Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Ismeretlen terepnek számít a student housing Magyarországon, az ide merészkedett osztrák fejlesztő is kivár, a szakértők mégis felfutásra számítanak néhány éven belül a magánkollégium-szektorban. Ám ha épülnek is majd magánkollégiumok, élvezői elsősorban nem a magyar diákok lesznek.
Egyre alacsonyabbak a kereskedelmi ingatlanok hozamai, a lakásárak és a bérleti díjak elszálltak, sosem látott mennyiségben érkeznek külföldi diákok az országba. Vagyis minden adott ahhoz, hogy virágzásnak induljon a hallgatói lakásépítési ágazat, a student housing. A képlet azonban nem ilyen egyszerű. Magyarországon az elmúlt negyedszázadban nem volt átfogó kollégiumfejlesztés, és nem vált be a 2005 és 2008 közötti állami és befektetői együttműködés, azaz a PPP-konstrukció sem.
Miközben évek óta nem voltak nagyberuházások ebben a szektorban, a külföldi diákok száma rohamosan nő: a 2018/2019-es tanévben számuk 33 ezer főre, arányuk 16,5 százalékra emelkedett a KSH adatai szerint. A HÖOK sajtófőnöke, Budai Marcell szerint 10 ezer kollégiumi férőhely hiányzik országosan, a CBRE Magyarország ingatlantanácsadó iroda viszont úgy kalkulált, hogy néhány éven belül 35 ezer helyre lenne szükség csak Budapesten.
| Nem oldja meg a magyar diákok problémáit |
Egyre több a vidéki hallgató a fővárosban, és több mint 80 százalékuk albérletben lakik a kollégiumi helyhiány miatt. „Az utolsó kutatásunkkor legalább 3350 jelentkezést utasítottak el a budapesti állami intézmények, de ehhez hozzá kell venni, hogy sokan nem is mernek jelentkezni – vagy azért, mert tartanak a komfortfokozattól, vagy mert tudják, hogy úgysem vennék fel őket” – fogalmaz Budai Marcell. A HÖOK sajtófőnöke szerint egyébként a cél nem is az lenne, hogy „nullára vigyék a kollégiumi ágyhiányt, hanem hogy emelkedjen a szolgáltatások minősége, és olyan közösségi élet alakuljon ki, amilyen jelenleg Magyarországon csak néhány diákvárosban, pl. Miskolcon vagy Debrecenben adott”. Budai az országos kollégiumfejlesztési stratégiáról elmondta, hogy a győri, szarvasi és kecskeméti kollégiumok felújítása után a projekt leállt, a forrásokat a Diákvároshoz csoportosítják át, mely legkorábban egy évtized múlva lehet készen. Addig viszont a magyar hallgatóknak nem sok lakhatási alternatívájuk lesz, hiszen „egyértelmű, hogy a magánkollégiumok árait nem rájuk szabják. A Stipendium Hungaricum programnak köszönhetően viszont annyira népszerűek lettek a magyar egyetemek a külföldi hallgatók körében, hogy a 60-70 diákkal induló ösztöndíj most már több mint 10 ezer hallgatót hoz Magyarországra, őket szintén az állami kollégiumokban próbálják meg elhelyezni, vagy lakhatási támogatást kapnak.” |
A Colliers International és a CMS nemzetközi ügyvédi iroda tavaszi jelentése szerint ez a szektor lesz az ingatlanpiac következő nagy dobása, mivel csak magánkollégiumi ágyakból több mint 1200 hiányzik Budapesten, és 2028-ra ez a szám 3600-ra nő majd.
A Colliers által megkérdezett, közép-kelet-európai fejlesztésekben gondolkozó befektetők 91 százaléka véli úgy, hogy a student housing szektor mindenképpen fel fog futni, 57 százalékuk szerint 4-8 éven, 32 százalékuk szerint viszont már 1-3 éven belül. Ennek kulcsát ők elsősorban a külföldi diákok egyre növekvő számában, azaz a magas keresletben látják, nem az alacsony kockázatban. A megkérdezett befektetők több mint 32 százaléka aktívan jelen van a student housing piacon, vagy szeretnének oda belépni.
Egy fecske nem csinált nyarat
Hiába nagy a lelkesedés, ha körbenézünk a magyar piacon, az állami kollégiumok és a diákhotelek mellett egyetlen tisztán magántőkéből felépült kollégiumot találunk. A magyar tőkével működő Forestay Group 2017-ben adta át az osztrák Milestone-nal partnerségben a Tűzoltó utcai magánkollégiumot. A Forestay még 2014-ben vásárolta a telket, és 2016-os árakon szerződött le a kivitelezővel, így jött ki a 8 milliárd forintos büdzsé, melyből az egykori Tűzraktér helyén 418 szobát fejlesztettek.
A Milestone-ban egy apartmanért 400-700 euró körüli összeget kérnek, ezért a szolgáltatásokat (tetőterasz, fitneszterem, közösségi terek, őrzött kerékpártároló, mosoda) is igénybe lehet venni. Ennyiért viszont már ki lehetne bérelni egy garzonlakást, vagy hárman-négyen összeállva egy nagyobb albérletet is. Nem csoda, ha a Milestone-ban sokan külföldiek, a lakók 90 százaléka összesen 48 országból (negyedük Németországból) érkezett.
A piacon másik két szereplő is megjelent: az International Campus (IC) és az INBudapest. A német központú IC két magánkollégium-fejlesztéséhez kezdett neki, és bár eredetileg összesen 1400 szobában gondolkodott, végül financiális és kivitelezői problémák miatt leállította a fejlesztéseket.
Őszintén meglepődtünk, milyen sebességgel szálltak el az építési költségek. Magyarországon most drágább egy négyzetmétert felépíteni, mint Németországban
– indokolta Lukas Batthyany, az IC-vel partnerségben dolgozó Stonehill Hungary ügyvezetője. Batthyany nem cáfolta a pletykát, hogy ennek kompenzálására az Üllői úton nem csak diákoknak építenek szállást; elárulta, hogy a Semmelweis Egyetem Klinikai Tömbjeinek bővítését meglovagolva orvosoknak fejlesztenek majd apartmanokat. Egy név nélkül nyilatkozó hazai szakértő szerint bár „a további 5-600 kollégiumi szobát 2021–22-ben el is bírja majd a piac, kérdéses, hogy a magas telekárat és kivitelezési költséget megfizetik-e a diákok a magasabb szobaárakon keresztül”. Lukas Batthyany viszont úgy véli, néhány év múlva 10 ezerre tehető majd azon külföldi diákok száma, akiknek meg sem kottyan a bécsihez hasonló magánkollégiumi szobaárak kifizetése.
Előkészítés alatt áll az INBudapest magánkollégiuma is, ez azonban teljesen más konstrukcióban valósul meg, mint a klasszikus student housing fejlesztések. A 142 kétágyas apartman egy részét ugyanis lakásokként – melyért 30-65 millió forint kérnek – értékesíti a fejlesztő – így tudtak ugyanis élni az 5 százalékos áfa lehetőségével. „Nálunk nem kell egész évre bérelni a diákoknak, a kihasználatlan időszakokat rövid távú lakásbérbeadással töltjük majd fel. A 250-900 eurós bérleti díjból származó bevétel az ingatlan árának kb. 9 százalékát teszi majd ki” – mondta Motty Segal, az IN Group ügyvezető igazgatója, aki azt is elárulta: a kockázatok csökkentése végett döntöttek úgy, hogy a komplexum egy részét értékesítik. A jövő év első negyedévére tervezett nyitás Segal szerint jól időzített, mivel a szektor felfutására akár már jövőre számítani lehet – már csak azért is, mert az Airbnb rengeteg lakást szorított ki a hosszú távú bérbeadási piacról.
A nyáron áll vagy bukik a modell
„A 2018/19-es tanévben a kihasználtságunk 80-85 százalékos volt, a megoldandó probléma alapvetően a nyári időszakkal van. Akkor ugyanúgy küzdünk a kihasználatlansággal, mint a PPP-konstrukcióban épült régebbi kollégiumok. A kb. 10-15 fős személyzetet erre az időszakra 30-50 fősre kellene növelni ahhoz, hogy hostelként működhessünk, munkaerőt viszont ilyen rövid időszakra nehéz találni” – magyarázta Botos Bálint, a már említett Tűzoltó utcai kollégiumot működtető Forestay egyik tulajdonosa. A társaság a nyári kihasználatlanság miatt ki is vásárolja az osztrák felet, és az üzemeltetést is átveszik. „Úgy gondoljuk, magyar központtal, magyar kapcsolatokkal könnyebben tudunk megoldást találni az alacsony töltöttségű nyári időszakra” – mondta.
| Nyugatabbra még a magánkollégiumok előtt is zöldebb a fű |
Az Egyesült Királyságban a magánkollégiumi fejlesztések 2008 óta mutatnak élénkülést, és 2018-ra az összes befektetés 5,8 százalékát tették ki. Összehasonlításképpen: a második helyezett Ausztriában tavaly a teljes kereskedelmi ingatlanpiac 3 százalékát sem érte el a magánkollégium-építés. Az Otto Immobilien idei kutatása szerint a magánkollégiumi szobaárak Bécsben 235–1300 euró között alakulnak havonta – de ezek még mindig messze vannak a student housing európai piacát vezető egyesült királyságbeli kollégiumok heti akár 500 fontos bérleti díjaitól. |
Nem jön ki a matek
„A bécsi tapasztalatokból kiindulva az osztrák partnerünk abban bízott, hogy az ott megszokott 12 hónapos bérleti időtartam Budapesten is működni fog, de a magyar diákok árérzékenyebbek, és ha tehetik, nem írnak alá teljes évre, hanem csak a tanévre. Ráadásul a jelenlegi árakon a megtérülés is kedvezőbb Bécsben.
Bár ott a kivitelezési költségek még az itthoninál is magasabbak 10-20 százalékkal, a szobákért 30-50 százalékkal többet lehet elkérni
– mondta Botos, arra is választ adva egyúttal, hogy egyelőre miért vannak még egyedül a magyar piacon.
„A bécsi magánkollégium-piacnak a lakbérek rendkívüli emelkedése lendületet adott. Bármilyen hihetetlen is ez a hazai lakáspiac elmúlt éveit nézve, de a lakbérek még mindig alacsonyak Budapesten ahhoz, hogy a magánkollégium áraival versenyezzenek” – véli Borbély Gábor. A CBRE Magyarország kutatási és üzletfejlesztési igazgatója úgy látja, amíg a lakáspiacon biztosabb bevétellel lehet számolni, a költségek pedig egyre nőnek, a befektetők egyelőre inkább a jól ismert eszközökbe, irodába vagy hotelbe teszik a pénzüket.
A magánkollégiumok piacának felfutása egy másik tényezőtől is függ. „Mi arra számítottunk – és úgy gondoljuk, ez középtávon be fog következni – hogy a magánkollégiumot a nemzetközi piac stabilabb, alacsonyabb kockázatú terméknek ismeri el, mint egy irodaházat, szállodát vagy logisztikai parkot. A kollégiumok kockázati szintje sokkal inkább hasonló a lakáspiachoz, ezért a hozama is a lakáspiaci hozamok körül keresendő” – mondja Botos. Mivel az irodapiac 5,5-6 százalékos hozamot garantál, a Forestay ez alá lőtte be a magánkollégiumét. „De a hazai nagy ingatlanalapok továbbra is a meglévő termékeiket egészítik ki irodákkal, kereskedelmi egységekkel vagy akár logisztikai parkokkal" – mondja. Szerinte az ország 3-4 magánkollégiumot bírna el, mely a hazai ingatlanalapok számára alacsony volumen, ennyiért nem vállalják a piacra lépés kockázatát.
Borbély Gábor viszont úgy véli, ennél több háznak is lenne hely Magyarországon: „a kérdés csak az, hogyan alakul a helyettesítő termékek, azaz az állami kollégiumok és a lakások piaca”. Előbbi esetében a 12 ezer főnek otthont adó Diákváros enyhítheti az ágyhiányt – legkorábban 2030-ban. Ráadásul ebből kb. 6000 ágy csak kapacitáspótlás: az Országos Kollégiumfejlesztési Stratégia kapcsán felújított, 2-4 fős szobákból ugyanis a komfort növelése érdekében 2 fős szobákat alakítanak ki. Mivel az 5 százalékos áfa kivezetésével új lakóingatlan-fejlesztések már csak szórványosan indulnak, és a szükséges évi 40 ezer új lakás továbbra sem építhető meg, „elfogy” a helyettesítő termék, azaz a lakás. „A nettó lakásigény egyre magasabb lesz, így öt éven belül lehet áttörés a magánkollégiumok piacán” – vallja a kutatási igazgató.
És ha jön a válság?
A Colliers által megkérdezett befektetők többségével összhangban a CBE szakembere is arra számít, hogy nem a 2008-as, hanem a 2000–2002-es lassuláshoz hasonló események várhatóak a gazdaságban. A student housing azonban nem igazodik konjunktúrához: „Amerikában a 2008-as válság után megugrott a diákok száma, hiszen nem kaptak állást, inkább elmentek PhD- vagy MBA-képzésre” – emelte ki Botos Bálint. A Forestay ezért bizakodó: „Nem adtuk el épületet külsős félnek, saját alapkezelőben tartjuk, mert egyszer ide is elér a piac. Lesz itt még 600 euró feletti szobaár, csak kérdés, hogy 3, 5 vagy 10 év múlva.”
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
Kiderült, melyik az ország legjobb kollégiuma
