A hazai ingatlan piac egyik átka a sok közös tulajdonú ingatlan. Ha a több tulajdonos csupán egyetlen házaspárból áll, az még nem baj, mi több, természetes formája a vagyonközösségnek. Ám sokkal nagyobb a gond, amikor társasházak helyett négy-öt család osztatlan közös tulajdonként birtokol egy ingatlant. Ez annyit jelent, hogy még arra sem voltak hajlandók/képesek, hogy megosztási szerződést írjanak, amelyben rendelkeznek arról: az épület és a telek mely részei tartoznak a külön használatú és a közös használatú területek, helyiségek közé.

Az ezzel fakadó problémákkal naponta szembesül a lakástulajdonos (pontosabban tulajdoni hányaddal rendelkező). Nem lehet szankcionálni, ha valaki elmarad a közös költséggel, ha egyáltalán van közös költség; minden döntésnek egyhangúnak kell lennie. A legrosszabb rész persze eladáskor jön, mivel a társasházi szerződés hiánya értékcsökkentő tényező. A leendő vevőnek ugyanis olyan ingatlanba kell beköltöznie, amelyben magát a lakást nem tudja a nevére íratni, csupán a tulajdoni hányadot kapja meg: egyetlen törtszámot tüntetnek fel a tulajdoni lapon.

Csak kérni kell

Aki tehát arra készül, hogy eladja a lakását, vagy szeretné, ha a megvett, rendezetlen jogi állapotú épületben lakása többet érne, az tehet egy fontos lépést: megszüntetheti a közös tulajdont. A jog lehetőséget ad rá, hogy mindezt csupán kérelmezni kelljen a bíróságon (ha a tulajdonostársakkal nem sikerül megállapodni.)

A Polgári törvénykönyv szerint ez olyan jog, amelyről még lemondani sem lehet. Kényszerközösség ugyanis a közös tulajdon, márpedig arra senki sem kötelezhető, hogy együtt éljen a dübörgő házimozit csak éjfél után bekapcsolni képes felső szomszéddal. A szerződés megírása minderről kötelező, csak írásban lehet megállapodni.

Bizonyos megoldások azért kizártak, erről is szól majd a szerződés. Természetbeni megosztással a legjobb átalakulni, vagyis a meglévő, de csak a szokásjog vagy szóbeli megállapodás alapján kialakult tulajdoni és használati viszonyokat rögzíteni. Mégis előfordulhat, hogy értékesíteni kell az ingatlant, vagy pedig kiváltani egy vagy több tulajdonost. Utóbbi akkor fordulhat elő, ha már nem lehet használni az ingatlant vagy valakit jelentős érdeksérelem érne.

A megszüntetés módjáról úgy kell dönteni, hogy legalább egy tulajdonosnak megfeleljen: ha mindenki tiltakozik ellene, a bíróság nem választhat egy bizonyos módot. Az eljárás során amúgy is együttműködési kötelezettségük van a tulajdonostársaknak: nem lehet például aláírni a szerződést, ám már nem aláírni a földhivatalnak beadandó okiratokat. Természetbeni megosztáskor először is telekalakítási engedélyt kell szerezni az építésügyi hatóságtól, vagyis általában az önkormányzat jegyzőjétől. Erről a hatóság határozatot hoz, amelyet minden érdekeltnek kézbesít. A későbbi szerződést úgy kell megkötni, hogy megfeleljen ennek az engedélynek. A szerződésnek az engedély megszerzésének dátumától számított egy éven belül meg kell születnie. Ha ez megtörtént, okiratot kell készíteni, amelynek alapján az új helyzetet átvezetik az ingatlan-nyilvántartásba. Ennek is bele kell férnie az egy évbe.

A megosztás módjában célszerű előre megállapodni, és úgy benyújtani a kérelmet az önkormányzathoz. A leggyakoribb a telek vagy kertrész megosztása. A tulajdoni hányad alapján a legkönnyebb erről dönteni, bár a telek nem minden egyenlő területű része egyenlő értékű, hiszen nem biztos, hogy mindegyik részt meg lehet közelíteni ugyanattól a bejárattól. Nem lehet a közös tulajdon bármelyik részét indokolatlanul nagyobb hányadban bármely tulajdonos javára írni. Az egész ingatlant korábban terhelő jogokat rá kell vezetni a megosztott részekre, a tulajdoni hányadokra vonatkozó terheket (például az egyes tulajdonosok lakáshiteleit) az egyes, külön tulajdonú lakásokra.

Ha a bíróság alapít

Alapesetünk most az, hogy a tulajdonostársak képtelenek megegyezni, ezért egyikük megelégeli a vitát, és a bírósághoz fordul a közös tulajdon megszüntetését kérve. A bíróság is létre hozhatja ugyanis a társasházat. A bírósági ítélet lesz az alapító okiratot helyettesítő dokumentum. A tulajdonostársak egyikének kérelmére mindig szükség van, a bíróság nem kötelezhet senkit a közös tulajdon megszüntetésére. Persze lehetőség van viszontkeresetre is.

Ehhez legalább kétlakásos épület kell, tehát ikerház két felénél is lehet ilyen eljárást kezdeményezni. A törvény szerint azonban fontos különbség, hogy hat lakásnál több van-e az épületben, ugyanis ekkor a leendő társasház szervezeti szabályait is meg kell határozni, amíg ennél kisebb ház esetében elég a közös tulajdonú és az önálló tulajdonba átmenő részek elkülönítése.

Ilyenkor részletes alaprajz készül az épületről, szintenként, részletesen feltüntetve az alapterületeket, a közös és (leendő) saját tulajdonú részeket.

A bíróság méltányosan igyekszik eljárni, amikor ilyen ügyekben dönt, azt tartja a szeme előtt, hogy érdekek ne sérüljenek. Emiatt a társtulajdonosoknak egyezkedniük kell, hiszen az egész eljárás célja az, hogy mindenkinek megfelelő megoldás szülessék. Az ítélethez, amely tehát egyben alapító okirat is, az alaprajzot is csatolják, majd e két iratot küldik el a földhivatalnak.

Akkor nem szűnik meg a közös tulajdon, ha az egész kérelem célja rosszhiszemű: valakit jelentős érdeksérelem érne, vagy pedig ha valamelyik tulajdonostárs jogai sérülnek. Nem lehet például kisemmizni házastársat válás után.