Rövidtávon az árfolyam további gyengülésére nem lehet számítani, és amennyiben a kormány a konvergencia programot következetesen véghez viszi, akár erősödhet is a hazai valuta. Ha tehát valaki a közeljövőben devizaalapú lakáshitel felvételét tervezi, érdemes az igénylését előre hoznia: a forint erősödése miatt így a későbbiekben jobban járhat, mint ugyanannak a hitelnek későbbi felvételével – mondta Terbe Ernő, a Bankárnet Kft. ügyvezetője. Ugyanakkor nem jó hír, hogy az eurózónában, és hazánkban is rövidtávon kamatemelési trend mutatkozik.

Tehetetlenség elve?

Euró, svájci frank vagy forint? © sxc.hu

Mivel az esetleges drágulást rajtunk kívülálló okok befolyásolják, a devizahitelek kockázata megmarad – figyelmeztet Zádori János, az FHB Jelzálogbank Nyrt. kommunikációs igazgatója. Nem lehet előre tudni, miként alakul például az alapkamat Svájcban (a múlt héten is emelkedett 25 bázisponttal), vagy mennyit gyengül vagy erősödik a forint az euróhoz képest. Drágulással a forinthiteleknél is lehet számolni, hiszen csak az elmúlt néhány hónapban 6 százalékról 7,25 százalékra nőtt a magyar jegybanki alapkamat, ami meghatározza a támogatott forinthitelek árazását. Az FHB-nál például csak az új lakás vásárlására felvehető támogatott forinthitelek havi törlesztő részletei kedvezőbbek, mint a devizahiteleké. Ugyanakkor a támogatott forinthiteleknél még nem érzékelhető a jegybanki kamatemelés hatása.

Hasonlóan vélekedik Terbe Ernő is, aki szerint a fent említett okok miatt a devizahitelek iránti kereslet a jövőben is jelentős lesz. A szakember a 2007-es évben is az idei tendencia folytatódását várja, enyhén lassuló bővülés mellett.

Törlesztőrészlet kontra kockázat

Az FHB tapasztalatai szerint az ügyfelek első helyen a törlesztőrészlet nagyságát nézik, és ez alapján döntenek, annak ellenére, hogy tisztában vannak a devizahitelek kockázataival. Ha csak néhány száz forint a különbség a forint és a deviza alapú kölcsön havi részlete között, akkor a többség inkább a forint alapút választja, ha több ezer forint a különbség, akkor a devizát. Persze nem csak ez dönthet a deviza alapú kölcsönök mellett. Előfordulhat, hogy valaki már korábban vett fel támogatott forinthitelt vagy azért választja a deviza alapút, mert ott nincs olyan szigorú elszámolási, számlaadási kötelezettség, mint a forinthiteleknél.

A lakáshitelező bankok forintban határozzák meg a fedezetek értékét. A deviza alapú hiteleknél általában csak a hitelek forrása deviza, magát a hitelt az ügyfelek forintban törlesztik, és forintban is meghatározzák a felvett hitel összegét. A sokszor 15-20 éves futamidő alatt a bankok többször felülvizsgálják, és ha kell, módosítják a fedezetek értékét – mondta az FHB kommunikációs igazgatója. Az árfolyamromlás, és így a hitel/fedezet arány romlásának esetére megoldást jelenthet plusz fedezet bevonása. Erre megvan az elvi lehetőség, de a bankok a gyakorlatban inkább a futamidőt hosszabbítják meg. Néhány kereskedelmi bank eleve 5-10 százalékkal magasabb hitelösszeget jegyez be a tulajdoni lapra, hogy kivédje az árfolyam-ingadozásból adódó veszélyeket.

A bankok közül többen is tervezik az árfolyam-garanciás termékek bevezetését, de egyelőre csak három kereskedelmi bank és egy pénzügyi vállalkozás kínál ilyen típusú terméket – tudtuk meg Terbe Ernőtől. Ez az Inter-Európa Bank, az OTP Bank, a Raiffeisen Bank, valamint a Magyar Jelzáloghitel Zrt. – sorolja a szakember. E termék óriási előnye, hogy a felvett hitel törlesztőrészlete a forint árfolyam-ingadozása ellenére is változatlan marad. A szakember szerint az árfolyam-garanciának igazán Magyarország eurózóna-csatlakozásáig lehet jelentősége.

Az ilyen garancia a törlesztési időszak elejétől kezdve fix árfolyamot nyújt az ügyfeleknek, akik így védve vannak a forint gyengülése miatt megemelkedő árfolyamveszteségtől. Ha tovább gyengül a forint, az ügyfél akkor is a fix, garantált árfolyamon törleszt. A magasabb árfolyam és a fix sáv közti árfolyamveszteség ez esetben nem az ügyfelet terheli, hanem a pénzintézetet, amely nemzetközi pénzpiaci műveleteken keresztül fedezi a hiányt. Ha erősödik a forint, akkor természetesen csökken a törlesztőrészlet is.

Az árfolyam-garanciának természetesen ára van: az OTP Banknál például az e szolgáltatást nélkülöző, hasonló hiteltermékek hitelkeret-beállítási jutaléka kisebb. A svájci frank alapú, árfolyamgarantált lakáshitel esetén e jutalék a hitelösszeg 1,9 százaléka, szabad felhasználású hiteleknél pedig a hitelösszeg 1,8 százaléka. Mindez 0,4 és 0,8 százalékkal magasabb az árfolyam-garancia nélküli konstrukció díjánál – hívja fel a figyelmet Terbe Ernő.

Az OTP Bank csak a svájci frank alapú lakás- és jelzálog típusú hiteleire kínál árfolyam-garanciát. E hitelintézetnél is az indokolta az árfolyam-garancia bevezetést, hogy 2005-ben a deviza alapú hiteligénylések 96 százaléka svájci frank alapú lakás- és jelzálog típusú hitel volt, és a kereslet jelenleg is erre irányul. A mostani kondíciók szerint, ha a svájci frank árfolyama 173 forint fölé kerül, az ügyfél által forintban fizetett havi törlesztőrészlet összege nem nő tovább.

Inter-Európa Bank tavaly szeptemberben dobta piacra akciós, akkor még ingyenes árfolyam-garanciás termékét, amely a svájci frankban és az euróban felvett hiteleire egyaránt vonatkozott. E szolgáltatás idén júliustól indult újra, ám fizetős formában: míg a normál hitelek éves kezelési költsége a hitelösszeg 2,4 százaléka, addig az árfolyamgarantált termékeké 2,49 százalék.

A Raiffeisen Banknál egyelőre nincsen szó szerint vett árfolyam-garanciás termék, viszont létezik olyan hitelkonstrukció, amelynek forintban meghatározott havi törlesztőrészletei hat hónapra előre fixáltak. Az árfolyamváltozás így nem azonnal hat. A Magyar Jelzáloghitel Zrt. az árfolyamgaranciát mindig a következő egy évre vállalja. A feltételekről az ügyfeleknek minden évben újra meg kell állapodniuk a céggel. Náluk az árfolyam-garancia költsége a tőketörlesztés 0,5 százaléka.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség