogatási igénnyel, 933 pályázatot regisztráltak, ami 42 468 lakás felújítását jelentheti. A panelprogram keretein belül idén is lehet majd pályázatokat benyújtani.

Rekordév az irodapiacon

Bíznak a befektetők Magyarországban – áll a CBRE legfrissebb irodapiaci elemzésében, amely szerint az erősödő európai gazdaság és az alkalmazotti létszám növekedése tovább növeli a fejlesztők jövőbe vetett bizalmát. Ebben az évben 200 ezer négyzetméterrel gyarapodik a jelenleg összesen 1,5 millió négyzetméternyi irodaterület Budapesten, s várhatóan ugyanennyire tehető majd az átadott irodák száma 2007-ben is. A legnépszerűbb városrésznek továbbra is a XIII. kerület számít, míg Budán a XI. kerületben a Budafoki út környéke és Lágymányos vonzza a legtöbb fejlesztőt, hosszabb távon pedig a Fehérvári út mentén alakulhat ki a Váci útihoz hasonló irodaközpont. A várakozások szerint számos olyan cég telepedik meg nálunk 2006-ban, amelyeknek eddig Magyarországon nem volt irodájuk, s többekről lehet sejteni, hogy a már meglévő bérleményeik számát fogják bővíteni. Az elemzés szerint idén véget ér a túlkínálat korszaka is.

Egyre többet emlegetett probléma lett az elmúlt évben az új lakások rossz minősége. „Nem választhatunk jó és rossz között, de annál inkább rossz és kevésbé rossz között” – osztotta meg korábban tapasztalatát a hvg.hu-val Nagy Zoltán, annak az ügyvédi irodának a vezetője, ahová naponta érkeznek panaszok az új lakást vásárlók részéről. A folyamatos minőségromlást akarja megakadályozni az Országos Lakás- és Építésügyi Hivatal azon kezdeményezése, miszerint idén már minősített lakások közül válogathat a vevő, remélhetőleg kizárva annak esélyét, hogy újonnan vásárolt otthonában néhány hónap múlva lehulljon a vakolat. Csodákat azért ne várjunk: nem az adott lakás, hanem az építőcég kap tanúsítványt.

Az elmúlt év terméke az önkormányzatok bevételét gyarapító luxusadó is, amelyet 100 millió forint feletti ingatlanok után kell befizetni. A kormány számításai szerint tízezer lakást és ezer üdülőt érintene az új adónem. De volt ennél népszerűbb intézkedés is: emelkedett a szociálpolitikai támogatás, és bevezették az úgynevezett félszocpolt, a használt lakásokhoz nyújtandó, vissza nem térítendő támogatást.  

"Lakáslízinggel már önerő nélkül is vásárolhat" – robbant be a piacra az új finanszírozási forma, amelytől szintén a piac élénkülését várják a szakemberek. Ám korai lenne még  új konstrukció hatásáról beszélni.  Egy biztos, a lízing legnagyobb vonzereje a 0 százalék önerő, hátránya pedig, hogy a lízingelő előtörlesztés nélkül csak a futamidő végén, 15-20 év múlva dönthet arról, megveszi-e a lakást; addig ugyanis az ingatlan a lízingcég tulajdonában marad. De mielőtt kiszemeljük a megvásárolandó ingatlant, jó ha tudjuk: a 0 százalék valójában nem is annyi. Ahhoz hogy lakáshoz jussunk, lennie kell némi megtakarított pénzünknek: az elbírálási folyamat ugyanis értékbecsléssel és bírálati díjjal kezdődik. Fizetni kell továbbá szerződéskötési díjat, folyósítási jutalékot, ügyintézéssel járó költségeket (közjegyzői díj, földhivatali eljárások), és persze nagyobb értékű ingatlannál az illetéket. Mindezt összeadva egy drágább ingatlannál több százezerre, de akár millióra is rúghat ez az összeg.

A folyamatosan bővülő kínálat mellett egyre jobb alkupozícióba kerülhet a vásárló, s ezt mindenképpen érdemes kihasználni. „Mi álljuk hitelének első 6 havi törlesztőrészletét” – buzdít vásárlásra az egyik fővárosi lakópark hirdetése; az ilyen és hasonló hirdetésekben pillanatnyilag sincs hiány, és aligha fog ez változni a közeljövőben. Míg országszerte lassul, Budapesten továbbra sem lankad a lakásépítési kedv. A Központi Statisztikai Hivatal legutóbbi adatai szerint a fővárosban 43 százalékkal több új lakás, 7274 kapott használatbavételi engedélyt, mint 2004 első kilenc hónapjában.

Az árnövekedés nem fogja meghaladni az inflációt, kivéve a luxus jellegű belvárosi és zöldövezeti új építésű lakásokat, ahol a szűk kínálat miatt jelentős árnövekedés várható – áll a HVB Bank előrejelzésében. Évi 12 ezer épülő ingatlannal enyhe gyarapodás várható a budapesti új építésű lakások piacán, azok után, hogy a 2004-2005-ös lassulás miatt "csak" 10 ezer új lakással bővült évente az állomány. A bankok mellett, erősödő versenyre számíthatnak a fejlesztők is. A közeljövőben elsősorban a helyszínválasztás, a minőség és az ár/érték arány befolyásolja majd a lakásvásárlókat – sorolja a várható trendeket az elemzés, amely ugyanakkor derűsen látja a lakáshitelek alakulását. Egyre többek számára elfogadható és vállalható feltételekkel nyújtják majd a nem támogatott hiteleket a pénzintézetek, az alapkamat csökkenése és a bankok közötti verseny kikényszeríti majd.

Akár 20 százalékos áremelkedés várható

Fényűzés Budapesten. Kevesen tudják megfizetni. © dunapest.hu A magyarországi luxusingatlanokat elsősorban külföldiek vásárolják - mutat rá a Transelektro Csoport év végi gyorsjelentése. Az új, luxusigényeket is kielégítő ingatlanokból még mindig nincs megfelelő mennyiségű a piacon, így ha a lakáspiacon nem is, de a luxusingatlanok szegmensében, a négyzetméterenként 500 ezer forintnál drágább lakások piacán 2006-ban 20 százalékos árnövekedés várható. A hazai potenciális vevők alig több mint 10 százaléka képes és hajlandó megfizetni a 300-400 ezer forintos árat négyzetméterenként, az 500 ezer forint feletti négyzetméterárat pedig már csupán a lakosság 1-2 százaléka képes előteremteni. Ez a réteg gyakran hitel felvétele nélkül vásárolja meg a kiszemelt ingatlant. A külföldiek magyarországi ingatatlanvásárlásairól nehéz pontos képest alkotni, mivel a kedvezőbb adózás miatt a külföldi befektetők közül sokan céget alapítanak a lakásvásárlásra. Magyarországon még mindig magasabb hozamot lehet elérni befektetési céllal vásárolt lakások megvételével, mint az egyéb befektetési formák többségével.

Kismértékű javulást jelez a bizalmi index - vállalatok, ingatlanfejlesztők, forgalmazók és a lakosság ingatlanpiaci teveinek, kilátásainak alakulását mutatja - az AL Holding és az Ingatlan és Befektetés közös ingatlanpiaci konjunktúra jelentésében. A megkérdezett ingatlanberuházók többsége – 60 százaléka – erős túlkínálatról, míg 15 százalékuk egyensúlyi helyzetről számolt be, összességében azonban a következő 12 hónapban az új és a használt piacon is a jelenleginél valamivel kedvezőbb helyzetre, a túlkínálat némi csökkenésére számítanak.

A piac túljutott a sokkon, a szereplők kezdenek hozzászokni a megváltozott helyzethez, így kevésbé borúsan ítélik meg a körülményeket. A forgalmazók valamivel pesszimistábbak, mint a fejlesztők, amit az árakkal kapcsolatos várakozások is tükröznek. A forgalmazók egy éven belül nem számítanak áremelkedésre, a fejlesztők pedig 2 százalékos növekedést remélnek. A megkérdezettek közül mindössze 37 ezren mondták azt, hogy a közeljövőben ingatlan vásárlását vagy építését fontolgatják; az elmúlt négy év második legalacsonyabb értékének számít a közel 40 ezres várható vásárlás.