Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
A sharing economy kétségkívül egyik legnagyobb dobása az AirBnB, s nem csak azért, mert átírta a szállásipart, hanem azért is, mert arra épülve sok új, elektronikus vállalkozás nőtt ki szinte a semmiből. Az egyik ilyen – lakásüzemeltető – magyar vállalkozás nem egészen egy évvel az indulása után már bécsi és prágai terjeszkedést tervez.
“Összeköltözünk a csajommal, egyikőnk lakását kinyomjuk az AirBnB-re, és csak számoljuk a bevételt.” Pompásan hangzik, nem?
Elsőre mindenképpen. Amikor azonban már negyedszer jön az éjszaka kellős közepében a telefon a turista bérlőtől, hogy szabadítsuk ki a liftből vagy hozzunk neki új kulcsot, mert elvesztette, az már nem olyan vidám. Meg lehet hátizsákban hurcolni a használt ágyneműt, kimosni, pótolni az összetört poharakat, eltűnt evőeszközöket. Mindezt a napi 25-30 euró bérleti díjért.
Nem lehetne, hogy ezt valaki más csinálja helyettem?
Dehogynem, erre álltunk be az AirBnB és a vendégek közé lakásüzemeltető ügynökségként működve – mondja Somló Iván, az egy éve működő, furfangos nevű rbnb.hu tulajdonosa. Mennyivel egyszerűbb szerződni az üzemeltető céggel, amely némi jutalék ellenében átvállalja az összes macerát, és akkor már valóban csak a bevétel számolása marad.
Sőt, a bevétel akár szabad szemmel láthatóan is vastagabb lehet, mintha a tulaj maga vesződne a kiadással. “Mi minden nap árazzuk a lakásainkat az árazási stratégiánk és a piacot figyelő rendszer információi alapján.”
A lakás tulajdonosa által elküldött paraméterek alapján kialakított ajánlatban adnak becslést is, amelyben belövik, hogy éves átlagban milyen százalékos kihasználtsággal átlagosan milyen áron fog menni a kiadás. A becslés tartalmazza a jutalékot is, s az eddigi tapasztalatok alapján 15-20 százalékkal nagyobb bruttó bevételt lehet elérni, ha ők áraznak, így – bár magasabb a jutalék is – a tulajdonosok is jobban járnak.
Hol a titok? “Nincs titok, az adótanácsadónk és a jogászunk kutatásának eredményeképp összehasonlítottuk az együttműködési formákat, és kialakítottunk egy olyan megoldást, amely szerint
ügynökségként működünk, a tulajdonos nevében, jutalék fejében üzemeltetjük a lakást,
de az adót a tulajdonos fizeti a bevétel után.”
Az adóteher szobánként 38,4 ezer forint évente, ha a tulajdonos átalányadózást választ, plusz a bruttó bevétel 4 százaléka az idegenforgalmi adó (ifa). Egy belvárosi lakással lehet 200-300 ezer forint bevételt csinálni, nem olyan vészes ebből ledobni a rezsit, 3200-at az átalányért, meg 8-10 ezer forint ifát fizetni. Ehhez képest az összes többi adózási módozat sokkal kedvezőtlenebb, akár egyéni vállalkozóként dolgozik valaki, akár cég nevén van a lakás. Sokan csinálják úgy, hogy kibérlik a lakást, majd továbbadják az AirBnB-nek, de az is kedvezőtlenebb, ráadásul az adózása is kedvezőtlen.
Az önmagában is az “új gazdasághoz”, a sharing economyhoz tartozó AirBnB-re csatlakozó szolgáltatás egy éve működik. “Egy barátommal, akivel 2-2,5 éve ismerkedtünk össze – ő jó ideje, akkor már hét lakással AirBnB-zett –, tavaly nyáron kezdtünk gondolkodni azon, hogy többet is ki lehetne hozni ebből.” “Nagyjából akkor, az aranykorban kezdtem a lakáskiadást, akkor még nem volt Budapesten 8 ezer AirBnB-s lakás, amik közül kábé 1500 bőven szállodai színvonalú – mutatja az amúgy külkereskedelmi főiskolát végzett Füzesi Zoltán, hogyan került az iparágba.”
Akkor még sokkal könnyebb volt bérlőt találni, s bár mostanra a turisták is többen lettek,
egyre “menőbb” lakásokkal lehet csak jó üzletre számítani.
“Én már csináltam az AirBnB-t, Iván meg a korábbi cégeiben is marketinggel, vállalkozásépítéssel foglalkozott, kézenfekvőnek tűnt, hogy belevágjunk." Két hétig számolgattak, összeállították a szolgáltatáscsomagot, és arra jutottak, hogy érdemes belefeccolni azt az összeget, amit erre terveztek.
Októberre összerakták a bizniszt, a közösen összedobott pénzből kijött a honlap – „egy weboldalt lefejleszteni ma Magyarországon nem egy horror összeg” –, a logóterv, az arculat, szövegek, szerződésminták.
Decemberben elkezdtek hirdetni a Google-on és a Facebookon, és már abban a hónapban jött is az első lakás. A hetedik kerületi Rózsa utcában volt, 50-60 négyzetméteres, két külön nyíló szobával. Érdekes amúgy, hogy az a lakás már nincs is meg, mert nem tudtak olyan eredményeket elérni, amilyeneket számítottak, és közösen úgy döntöttek a tulajjal, nem futtatják tovább.
Az ma már ugyanis kevés, hogy egy kiadó lakás egyszerűen „csak” jól működik, főleg menő dizájnelemekre van szükség ahhoz, hogy jól is fusson.
Az IKEA-s lakásokért ma már nem lehet 30-40 eurónál többet kérni, az meg éppenhogy csak megéri.
Falfelirat, sok szín, kockás szőnyeg, ilyenek. “Dolgozunk lakberendezővel, aki pont tudja, hogy milyen 'extrákra' lenne szüksége egy-egy amúgy 'jó képességű' lakásnak. Az már nem elegendő, hogy van egy lakásom és vigye az AirBnB."
A budapesti AirBnB-s lakások az átlagnál sokkal színvonalasabbak, az áruk meg harmada a nyugatiakéinak.
Az előzetes ajánlatban a bejelentkezett tulajdonos által megküldött paraméterek, fényképek alapján javasolnak is egy-két változtatást a lakáson. Nem kell persze faldöntögetésre gondolni, “nem építjük át a kecót”. Ez egyébként annyira sokat számít, hogy hamarosan belsős lakberendezővel bővítenék a stábot.
| Mit fizet a tulajdonos és mit áll az rbnb? |
| Az elfogadott átalakítások költségei és az adók a tulajdonost terhelik – és természetesen a jutalék is. A technikai nehézségeket – például a kulcsát a Szigeten elhagyó félig részeg fiatal bérlő bejuttatását a lakásba és rábírását a zárcsere kifizetésére – már üzemeltetőként az ügynökség intézi. Van is ilyenre havi kerete, abból fedezi a törött poharat, tányért, az eltűnt törölközőt, az izzócserét. A nap 24 órájában elérhető, főleg Zoltán menedzseli ezeket az ügyeket. A komolyabb rongálásokat jellemzően a vendég fizeti. Ha a részeg vendég a házban tombol, az az ő felelőssége. Ha nyitva hagyja a csapot és eláztatja a szomszédot, az a tulajé. Ha a vendég szándékosan kárt okoz, az megint csak az ő felelőssége, de ha a vendég ezt nem ismeri el, akkor az AirBnB áll helyt. Ha valami tönkremegy a házban, azért meg szintén a tulajdonos. |
Ha a tulajdonos mindezek alapján érdemesnek látja velük dolgozni, akkor találkoznak, és rögzítik, hogy pontosan mi is kellene ahhoz, hogy jól fusson a lakás. Néha elég egy tisztasági festés, máshol lőni kellene a neten pár jó bútordarabot, de olyan is van, hogy érdemes kialakítani egy további lakószobát.
“Pont azzal, hogy mi üzemeltetjük a lakást, ahhoz tudjuk hozzásegíteni a tulajdonost, hogy el tudja dönteni, a lakásával hosszú vagy rövid távon érdemes foglalkozni. Az üzemeltetés megkezdése előtt előkészítjük a döntéshozatalt, a tulajdonosokat segítjük abban, hogy azzal a lakással kábé mennyit lehet keresni, ne dilemmázzanak ezen”.
A 8 ezer budapesti lakás legfeljebb 5-10 százalékát adják ki hivatalos üzemeltetőkön keresztül, az rbnb jelenleg 45 lakást futtat, az év végére 50-et tervez. Ezzel feltehetően az élmezőnybe tartozik a magyar piacon. Már dolgozik velük értékesítő, karbantartó és beengedő kollégák is, de például a mosást részben még kiszervezik, ahogy korábban a takarítást is.
Most 3-4 fix takarítójuk van, a takarítást már behozták a szolgáltatásba, “az az egyik célunk, hogy ezeket a kompetenciákat házon belül végezzük, sőt más cégek kiszolgálására is képesek legyünk”.
Maguk intéznék az ágyneműt és a reptéri transzfert is – Budapesten nagyon nehéz bejutni a városba, vagy lehúzza a vendéget a taxis, vagy ritkán jár és késik a reptéri busz, a BKK meg finoman szólva is nehézkes. Egyelőre a lakáskiadás a fő profil, de több lábat akarnak növeszteni.
Eddig nem vontak be külső tőkét, és bár nem zárkóznak el, nem is kapkodnak e tárgyban.
Olyan cégbe, amely magától is eléri céljait, kár bevonni tőkét, csak azért, hogy gyorsabban elérje azokat.
Annak viszont lenne értelme, hogy befektetőhöz forduljanak, ha kilépnek a nemzetközi porondra, ezt most nyilván nem tudnák saját erőből elérni. Jövőre ugyanis megjelennének Prágában és Bécsben. A Budapest–Bécs–Prága “ékszerháromszög” nagyon jól kezelhető nem csak a forgalom, hanem a menedzselés szempontjából is. A nemzetközi terjeszkedés azonban más lépték, ahhoz már tízmilliók kellenek, country menedzser nélkül ugyanis nem megy, és őt 12 hónapig megfizetni már ilyen nagyságrend, de mások a hirdetési és az egyéb szolgáltatási tarifák is.
A tőkebevonás azonban csak kisebbségi tulajdonrész eladásával járhat és belátható időre szólhat. Az rbnb stratégiai partnere az Athénban 190 lakást kezelő eazybnb görög cég, amely terjeszkedne a régióban, így az is elképzelhető, hogy közösen lépnek be a megcélzott külföldi piacokra.
„Már terjednek olyan hírek, hogy az amerikaiak, az AirBnB pár év múlva elkezdi felvásárolni a hozzánk hasonló cégek egy részét – a görögöket állítólag már meg is keresték –, kialakít maga körül egy burkot ezekből a cégekből.” Így pedig már az is lehet, hogy az üzemeltetést is bevállalják. “Az a célunk, hogy mire ez bekövetkezik, már kellő méretre nőjünk, s itt a kelet-közép-európai régióban mi legyünk helyzetben.”
Az airbnb-zés farvizén szakítanak nagyot
Újabb üzlet kezd felpörögni itthon az Airbnb-forradalom oldalvizén: több olyan vállalkozás is indult nemrégiben, amely a tulajdonosok helyett elintézi a lakások kiadásához kapcsolódó feladatokat a szállásdíj bizonyos, nem is kevés százalékáért. A tervek tízmilliós forgalomról, külföldi terjeszkedésről is szólnak, miközben tovább robog a hazai airbnb-zés, már több mint ötezer lakást kínálnak Budapesten - pedig az idei főszezon még el sem indult.
