1. A banális ok: túlárazás

Ha van tényező, amely a jelenlegi túlkínálatért okolható a használtlakás-piacon, az a magyar vásárlók túlárazási hajlama. Ingatlanszakemberek hosszú és szórakoztató órákat tudnak mesélni arról, milyen irreális elképzelésekkel és magyarázatokkal akarnak a piaci érték másfélszereséért árulni lakásokat egyes tulajdonosok.

Az egyik ok emberi: sokan évtizedek óta lakják otthonukat, és így olyan „érzelmi érték” adódik a valós forgalmi értékhez, amelyet egyetlen vevő sem vesz figyelembe. Ráadásul sok eladó a felújításokat, általa szépnek tartott dekorációt is beárazza. Pedig a mészkőből kifaragott, bebetonozott hét törpe a Hófehérkéből nem mindenki számára jelent százezres ingóvagyont.

Szintén érthető, hogy a lakástulajdonosok még nem álltak át a jelenlegi piaci helyzetre, sokak ingatlan-eladási naptára még mindig 2002-t mutat, amikor szinte mindenre vevőt lehetett találni rövid időn belül. Ráadásul a környéken egy-egy felbukkanó, szintén magas árú hirdetés inspirálja az eladókat, és rögtön ahhoz viszonyítják saját ajánlatukat. Pedig a kínálati árat nem érdemes puskának használni, hiszen ki tudja, valójában mennyi lesz a végső ár – esetleg évek múlva.

Tehát ne árazzuk túl magasra a lakást, fontoljuk meg alaposan az ingatlan-közvetítő reális javaslatát. Még akkor sem érdemes túlzottan nagy összeget hirdetni, ha nagyobb alkulehetőséget kínálunk. A vevők fejében ugyanis az egyes árkategóriákhoz bizonyos színvonal, szolgáltatási szint, alapterület vagy életkor társul. Ha a túlárazás miatt átlépünk egy ilyen kategóriát, azok az érdeklődők jönnek, akiket az adott szint érdekel, és csalódni fognak, hiszen egy alacsonyabb kategória jellegzetességeit találják. Nem alkusznak, hanem egyszerűen továbbállnak.

2. Rossz a fotó

Nehéz elfogadnia az eladónak, hogy a fejében élő kép a lakásáról bizony nem azonos azzal, amelyet egy kívülálló lát. Hiába tudjuk, milyen látványos a nappali a délutáni fényben, vagy milyen messze ellátni az erkélyről tiszta időben, ha mindezt nem tudjuk megmutatni. Amikor a házat hirdetjük, olyan képanyagot kell összeállítanunk, amely a lakást a legjobb formájában mutatja. Így könnyen felkeltjük iránta az érdeklődést.

Nagyon sokat ronthat a rossz technikával készült fotó. Az interneten és hirdetési magazinokban számos ferde, rossz fényben, rossz kivágásban szereplő ingatlan fényképe kering, amely nem kelti fel az érdeklődők figyelmét. Két megoldás létezik: vagy áldozunk egy profi fotósra (néhány ezer forintos költsége bőséggel megtérül a több milliós ingatlaneladáskor), vagy megtanuljuk legalább az alapvető fogásokat.

Egyetlen fontos szabály bármely esetre: ne kapkodjuk el, ne akarjuk tíz perc alatt az összes fotót elkészíteni. Várjuk ki az ideális napszakokat, a szép fényeket, panoráma esetén a tiszta időt.

3. Tiszta udvar, rendes ház

Bár első hallásra egyértelműnek tűnik, a tapasztalatok azt mutatják, mégsem az: a lakáslátogatás előtt az ingatlant rendbe kell tenni és ki kell takarítani. Gondoljunk bele: szívesen lépnénk be olyan házba, ahol az első szippantás levegő a frissen sült hal szagát és némi macskaszőrt is tartalmaz? A koszos, rendetlen lakások nagyon rossz hatást keltenek, a vevők sokkal több javítani valót, rejtett hibát feltételeznek róluk, mint a kitakarított ingatlanokban.

Még a megbízott ingatlanos sem szívesen hoz majd érdeklődőket, márpedig érdeklődő híján igen nehéz feladat lesz vásárlót találni. Nézzünk végig a lakáson, és valljuk meg őszintén: tényleg pozitív benyomást kelt?

Bár az ingatlan-közvetítők hátán végigfut a hideg, ha meghallják, mégis igaz, hogy sok vevő az ingatlan közvetlen megtekintése előtt körbeautózza, körülsétálja az épületet csak úgy, ismeretlenül. Nem csak azért teszik ezt, mert szeretnék megspórolni a közvetítő díját, és azt lealkudni a vételárból, hanem hogy eldöntsék: az első benyomás alapján szeretnének-e közelebbről megismerkedni a lakással.

Ha vissza sem térnek, annak gyakran az az oka, hogy az ingatlan nincsen rendben tartva. Kívülről öregnek, koszosnak és használtnak látszik, lekopott festékek, koszos ablakok, elhanyagolt kert jellemzik. Mielőtt meghirdetjük az ingatlant, frissítsük föl egy kicsit kívülről, hadd tűnjék igazán gondozottnak.

5. Túl szép, hogy igaz legyen

Képzeljük magunkat a vevő helyébe: „családi otthon”, olvassa a hirdetésben, és amikor ellátogat a helyszínre, talál egy 35 négyzetméteres kis lakást, amelynek konyhájában oldalazva sem férnek el ketten. Nos, ilyen az, amikor a hirdetésben az eladó gyakorlatilag hazudik, hamis információkkal igyekszik felkelteni az érdeklődést.

Az nagyon helyes törekvés, hogy igyekszünk lakásunkat a legjobb színben feltüntetni. Ám az visszaüt, ha olyat állítunk, ami nem igaz, vagy elhallgatunk fontos hibákat, hátrányos körülményeket. Az ingatlan megszemlélésekor úgyis kiderül, hogy a csendes, zöldövezeti lakás ugyan tényleg zöldövezeti, ám néhány háznyira fekszik a környék legfontosabb főútvonalától, és kamionok zajától reng a padló. Még apró dolgokban sem érdemes sumákolni, mert megkérdőjelezi szavahihetőségünket a fontosabb kérdésekben is: ha pedig a vevő elveszti bizalmunkat, inkább eláll a vételtől.