Több év kellett ahhoz, hogy hazai és külföldi ingatlanbefektetők tömegesen ismerjék fel, van fantázia a magyar városok, főként Budapest patináns, sok esetben lepusztult épületeinek felújításában. S ma már egyre több olyan befektető akad, aki a lebontás szándékával vásárol régi ingatlant spekulációs szándékkal, bízva a jelentős értéknövekedésben. A több jelentős, főleg kőbányai lakásberuházás kivitelezőjeként ismert Balusztrád Ingatlanfejlesztő Rt. most Józsefvárosban jelent meg, mégpedig a Szentkirályi utca 4. szám alatti önkormányzati ingatlant nézte ki legújabb befektetésének színhelyéül.

Önkormányzati bérlakások

Magyarországon jelenleg a bérlakások aránya 8 százalék a lakásszektoron belül, amelyből az önkormányzati bérlakások körülbelül 5,5 százalékot tesznek ki. Európai összehasonlításban is nagyon kicsi arány, ám így is komoly pénzügyi terhet jelentenek az önkormányzatoknak a megmaradt bérlakások, mert a kis alapterületű és rossz minőségű lakások elsősorban szociális feladatokat látnak el. Az önkormányzatok többsége 1990-től kezdődően fokozatosan túladott a tulajdonában lévő, akkor összesen 850 ezer lakáson, az országos éves eladott lakásszám rendre bőven meghaladta az 50 ezret, 1995-ben pedig megközelítette a 106 ezret, miután a lakók eddig az időpontig élhettek elővásárlási jogukkal. Az eladott lakások tényleges ára az elmúlt tíz esztendő során - részben az otthonok műszaki állapota, részben a bérlő vásárlóknak nyújtott különböző kedvezmények miatt - rendre a forgalmi érték negyedét tette ki.

"Az épület előtt fúrják a járdát, azt mondják, kezdik kikötni a közműveket" – kereste meg a hvg.hu-t Varga Viktória, az a Szentkirályi utcai lakos, aki a többlakásos ingatlanban mára egyedül maradt. „Áramszünet van, mert az önkormányzat elrendelte, hogy a házban lekössék az áramot” – sorolta az őt is hidegzuhanyként érő kellemetlenségeket a lakó. Mindezek tetejébe a beruházó őrző-védőket is állított az ingatlan elé, hogy oda Varga Viktórián kívül senki ne járhasson se ki, se be.

„Az a felháborító az egész ügyben, hogy a Balusztrád Rt. a saját mulasztása után sem azzal van elfoglalva, hogyan oldja meg a lakáshelyzetemet - a többi lakó már februárban kiköltözött -, hanem erőszakkal akarja kikényszeríteni, hogy mielőbb távozzak eddigi lakásomból. És azt is figyelmen kívül hagyja, hogy éppen az ő jóvoltából nincs hová” – meséli az érintett. A befektető cég szerinte nem teljesítette a korábban szerződésben vállalt feltételeket. Mivel önkormányzati lakásról van szó, az önkormányzat köteles kijelölni – vagy átháríthatja ezt a kötelességet a beruházóra - más lakást az eddigi lakóknak, ha túlad a kérdéses ingatlanon. Ám ott-tartózkodása meghiúsítja az ingatlanon lévő épület bontását.

A Varga Viktória által választott cserelakás – a VII. kerületi Alsóerdősor utca 36. alatt található földszinti, 24 négyzetméter alapterületű lakásáról van szó, amit május végére teljesen felújítva kellett volna átadni a lakónak -, és amelyet a cég ki is fizetett, felújításra szorul. Az újdonsült tulajdonosának a fürdőszoba kialakításán túl egyéb kívánsága is lenne, mint például lichthof - azaz a mellékhelyiségek világítására és szellőztetésére használatos kisméretű udvar - kialakítása, sőt a főfalakhoz is hozzá kellene nyúlni. Az ingatlanbefektető szerint a lakás ilyen mértékű átalakításához már építési engedély szükséges, s a lichthof kialakítását egy új rendelet szerint a VII. kerületi polgármesteri hivatal ez év februárjától már nem is engedélyezi.

Életveszély - Belépni tilos

„Mindaddig, amíg a beruházó nem teljesíti a szerződésben vállalt feltételeket –  a kiválasztott lakás komplett, korszerű felújítását, az átvételtől számított 30 napon belül -, addig nem mondok le a lakásomról" - szögezi le a lakó.

Varga Viktória szerint a beruházó az amúgy már aládúcolt körfolyosón megrongált öt oszlopot, azzal a céllal, hogy életveszély kialakulása miatt távoznia kelljen a lebontásra váró házból. „Laikusként is nehéz elképzelni, hogy az L alakú ház, aminek terhelése a főfalakon nyugszik, kidőlne egy-két oszlop kifűrészelése miatt” – kommentálta az eseményt a lakó, aki elmondása szerint még mindig jogszerűen tartózkodik az épületben. Feljelentést tettem a történtek miatt, s a rendőrség is csak rongálásnak minősítette e kísérletet - véli Varga.

Varga Viktória és a Balusztrád Rt. állás- illetve nézőpontja igen eltérő. A Balusztrád pr-osztályvezetője, Erdélyi Ágnes arról tájékoztatta a hvg.hu-t, hogy a Szentkirályi utcai ingatlant az erre 2003-ban kiírt pályázaton, bontási és az előírások szerinti beépítési kötelezettséggel vásárolták meg. Varga Viktória bérleménye a bontásra szoruló épületben szükséglakás minősítésű ingatlan. Az Önkormányzattal való megegyezés értelmében a cég felajánlotta a bérleti jogviszony folytatását egy új építésű lakásra, ezzel azonban ő nem élt.

Pénzbeli térítésben állapodtak meg, ebből Varga Viktória fedezni tudta az általa kiválasztott lakás megvásárlását, valamint a Balusztrád válallta a megvásárolt lakás felújítását 1 200 000 forint értékben. A részére így fizetett megváltás nagyjából 400 ezer forintos négyzetméterár lenne.

Erdélyi Ágnes tájékoztatása szerint a szerződés aláírását követően azonban Varga Viktória mégis egy másik lakást vásárolt meg, amelyben nem felújítási, hanem átalakítási munkálatokat akart elvégeztetni, a fenti összegnél jóval magasabb értékben, köztük olyat, amire jogszabályi akadályok miatt nem szerezhető építési engedély. A lakásban a megállapodás szerinti felújítást megkezdték, de azt leállíttatta, a lakást pedig, az odavitt anyagokkal együtt lezárta. A cég több alkalommal felajánlotta, hogy a szerződést a teljesítésre szánt összeg megfizetésével is teljesítené, ezt azonban Varga Viktória elutasította.

Az ingatlanban lakók kiköltözési határideje hónapokkal ezelőtt lejárt, minden más lakó átvette új ingatlanát. A cég - állítása szerint - minden eddigi kötelezettségének eleget tett, annak ellenére, hogy Varga Viktória időközben a jogszerűen elvárt kiköltözést a fenti összegeken felül, olyan irreálisan magas összeg megfizetésétől tette függővé, amelyet nem áll módjukban teljesíteni.

"Ebben az esetben nem azt kell keresni, hogy kinek van igaza – kommentálta a hvg.hu-nak Batta Pál, jogsegélyszolgálatot nyújtó Lakásbérlők és Lakók Egyesületének (LABE) elnöke a történteket. Önkormányzati tulajdonban lévő ingatlan, azaz a lakónak határozatlan időre bérbe adott ingatlan esetében, bármi is történjék az adott házzal - bontás, esetleg funkcióváltás -, a lakástörvény és a bérleti szerződés értelmében elhelyezési kötelezettsége van az önkormányzatnak, mint tulajdonosnak a bérlővel szemben. Amennyiben a megfelelő cserelakás biztosítása bizonyos okokból nem lehetséges, akkor lehetőség nyílik arra, hogy valamilyen formában megállapodás szülessen. A megegyezés lehetősége pedig ilyen esetekben általában szerencsétlen útra szokott menni – magyarázza Batta Pál, aki szerint általános gyakorlat, hogy az önkormányzatok kényelmi, esetleg korrupciós okokból ezt a jogot átadják befektetőknek, ingatlanfejlesztőknek, vagy ha úgy tetszik, ingatlanspekulánsoknak. Nyilván azok a befektetők, akik megszerzik ezeket az ingatlanokat, jelentős értéknövekedéssel szeretnék majd a későbbiekben hasznosítani.

A bérlő joga vagyonértékű jog, s ha ezt a jogviszonyt valamilyen megállapodás során feloldja az önkormányzat, onnantól kezdve szabad megállapodás tárgya a továbblépés a felek között - esetünkben a Varga Viktória, és a Balusztrád Rt. között. Az ilyen jellegű megállapodásokban jelentős szerepe van az erőviszonyoknak, lehet kiszolgáltatott, ám jó pozícióban is a lakó, s innentől tágan értelmezhetők a határok, mit enged meg magának az egyik, és mit a másik fél. Hiszen mindhárom fél megpróbál saját érdekei szerint előnyöket kicsikarni az adott helyzetből. Itt benne van az is, hogy Varga Viktória is szeretne jól kijönni ebből a szituációból, mert joggal feltételezheti, ha a Balusztrádnak nagyon kell a lakása, akkor mondhat akár 20 millió forintos összeget is kárainak megtérítéséért. S a Balusztrád is megéri a pénzét, ha olyan viselkedést enged meg magának, amely már szabálysértésnek minősül – magyarázza a LABE elnöke.

Alapvető joga tehát a bérlőnek, hogy azonos cserelakást kapjon, vagy azzal egyenértékű pénzbeli juttatást. Mi azt tudjuk tanácsolni a hozzánk forduló lakóknak, ha már ilyen helyzetbe kerültek, tegyenek meg mindent azért, hogy a lehető legkedvezőbben kerüljenek ki belőle. Jelen esetben a polgármesteri hivatal csak akkor adhatta volna át az ingatlanfejlesztő cégnek az ingatlant, ha már minden lakóval sikerült egyezségre jutni. Amíg nem költözik ki az utolsó lakó is, a Balusztrádnak semmi keresnivalója nem lehetne az ingatlan területén – fűzte hozzá Batta Pál.