HVG

Elképzelhetetlen, hogy ne legyenek svájcifrank-alapú lakáshitelek - tromfolt vissza egy hete a HVG-nek egy hitelközvetítő arra a felvetésre, hogy a pénzügyi válság miatt megcsappanó devizaforrások ismét a forinthitelek felé fordíthatják a bankokat. Már csak azért sem hitt ebben a fordulatban az ügynök, mert a devizaalapú hitelek szinte egyeduralkodók a lakáshitelezésben. Különösen a svájcifrank-alapúak tarolnak: havi átlagban 60 milliárd forint körüli összegben helyeznek ki belőlük a bankok. A forinthitelek háttérbe szorulását magas kamatuk okozza, amely még az állami támogatással együtt sem versenyképes az alpesi devizában, de olykor az euróban nyújtott kölcsönökkel szemben sem.

A lehetetlennek hitt fejlemény mégis bekövetkezett hétfőn, amikor az új lakáshitelekből eddig csaknem 10 százalékkal részesedő MKB Bank közleményben jelezte, hogy határozatlan időre felfüggeszti a devizaalapú hitelezést, s ezentúl lakáshitelt is csak forintban folyósít, amelynek kamata - a támogatás nélküli változatnál - évi 12,75 százalék, szemben az akciós MKB-devizahitelek korábbi, 1-4 százalék körüli éves kamataival. Az ügyfeleket csak az vigasztalhatja, hogy a forinthitel felvételénél is elegendő az 5 százalékos önrész, a bank ugyanis a Hitelcsúcs nevű termékénél a kiszemelt ingatlan piaci értékének akár 95 százalékára is nyújt hitelt.

Az összes devizahitel, ezen belül az euró- és svájcifrank-alapú lakáshitelek időleges eltüntetésével a bank - a hivatalos indoklás szerint - a hektikus árfolyammozgásoktól védené meg ügyfeleit. A hirtelen jött óvatosság legalábbis meglepő, hiszen hét-nyolc éve éppen az MKB indította el a lakossági devizahitelezést az euróalapú lakáskölcsönével. Azóta a forint megjárt jó pár árfolyamcsúcsot és -völgyet, ám a 15- 20 éves futamidőre felvehető lakáshiteleknél a bankok mind ez idáig kezelhetőnek tartották az árfolyamkockázatot. A hitelvisszafogás oka inkább az MKB anyabankja, a Bayerische Landesbank (BayernLB) likviditási helyzetének romlása lehet. Néhány napja már tárgyalnak a BayernLB és egy másik délnémet pénzintézet, a Landesbank Baden-Württemberg fúziójáról.

Nem lepődtek meg azonban az MKB bejelentésén a Central Home ingatlankereskedő cégnél, sőt a HVG-nek úgy nyilatkoztak: több bank is fontolgatja, hogy megszünteti a devizaalapú hitelét. "Az erős árfolyam-ingadozás miatt a devizahiteleknél nő a bankok kockázata, ugyanis a forint gyengülésével párhuzamosan kevesebbet ér a fedezet is, ezért más pénzintézetek is hasonló lépésre szánják el magukat" - jósolta Ben Ezra Yizhaq, a Central Home cégvezetője. Az első csatlakozó lapzártakor a Volksbank volt, amely beszüntette a svájcifrank- és a dolláralapú hitelezést. Több versenytársnál azonban egyelőre tagadták, hogy hasonlóan döntöttek volna. Óvatosabban fogalmaztak viszont az OTP Banknál, a sajtóosztály nyilatkozata szerint "mérlegelik a kialakult pénzpiaci helyzetet, és rövid időn belül döntést hoznak az esetleges változtatások szükségességéről".

HVG

Bizonytalannak ítélte a helyzetet Dunavölgyi Mária, az OTP Lakáslízing vezérigazgatója is, bár szerinte a lakáskölcsönök és a lakáslízing elsősorban azért drágul majd, mert az utóbbi időben másfél-két százalékponttal emelkedett a banki források ára. "Ősszel kamatemelési hullám söpör majd végig a pénzintézeteken" - jósolta a HVG-nek. Ezért tanácsolják hitelközvetítők is, hogy minél előbb érdemes döntenie annak, aki lakáshitelt venne fel vagy ingatlant lízingelne, az OTP-csoportnál ugyanis lapzártakor még tartott egy lakáshitel- és lízingakció. A lakáslízing Dunavölgyi szerint továbbra sem szorul háttérbe, még ha kondíciói a hitelekéihez hasonlóan szigorodnak is. Előfordulhat például, hogy nő az ügyféltől követelt önerő, de így is kevesebb saját erőt kell majd előteremteni a lízing típusú finanszírozásnál, mint egy hitel felvételénél. A lízing ugyanis kisebb kockázatú üzletnek számít, miután az ingatlanfedezet tulajdonjoga a lízingcégnél marad.

"Szinte egyik napról a másikra gyökeresen változik a helyzet" - kommentálta az új fejleményeket a HVG-nek Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitelcenterét működtető HC Központ Kft. ügyvezetője, arra utalva, hogy az MKB Banknál október 6-ától indították egy új svájcifrank-alapú lakáshitel kampányát. S miközben már jó ideje levegőben lóg a hitelfeltételek szigorítása, az UniCredit nemrég 5-15 százalékkal emelte a hitelfedezeti rátákat, azaz az ingatlan piaci értékére vetített maximális hitelösszeg arányát. Bánfalvi arra számít, hogy a bankok hamarosan éppen a magas finanszírozási hányadot nyirbálják meg, azaz megcsappan a 0-10 százalékos önerő mellett nyújtott lakáshitelek száma. Indokolása szerint "az ingatlanfinanszírozásban ez a legnagyobb kockázatot hordozó termék, mert az veszi igénybe, akinek amúgy sincs sok pénze, s ha fizetési nehézségei az ingatlanárak stagnálásával vagy esésével párosulnak, a hitel megtérülése is veszélybe kerül".

Ha ritkul a devizaalapú lakáshitelek kínálata, akkor minden bizonnyal először a jenalapú hitelek tűnnek el generálisan a banki ajánlatok közül. Ezt a sejtést megerősíti, hogy az OTP Banknál nem hivatalosan arra kérték a HVG-t, hogy a devizaalapú lakáshitelek kamatai között (lásd táblázatunkat) a jenalapú hitel kondícióját már ne tüntesse fel. Többen emlékeztettek arra is, hogy Csányi Sándor, az OTP Bank elnök-vezérigazgatója egy konferencián már utalt arra, hogy felül kell vizsgálni a jenalapú hitelezést. Az OTP Bankon kívül egyébként a kondíciós listák szerint a Raiffeisen Bank nyújt még jenhitelt, a K&H Bank szeptemberben már beszüntette ezt a kölcsönfajtát.

A válságban kiszáradt bankközi pénzpiac előbb-utóbb korlátozhatja az ingatlanfinanszírozásra szakosodott pénzügyi vállalkozások aktivitását is, amivel Hegedűs Éva, a BG Hitel & Lízing (BG) vezérigazgatója is egyetértett. A felkínált hitelösszeget már visszafogta a BG, ugyanis a vezérigazgató tájékoztatása szerint szeptemberben 85 százalékban maximálták a finanszírozási hányadot, holott korábban az ingatlan piaci értékének 100 százalékára is adtak hitelt. Jövedelemigazolás nélkül pedig csak a piaci ár felére folyósít kölcsönt a lakásfinanszírozó cég. Azt Hegedűs sem zárta ki, hogy a piacon várható kamatemelkedéssel párhuzamosan feljebb kúsznak a BG lakáshitelkamatai, bár kiemelte, hogy az év eleje óta a pénzügyi vállalkozás az új folyósítások esetén csak 0,3-0,55 közötti százalékponttal drágította hiteleit, miközben a piacon az átlagos hiteldíjemelés 0,5-0,8 százalékpontos volt.

A dráguló és szigorúbb feltételekkel, kisebb összegben felvehető lakáshitelek hatására visszaeshet a forgalom a lakáspiacon. Erre utalhat, hogy a Fővárosi Földhivatal összesítése szerint Budapesten 2008 harmadik negyedévében 27 755 lakás cserélt gazdát (ennek 80 százaléka használt lakás volt), szemben az egy évvel korábbi 28 890-nel. A földhivatal illetékese szerint azonban ebből még nem érdemes messzemenő következtetéseket levonni, a pangásnak egyelőre nincs jele.

Bizakodóan szólt a lakáspiaci - különösen a hosszú távú - kilátásokról nemrégiben egy sajtótájékoztatón Futó Gábor, a Futureal Csoport vezérigazgatója is, miközben a pénzügyi válság hatásaként valóságos vérzivatart jósolt az ingatlanfejlesztőknek. Derűlátását arra alapozta, hogy az erős építőipari áremelési nyomás miatt több éven át is stabilan nőhet az új lakások ára. Évi 10 százalékos áremelkedésre számít, annak ellenére, hogy a lakásokat korábban látatlanban vásárló külföldiek jórészt eltűntek. Az áremelést szerinte az valószínűsíti, hogy csökken az új lakások túlkínálata a finanszírozási nehézségek miatt törölt lakásprojektek következtében. "Több mint ezer eladatlan lakás helyett csak nyolcszáz lesz" - véli Futó. További érve, hogy Magyarországon nem keletkezett ingatlanlufi. Míg például Romániában évi 20-30 százalékkal nőttek az árak, itthon az ingatlanok áremelkedése éppen hogy meghaladta az inflációt.

PAPP EMÍLIA