Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
2004. október. 01. 16:36
Utolsó frissítés: 2004. november. 22. 12:00
Gazdaság
Az állam felpezsdítheti a lakáspiacot
Az óriási kínálat és a megtorpanó kereslet ellenére a piac ragaszkodik az elért árszinthez, sem az új építésű, sem a használt lakások piacán nem tapasztalható árcsökkenés. Így leginkább a kivárás jellemzi a piacot, ám a kormány lakáspolitikai koncepciójának új elemei élénkíthetik a vásárlói kedvet.
A mostani elképzelések szerint közel kilencmilliárd forinttal terhelnék a jövő évi költségvetést a lakáspolitikai koncepció új elemei. Lakáspolitikai célokra jövőre összesen 270 milliárd forintot fordítanak. „Az úgynevezett fészekrakó programot, amely a fiatalok lakáshoz jutását könnyíti majd meg, a harminc éven aluli házaspárok és élettársak, valamint gyermeküket egyedül nevelő szülők vehetik igénybe. Ezek közül is azok, akiknek még nincs lakásuk, viszont van annyi jövedelmük, hogy a felvett hitelt törleszteni tudják” – mondta a hvg.hu-nak Csabai Lászlóné, lakásügyi kormánymegbízott.
A kezesség, amelynek fejében garanciadíjat kell fizetni a törlesztőrészletek mellett, új és használt lakás vásárlásakor egyaránt igényelhető. A garancia azt teszi lehetővé, hogy a lakás árának vagy az építési költségnek a 80-90 százalékára vegyenek fel hitelt, természetesen bizonyos megkötésekkel. Ilyen például, hogy a fővárosban és a megyei jogú városokban a megszerzendő ingatlan ára használt lakás esetén maximum 12 millió forint, új lakásnál pedig 15 millió forint lehet. Más településeken ez a határ 8 millió a használt lakásoknál, és 12 millió forint az új lakások vásárlásánál – hangsúlyozta Csabai Lászlóné.
Otthonteremtési kedvezményként vonulhat be a köztudatba az eddig félszocpolként emlegetett konstrukció. A harmincöt év alatti, gyereket nevelő házaspárok ötven százalékos lakásépítési támogatásra számíthatnak, ha használt lakást vásárolnak. Itt is fontos kikötésként szerepel, hogy csak akkor jogosultak a kedvezményre, ha a tulajdonukba addig nem volt lakás. Továbbá a kedvezmény összege nem lehet több, mint a vételár nyolcvan százaléka. Csabai Lászlóné szerint ezt az önkormányzatok által kezelt zárt keretből lehetne finanszírozni. Az is felmerült, hogy a lakáskoncepció új elemeihez szükséges források egy részét abból teremtenék elő, hogy megszüntetik a lakásvásárláshoz kapcsolódó adó-visszatérítési lehetőséget. Ez az összeg jelenleg az áfa hatvan százaléka lehet, legfeljebb négyszázezer forint. Ha ez megvalósul, jövőre nyolcmilliárd, azután pedig tizenegy milliárd forint szabadulna fel.
Illetéket csak a használt lakások vásárlói fizetnek. A kormány azt sem titkolja, hogy a piac újraéledését várja a még csak javaslatként felmerült kedvezmény bevezetésétől. A használt lakások illetéke jelenleg négymillió forintos forgalmi értékig két százalék, afelett viszont már hat százalék. Egy tízmillió forintos lakásnál például 480 ezer forintot kell leperkálni az illetékhivatalnak. Igaz, az előző kormány a harmincöt évnél fiatalabb lakásvásárlóknál már elengedte az illeték felét, de legfeljebb negyvenezer forintot. Így jelenleg 440 ezer forint illetéket fizetnek a fiatalabbak egy tízmilliós lakás vásárlásakor.
A félszocpol egy gyermek után négyszázezer, két gyermek után pedig egymillió forint. Ha a fiatalok a használt lakás vásárlásánál is ugyanúgy megelőlegezhetik, mint új lakás építése vagy vásárlása esetén járó teljes szociálpolitikai kedvezményt. Ha még mindig a tízmillió forintos példánál maradunk, az illeték és félszocpol kedvezmény másfél millióval csökkentené a tényleges vételárat.
Továbbá jövőre emelkedhet a használt lakások kedvezményes hiteleinek plafonja, a jelenlegi ötmillió forintról hétmillióra emelnék. Az MSZP-frakció mindenképpen ragaszkodik ehhez az elképzeléséhez, ám a Pénzügyminisztérium egyelőre nem tűnik, túl lelkesnek, szerintük nincs meg a szükséges forrás a hitelmértékek emeléséhez.
„Lassan kezd normalizálódni a piac, ám az igazi fordulatot az jelentené, ha csökkennének a piaci forintkamatok” – mondta a hvg.hu-nak Nagy Gyula, a HVB Jelzálogbank vezérigazgatója. Mindenképpen javítaná a használtlakás piac forgalmat a hitelplafon emelése, de tekintettel arra, hogy az elmúlt időszakban nagy teret hódítottak a devizahitelek, nem biztos, hogy rögtön mindenki forinthitelben adósodna el.
Kínálatból nincs hiány a lakáspiacon, a vevők mégsem tolongnak. A Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) szerint harminc-ötven százalékkal esett vissza az eladott új lakások száma az egy évvel korábbihoz képest. Ennek ellenére az árak tartják magukat, ingatlanszakértők szerint a piac, ha már elért egy bizonyos árszintet, nemigen megy az alá. Így részben érthető, hogy a fővárosi négyzetméterárak egyre több esetben kúsznak a négyszázezer forintos négyzetméterár fölé.
A GKI Gazdaságkutató Rt. adatai szerint a második negyedévben mértek ugyan enyhe élénkülést, ám ez nem tűnik nagy csodának azok után, hogy az első negyedévben különösen gyenge forgalmat jeleztek az ingatlanforgalmazók. Az új építésű ingatlanok eladási árai az ingatlanfejlesztők számításai szerint három százalékkal, míg az ingatlanforgalmazók szerint két százalékkal emelkedtek, a használt lakások esetében minimális, egyszázalékos emelkedést mértek.
A GKI által megkérdezett ingatlanforgalmazók többsége beismerte, hogy az elmúlt időszakban nem tudta növelni ingatlanforgalmazásból és bérbeadásból származó jövedelmét, és olyanok is voltak, akik csökkenéssel számoltak. Az ősztől azonban sokat várnak, és egyöntetűen a piaci helyzet javulásában reménykednek.
A kezesség, amelynek fejében garanciadíjat kell fizetni a törlesztőrészletek mellett, új és használt lakás vásárlásakor egyaránt igényelhető. A garancia azt teszi lehetővé, hogy a lakás árának vagy az építési költségnek a 80-90 százalékára vegyenek fel hitelt, természetesen bizonyos megkötésekkel. Ilyen például, hogy a fővárosban és a megyei jogú városokban a megszerzendő ingatlan ára használt lakás esetén maximum 12 millió forint, új lakásnál pedig 15 millió forint lehet. Más településeken ez a határ 8 millió a használt lakásoknál, és 12 millió forint az új lakások vásárlásánál – hangsúlyozta Csabai Lászlóné.
Otthonteremtési kedvezményként vonulhat be a köztudatba az eddig félszocpolként emlegetett konstrukció. A harmincöt év alatti, gyereket nevelő házaspárok ötven százalékos lakásépítési támogatásra számíthatnak, ha használt lakást vásárolnak. Itt is fontos kikötésként szerepel, hogy csak akkor jogosultak a kedvezményre, ha a tulajdonukba addig nem volt lakás. Továbbá a kedvezmény összege nem lehet több, mint a vételár nyolcvan százaléka. Csabai Lászlóné szerint ezt az önkormányzatok által kezelt zárt keretből lehetne finanszírozni. Az is felmerült, hogy a lakáskoncepció új elemeihez szükséges források egy részét abból teremtenék elő, hogy megszüntetik a lakásvásárláshoz kapcsolódó adó-visszatérítési lehetőséget. Ez az összeg jelenleg az áfa hatvan százaléka lehet, legfeljebb négyszázezer forint. Ha ez megvalósul, jövőre nyolcmilliárd, azután pedig tizenegy milliárd forint szabadulna fel.
Illetéket csak a használt lakások vásárlói fizetnek. A kormány azt sem titkolja, hogy a piac újraéledését várja a még csak javaslatként felmerült kedvezmény bevezetésétől. A használt lakások illetéke jelenleg négymillió forintos forgalmi értékig két százalék, afelett viszont már hat százalék. Egy tízmillió forintos lakásnál például 480 ezer forintot kell leperkálni az illetékhivatalnak. Igaz, az előző kormány a harmincöt évnél fiatalabb lakásvásárlóknál már elengedte az illeték felét, de legfeljebb negyvenezer forintot. Így jelenleg 440 ezer forint illetéket fizetnek a fiatalabbak egy tízmilliós lakás vásárlásakor.
A félszocpol egy gyermek után négyszázezer, két gyermek után pedig egymillió forint. Ha a fiatalok a használt lakás vásárlásánál is ugyanúgy megelőlegezhetik, mint új lakás építése vagy vásárlása esetén járó teljes szociálpolitikai kedvezményt. Ha még mindig a tízmillió forintos példánál maradunk, az illeték és félszocpol kedvezmény másfél millióval csökkentené a tényleges vételárat.
Továbbá jövőre emelkedhet a használt lakások kedvezményes hiteleinek plafonja, a jelenlegi ötmillió forintról hétmillióra emelnék. Az MSZP-frakció mindenképpen ragaszkodik ehhez az elképzeléséhez, ám a Pénzügyminisztérium egyelőre nem tűnik, túl lelkesnek, szerintük nincs meg a szükséges forrás a hitelmértékek emeléséhez.
„Lassan kezd normalizálódni a piac, ám az igazi fordulatot az jelentené, ha csökkennének a piaci forintkamatok” – mondta a hvg.hu-nak Nagy Gyula, a HVB Jelzálogbank vezérigazgatója. Mindenképpen javítaná a használtlakás piac forgalmat a hitelplafon emelése, de tekintettel arra, hogy az elmúlt időszakban nagy teret hódítottak a devizahitelek, nem biztos, hogy rögtön mindenki forinthitelben adósodna el.
Kínálatból nincs hiány a lakáspiacon, a vevők mégsem tolongnak. A Magyar Lakásépítők Országos Szövetsége (Malosz) szerint harminc-ötven százalékkal esett vissza az eladott új lakások száma az egy évvel korábbihoz képest. Ennek ellenére az árak tartják magukat, ingatlanszakértők szerint a piac, ha már elért egy bizonyos árszintet, nemigen megy az alá. Így részben érthető, hogy a fővárosi négyzetméterárak egyre több esetben kúsznak a négyszázezer forintos négyzetméterár fölé.
A GKI Gazdaságkutató Rt. adatai szerint a második negyedévben mértek ugyan enyhe élénkülést, ám ez nem tűnik nagy csodának azok után, hogy az első negyedévben különösen gyenge forgalmat jeleztek az ingatlanforgalmazók. Az új építésű ingatlanok eladási árai az ingatlanfejlesztők számításai szerint három százalékkal, míg az ingatlanforgalmazók szerint két százalékkal emelkedtek, a használt lakások esetében minimális, egyszázalékos emelkedést mértek.
A GKI által megkérdezett ingatlanforgalmazók többsége beismerte, hogy az elmúlt időszakban nem tudta növelni ingatlanforgalmazásból és bérbeadásból származó jövedelmét, és olyanok is voltak, akik csökkenéssel számoltak. Az ősztől azonban sokat várnak, és egyöntetűen a piaci helyzet javulásában reménykednek.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
