Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Az egykori pszichiátria az ország második legnagyobb műemléki épülete, amelybe a kormány egy közép-európai bentlakásos elitiskolát költöztetne. A felújítás kihívásairól az épület állagmegóvásának előkészítésében részt vevő Várhelyi Tibor építészmérnököt és Kelecsényi Kristóf műemléki szaktanácsadót kérdeztük.
Az, hogy 2023-ban elkezdődjön az oktatás az egykori OPNI helyére tervezett NER-es elitiskolában, már a projekt kezdetekor is esélytelen volt – ez derült ki Várhelyi Tibor építészmérnökkel folytatott beszélgetésünkből. Várhelyi a Consolum Architechts Kft. tulajdonosa, cégével a 2007-ben bezárt pszichiátria területén időközben szükségessé vált állagmegóvási feladatokat segítette mérnöki munkájával.
„Azt becsültük, hogy 1,5-5 milliárd forint közötti beruházás tenné lehetővé, hogy a következő tíz évben legalább hasonló állapotban megmaradjon az épület” – mondta Várhelyi az általuk végzett becslésekről. Ehhez képest – mint azt megírtuk – az ingatlant megkapó Közép-európai Oktatási Alapítvány 3,5 milliárd „induló vagyont” kapott a kormányzattól, a jelek szerint az összeg még arra sem biztos, hogy elég lesz, hogy az egykori pszichiátria épületének jelenlegi állapotát megóvják.
Ha valóban a teljes épület felújítását tűzte ki célul az alapítvány, akkor ez az összeg kerekítési hibának fog tűnni. „A tervezési munka körülbelül 5 milliárd forint, a kivitelezés alatti mérnöki munkák (pl. műszaki ellenőrök) olyan 2 milliárd körül alakulnak” – sorolta a költségeket a Consolum vezetője. Az összeg persze csak akkor érdekes, ha egyáltalán van, aki elvégezze a feladatot. „Ezt nem lézerrel, vonalzóval meg mérőszalaggal mérik fel, hanem pontfelhős technológiával. Ez négyzetméterenként egy olyan másfél euró lehet, és talán csak a 4iG és a Lechner, aki ma Magyarországon arra képes, hogy felmérjen egy ekkora épületet” – tette hozzá Várhelyi.
Az OPNI felújításával kapcsolatban megkérdeztük Kelecsényi Kristóf műemléki szaktanácsadót is. A szakember a pontfelhős technológiával kapcsolatban kifejtette, hogy az elsősorban a sok száz éves, középkori eredetű műemlékeknél indokolt, az OPNI-nál azonban nem feltétlenül, hiszen rendkívül költség- és időigényes. A műemléki épület felújításának nehézségeiről elmondta, hogy a modern sztenderdek és a használat tekintetében kompromisszumokat kell kötni, de „a XIX. század második felének építészete által létrehozott használati terek elég jól alakíthatók, formálhatók”, ami Budapest belvárosának lakóépületein is tetten érhető. Az, hogy kezdésnek az épületnek csak egy részét újítsák fel, Kelecsényi szerint nem zárható ki, „az ütemhatárok meghúzása azonban hangsúlyosan műszaki és műemléki kérdés kell, hogy legyen”.
A tervezés nemcsak pénzt és technológiát, de időt is igényel. Várhelyi szerint „legalább 2-3 év, mire a tervek elkészülnek. Rengeteg szakértőt kell bevonni. Az egyik legfontosabb a statika, nincs túl sok olyan szakértő az országban, aki ezeket a régi szerkezeteket nagy magabiztossággal tudna kezelni. Ott lesz mellette egy gépész, egy elektromos tervező, ekkora munkán 10-12 szakági tervező mérnök alsó hangon összejön”.
A munka érdemi része pedig csak a tervezést követően kezdődhet. Ez pedig egy ekkora műemlék épületnél rengeteg idő, Várhelyi szerint még a 2032-es kezdés is erősen optimista, igaz, nem megvalósíthatatlan.
Hogy egy ilyen beruházás 10-12 évet igénybe vesz, ez lenne a normális”
– hangsúlyozta az építészmérnök. Ráadásul a tervezéshez hasonlóan itt is gondot okoz találni valakit, aki vállalkozik a feladatra. „Kivitelező kevés olyan van szerintem Magyarországon, aki egy ekkora épületet csont nélkül be tudna vállalni.” Várhelyi szerint az is tévhit, hogy hatalmas profitokat aratnának a kivitelezők az ehhez hasonló beruházásokon, „általában ezeken a projekteken normális versenypiaci helyzetben nincs 5-6 százaléknál több nyereség”.
Kelecsényi nem akart költségbecslésekbe bocsátkozni, de az szerinte kijelenthető, hogy „a teljes műemlék épületnek a műemléki értéket képviselő melléképületekkel együtt való felújítása minden valószínűség szerint 10 milliárdos nagyságrend”. A milliárdos állagmegóvást túlzásnak érzi, a tervezéshez szükséges feltárás és felmérés vélhetően tíz-, de inkább százmilliós nagyságrend.
A Consolum által végzett becslések csak a főépületre vonatkoztak, a szintén elhanyagolt állapotú melléképületeket és az egykori OPNI-dolgozók által a mai napig bérelt korábbi szolgálati lakásokat ezek a tervek még nem is tartalmazzák. Így is hatalmas beruházásról van szó, a lipótmezei főépület az ország második legnagyobb műemlék épülete (az Országház után), öt emelete összesen több mint 60 ezer négyzetméter. Várhelyi szerint a teljes költséget a tervezési program ismeretének hiányában nem tudjuk pontosan megbecsülni, de jó kiindulópont a Magyar Építész Kamara mérnöki díjszámítási táblázata, amelyet az elmúlt 8 év építőipari inflációjával felszorozva (a KSH adatai szerint 2,48-szorosára nőttek az építőipari árak speciális épületek esetében) négyzetméterenként mintegy 1,4 millió forint becsült költséget kapunk kiemelt műemlék teljes felújítására és funkcióváltására. A 63 ezer négyzetméteres épület esetében így csak a generálkivitelezés 90 milliárd körül lehet, a tervezési díjjal, a kivitelezés alatti mérnöki munkákkal és a szakértői díjakkal
a teljes projekt mintegy 110 milliárd forintra jön ki mai áron.
Az árakat megdobja az is, hogy egy ilyen méretű projektnél nincs lehetőség az alvállalkozók versenyeztetésére. „Normál esetben, ha 1000 négyzetmétert akarunk burkolni, akkor kérek három burkolótól árajánlatot. Mindenki mond valamit, mindenki meg tudja csinálni egyedül az 1000 négyzetmétert, versenyhelyzetbe tudom őket hozni. Elmondom, hogy mik a szerződéses feltételek, ha erre mindhárom képes, és ugyanarra a műszaki tartalomra ad árajánlatot, akkor csak az ár dönt.” Az egykori pszichiátriánál azonban nem ilyen egyszerű a helyzet – magyarázza Várhelyi. „Amikor egy ekkora épület van, és azt mondjuk, hogy 60 ezer négyzetmétert kell megcsinálni, nincs Magyarországon olyan alvállalkozó, aki ezt egybe be tudná vállalni.
Akkor nem az a kérdés, hogy mennyiért vállalod el, hanem hogy mennyit tudsz belőle vállalni.
A Közép-európai Oktatási Alapítványnak jelenleg nincs is a tulajdonában akkora vagyon, amekkora a beruházás megvalósításához szükséges. Nehéz mást elképzelni, mint hogy az állam további vagyonjuttatásokkal fogja támogatni az alapítványt, hogy elindulhasson a tervezett elitiskola, ezt pedig minden bizonnyal a Magyar Közlönyből vagy a központi költségvetésből fogjuk megtudni. Az építkezés elindulása pedig a teljes magyar gazdaságon tetten érhető lesz. „A magyar gazdaság megérzi, ha 60 ezer négyzetmétert burkolni kell” – szemlélteti az építőipari piacon várható hatásokat Várhelyi. „Ha nem egy ilyen van az országban, hanem elindul mellette párhuzamosan egy mini-Dubaj, akkor az van, hogy nem lehet egy normális alvállalkozót fogni egy magánépítkezésre.”
Az alvállalkozók hajkurászásán kívül növeli a költségeket az épület műemlék mivolta is. „Egy új stadion építése közben sokkal kevesebb a kockázat, ami probléma adódik műszaki értelemben, azt tervezéskor és kivitelezéskor gerjesztették. Itt viszont vannak olyan meglévő adottságok, amiket kezelni kell, van, ami kivitelezés közben derül ki” – mondja a nehézségekről Várhelyi. „Az egyik probléma majdnem minden műemlék épületnél, hogy ázik alulról és felülről is: ha nincs folyamatosan cserélve a cserép, beázik a tető, és a faanyag, ami bent van az épületben, elkezd korhadni. 16 ezer négyzetméter a tető felülete, ezt ha csak ideiglenesen is le kell fedni, az egy brutálisan nagy munka.”
És persze azzal is nehéz számolni egy ilyen időigényes beruházásnál, hogyan alakulnak az építőipari árak. „Ha ma 110 milliárd, az 12 év múlva nem annyi lesz. A legjobb szándék mellett is lesznek hibák, akár abban is, hogy megbecsüljék, hogy mekkora pénzösszegből lehet egy ilyet megcsinálni vagy üzemeltetni.”
Egy ekkora összeget még a központi költségvetésnek sem ujjgyakorlat előteremteni, kérdés persze, hogy min lehet spórolni. Várhelyi szerint az előkészítésen nem érdemes: ,,Általános betegség Magyarországon, nem csak a közbeszerzéseken, hogy azokra a munkákra nem szeretnek költeni az emberek, ami a projektet megalapozza, hogy amikor majd kivitelezni kell, minden jól menjen.” Ez a tervezéskor jó ötletnek tűnhet, de hosszabb távon nagyon nem éri meg. „Nincs értelme néhány százmillió forintot 1-2 látszatmunkára elkölteni. Lehet, hogy egybe drágább, de hosszú távon észszerűbb megoldás, hogy most megállítják a munkát, és 3-5 milliárdot ráköltenek arra, hogy az állagromlást meg tudják akadályozni.” Várhelyi szerint ezzel a tulajdonosok is tisztában vannak, elmondása szerint „az, hogy milliárdos értékrend lesz az állagmegóvás, az eljutott hozzájuk, ez biztos”.
Az is egy alternatíva lehet, hogy kezdésként a főépületnek csak egy részét újítják fel, hiszen egy néhány száz fős középiskolának nincs szüksége ekkora területre. „Ha hatvanezer négyzetméter az egész épület, és néhány száz diák lenne bent, akkor nem fogják az egészet felújítani. Lesznek olyan részek, amiket kihagynak, vagy majd egy későbbi ütemben újítanak fel. Ha az állagromlást meg tudják akadályozni, akkor azzal nincs probléma, hogy azokat az épületrészeket majd 15-20 év múlva hasznosítják.”
A 2020 végén Magyar Levente által emlegetett 2023-as kezdés azonban már akkor sem lehetett reális. Várhelyi szerint „nincs az a mérnök, aki ezt le merné írni, hogy ezt ennyi idő alatt meg lehet csinálni.” Az, hogy az alapítványhoz került az ingatlan, és így már nem köztulajdon, valamennyit gyorsíthat a folyamaton, de nem sokat. „Az, hogy közbeszerzés-e vagy nem, néhány hónapot vagy 1-2 évet tud tolni azon, ami műszakilag szükséges.” Az építészmérnök szerint minél több szereplője van a projektnek, annál több időt vesz igénybe minden döntés, a közbeszerzések azonban főleg akkor nehezítik a kivitelező helyzetét, ha valamilyen problémára menet közben derül fény, ilyenkor 5-7 hónap is rámehet egy pótmunka jóváhagyására.
Kelecsényi szerint ugyan ideális lenne a 10-12 éves időtartam egy ekkora projektre, ennek a politikai, beruházási, gazdasági feltételei azonban nem csupán Magyarországon, hanem máshol sem adottak. A szakértő szerint az épület ugyan valóban nagy, de nem egy több száz éves, sokszor átépített műemlék, így nem kell régészeti alapossággal kőről kőre kutatni és dokumentálni. Kelecsényi szerint az előkészítés 2-3 évet vehet igénybe.
Ha valóban sikerül felújítani az egykori OPNI-t, még akkor is számos kérdés marad, például az üzemeltetés finanszírozásával kapcsolatban. Várhelyi Tibor ezzel kapcsolatban nem akart becslésekbe bocsátkozni, de elmondta, hogy szerinte „havi szinten valószínűleg milliárdos összegről beszélnénk, hogyha az egész épületet üzemeltetik, bár ez nagyon sok tényezőtől függ”. Kérdés, hogy az ehhez szükséges forrásokat az iskola képes lehet-e megteremteni, például a tandíjakból.
Az ingatlan értékével kapcsolatban Várhelyi sem tudott nekünk segíteni, az építészmérnök szerint megbecsülni sem lehet azt. „Lehet azt számolni, hogy négyzetméterenként kétmillió forint felszorozva a 63 ezer négyzetméterrel, és akkor kapunk egy brutális számot, amit még kimondani is durva, de nem állja meg a helyét. Annyit ér egy ingatlan, amennyit egy vevő ad érte. Piaci forgalomba nem fog kerülni ez az épület, mivel nincs piacuk a 63 ezer négyzetméteres műemléki, felújításra szoruló ingatlanoknak. Ez azt, hogy mennyi az értéke az ingatlannak, értelmezhetetlenné teszi.”
A szakértők által felvázolt nehézségekkel kapcsolatban e-mailben kérdeztük a Közép-európai Oktatási Alapítványt is, cikkünk megjelenéséig nem érkezett válasz.
Borítóképünkön az OPNI volt épülete Lipótmezőn. Fotó: Túry Gergely
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
