© Stiller Ákos

 A januártól hatályos, cégeket érintő  jogszabálymódosítások közül különösen sok vállalkozóra vonatkozik a  sorozatos ingatlanértékesítés utáni áfakötelezettség, az illetékfizetés alá eső ügyletek köre, valamint az adózók – különösen az evások – számára jelenleg sem egyértelmű fordított adózás. 

A törvény kimondja, hogy a közvetített és az ingatlanhoz közvetlenül kapcsolódó szolgáltatással, munkaerőkölcsönzéssel foglalkozó cégek és a fizetésképtelen vállalkozások  100 ezer forintot meghaladó értékesítései fordítottan adóznak, feltéve, hogy  az eladó és a vevő is belföldi adóalany. Vagyis ezekben az esetekben – az egyszerű belföldi ügyleteknél – nem az eladó számítja fel az áfát, hanem a vevő fizeti meg önbevallással. 

Evások áfája és jogutódlása

Fordított adózást kell alkalmaznia az evásoknak bizonyos termékértékesítés vagy szolgáltatásnyújtás esetén. Az evázó ilyen szolgáltatásoknál nem számíthat fel áfát egy másik adóalanynak. A bizonylaton nem tüntethet fel áfát, ha e tevékenységek valamelyikét külföldinek nyújtja. Ez egyben azt is jelenti, hogy a nettó számlaösszeg után kell megfizetnie a 25 százalékos adót. Ha pedig az evás ilyen szolgáltatásokat vesz igénybe, akkor az adóalapja (evaalap) nem nő, de az eván felül az áfát is neki kell megfizetnie. Ezért célszerű végiggondolnia minden evásnak, hogy fordított adózás alá tartozó szolgáltatások nyújtása vagy igénybevétele esetén, valamint külföldinek történő értékesítés esetén kilépjen-e az evakörből.

A dolog szépséghibája, hogy nem derül ki pontosan sem az eva-, sem az áfatörvényből, milyen tevékenységek sorolhatóak fordított adózás alá.  A jogalkotók lehagyták a szolgáltatásjegyzék-számokat, és azt sem sikerült tisztázniuk, mi az ingatlan fogalmának egzakt meghatározása. Az adóhivatal néhány héttel ezelőtti állásfoglalása  elsősorban az építőipari szereplőknek segít az eligazodásban, de – a szakértők szerint – hiányos a többi iparágat illetően. A jogszabály értelmezésében illetékes Pénzügyminisztérium értesüléseink szerint egyelőre nem tervezi újabb állásfoglalás kiadását.

Az eva-törvény januártól lehetőséget ad arra, hogy az elhunyt eva-alany tevékenységét özvegye vagy örököse folytassa. Amennyiben az örökös egyébként saját jogon az szja-törvény hatálya alá tartozó (az átalányadó vagy a vállalkozói személyi jövedelemadó szabályai szerint adózó) egyéni vállalkozó, és úgy dönt, hogy folytatni kívánja az örökhagyó tevékenységét, akkor választhat az eva-alanyiság vagy a saját jogon végzett tevékenység szerinti adózás között.

Ez utóbbi esetben úgy jár el, mintha az elhunyt adóalanyisága a tevékenység feladása nélkül szűnt volna meg. Vagyis ha az elhunytnak eva-alanyként történő bejelentkezését követően volt olyan készlete, amely után az áttéréskor nem kellett adózni, akkor ezt az örökösnek sem kell – csak akkor, ha megszünteti tevékenységét. Nem alkalmazható a fordított adózás ingatlan bérbeadásánál, illetve a még használatba nem vett ingatlan értékesítésénél, vagy az ingatlannak a használatba vételi engedély jogerőre emelkedését követő két éven belüli értékesítéseinél, továbbá az építési telek eladásánál. Ez utóbbinál beszélünk sorozatos ingatlanértékesítésről, amely csak január óta áfaköteles és csak akkor, ha két éven belül legalább négy adásvételt bonyolít le az eladó.

© Marton Szilvia

Jelentős változás az is, hogy az ingatlanok bérbeadása és eladása során 2008-tól több lehetőséget kínál a törvény az áfa levonására. Főszabály szerint a bérbeadás és az értékesítés is adómentes ügylet, és az adózó választhat, bérbeadás vagy eladás után igényli vissza az áfát. Választása azonban öt évig kötelezi.

Ugyancsak az ingatlanokat érinti az a változás, hogy az eddigi tíz évvel  szemben a jövőben húsz évig kell figyelni, hogyan  hasznosítják a beszerzéskor feltételezetthez képest. A korábban levont áfa időarányos korrekcióját pedig nem a  10 százalékpontnál nagyobb eltérésnél kell elvégezni, hanem már a 10 ezer forintos vagy annál nagyobb eltérésnél is. Vagyis gyakorlatilag mindig korrigálni kell majd az áfát – mint ahogy korábban az Adózóna is jelezte.

Áfát kell fizetni az ingyenesen nyújtott szolgáltatás – például közcélú adomány – után is, ha ehhez kapcsolódóan levonási joga van az adóalanynak. Az adót a számlán a termék értékesítőjeként, szolgáltatás nyújtójaként feltüntetett személynek kell megfizetnie akkor is, ha a számlát kibocsátotta, de nem teljesítették a fizetést. (Kivéve, ha minden kétséget kizáróan bizonyítja, bár számlát bocsátott ki, teljesítés nem történt, vagy történt ugyan, de nem ő teljesített, hanem más.) A fizetendő adót minden esetben a számla kibocsátásakor kell megállapítani.

Fontos változás, hogy a számlát az ügylet teljesítéséig, de legkésőbb attól számítva 15 napon belül ki kell állítani; e határidő elmulasztása azzal a kockázattal jár, hogy egy adóhatósági ellenőrzés esetén a számla valódisága, valóságtartalma megkérdőjelezhető. Ugyanazon vevő és eladó megállapodhat arról, hogy egy áfaidőszakon belül gyűjtőszámlát bocsátanak ki. (Gyűjtőszámla nem adóalany vevő számára is kiállítható.) Ekkor a számlát legkésőbb az adómegállapítási időszak utolsó napjától számított 15 napon belül kell kibocsátani. A 2007. január 1-jét megelőzően előállított, de használatba nem vett bizonylatokat az előállítóknak, az értékesítőknek és a felhasználóknak  utólag is ellenőrizhető módon, bizonylattal alátámasztottan, a rájuk vonatkozó selejtezési szabályoknak megfelelően 2008. január 31-éig selejtezniük kell – figyelmeztet az APEH. Az adóhivatal honlapján belül itt nézhet utána, melyek azok a számlatömbök, amelyeket január 1. óta használni lehet. A számlakiállításról, illetve a selejtezésről bővebben itt olvashat! Amennyiben a rossz számlák kiállításáért, illetve befogadásáért járó bírságokra kíváncsi, kattintson ide!

Bármilyen tevékenységű belföldi kapcsolt vállalkozási kör választhatja a csoportos adóalanyiságot (ezt korábban csak pénzügyi szervezetek tehették meg). Amennyiben az APEH elfogadja a kérelmüket, akkor egymás között áfamentesen cserélnek árut, szolgáltatást, az adóhivatallal szemben viszont közös egységnek minősülnek, vagyis egy adóbevallást készítenek, és egy összegben fizetik be, illetve igénylik vissza az áfát. A csoport működéséért az érintett kapcsolt vállalkozások egyetemlegesen felelnek, függetlenül attól, tagjai-e az áfacsoportnak.

Az új áfatörvényben könnyítésnek számít az eddigi szabályozáshoz képest, hogy jövőre a kifizetett beszerzések előzetesen felszámított adója visszaigényelhető lesz, ha az elszámolandó adó a havi bevallásnál eléri az 1 millió, negyedévesnél a 250 ezer, évesnél az 50 ezer forintot. Ezután a visszaigénylésnél az sem számít korlátozó tényezőnek, ha valaki jogosultan tart vissza egy összeget.

Mentesek az általános forgalmi adó alól a pénzügyi, leginkább a bankok és biztosítók által nyújtott szolgáltatások. Ha ugyanannak a tulajdonosi körnek van élet- vagy más biztosítója is, és ezek kölcsönösen nyújtanak egymásnak olyan szolgáltatást, amely a működésükhöz szükséges, akkor e szolgáltatás áfamentes lesz. A bankoknál a folyó- és betétszámla mellett januártól  az ügyfélszámla is adómentes. Ugyanez vonatkozik a kockázati tőkealapra, a magánnyugdíjpénztár, az önkéntes biztosító pénztár, valamint a foglalkoztatói nyugdíjszolgáltató részére végzett vagyonkezelésre is.

Nem kell áfát fizetni jogutódlással történő megszűnéshez kapcsolódó vagyonmozgás és apport esetén, ha a jogutód, illetve az apportot szerző áfaalany, és nincs különleges áfastátusa. A jogelőd, illetve az apportáló egyetemlegesen felel az elévülési időn belül a jogutód, illetve az apportot fogadó által tőle megszerzett vagyonra a szerzésig fennálló áfakötelezettségekért. Ha e feltételek bármelyike nem teljesül, áfát kell fizetni.

A vagyonszerzési illeték alól mentesítő ingatlanátadások

• Az átruházó az átruházás évében és az azt megelőző két naptári évben nem vette igénybe az ingatlanforgalmazói kedvezményes illetékmértéket és a visszterhes vagyonszerzésekhez kapcsolódóan felfüggesztett illetéktartozása nincs (ilyen például, ha vállalta, hogy négy éven belül lakóházat épít), • az átruházott eszközök értékében az ingatlanok értékének aránya nem haladja meg a 75 százalékot, valamint • az átvevő társaság vállalja, hogy az átruházás évét követő második naptári év végéig nem veszi igénybe az ingatlanforgalmazói kedvezményes illetékmértéket, és • az üzletágat átvevő társaság vállalja azt is, hogy az átvett eszközöket az illetékkiszabás miatti bemutatást követő egy éven belül nem idegeníti el

Az új társasági adótörvény értelmében ezentúl az adózás előtti eredménynek nem egynegyedét, hanem felét, de maximum ötszázmillió forintot lehet majd félretenni fejlesztésre. Emellett könnyebben juthatnak fejlesztési adókedvezményhez azok a cégek, amelyek a jegyzett tőkéjük emelésétől számított három éven belül a részvények legalább 50 százalékát bevezetik a tőzsdén.

Kedvező változás, hogy már nemcsak ötmillió forintig, hanem ennek tízszereséig is lehet tíz százalékos társasági adókulcs alapján adózni (az afeletti eredményt pedig 16 százalékos normál kulcs sújtja). De csak akkor, ha a cég az így elért hárommillió forintos (az ötvenmillió forint hat százaléka) megtakarítást beruházásra, hiteltörlesztésre vagy foglalkoztatásra (pályakezdő, megváltozott munkaképességű vagy munkanélküli felvételére) fordítja, és megfelel az ezen felül kötelező feltételeknek is. A cégek számára előnyös változás az is, hogy januártól kedvezőbb feltételek mellett vehetik igénybe a beruházási hitel kamatkedvezményét mezőgazdasági célú felhasználás esetén.

A cégbírósági eljárás egyszerűsödéséhez kapcsolódó kedvező változás, hogy a külföldi vállalkozás közvetlen kereskedelmi képviselete esetén 150 ezer forintról 50 ezer forintra csökken az eljárási illeték, a külföldi székhelyű vállalkozások magyarországi fióktelepének cégbejegyzése pedig 250 ezer forintról 50 ezer forintra.

Új rendelkezés szabályozza az engedéllyel bíró gazdasági szervezetek átalakulásának – társasági formaváltás, egyesülés, szétválás – kezelését. Tekintettel arra, hogy cégformaváltás és egyesülés esetén a létrejövő új gazdasági társaság az átalakuló társaságok általános jogutódja lesz, vélelmezhető, hogy az engedély kiadásának feltételei az új társaság esetében is teljesülnek. Így ezekben az esetekben nem szükséges új engedélyezési eljárást lefolytatni. A létrejövő gazdasági társaság kérelmére a feltételek ismételt vizsgálata nélkül módosítják az engedélyben szereplő cégadatokat. Így az engedély alapján a létrejövő új cég is jogosult az illeték megfizetésére utólagos elszámolással.

Egyszerre bővült  és szűkült az illetékköteles ügyletek köre. Eszerint a hitel(kölcsön) nyújtásából származó 10 ezer forintot meg nem haladó összegű követelés elengedése után nem kell illetéket fizetni, de az ezt meghaladó összegű követelés elengedése ajándékozási illetéket von maga után. A 2008-tól hatályos törvény az üzembentartói jogot is a vagyoni értékű jogok közé sorolja. Ez azt jelenti, hogy akkor is illetéket kell fizetni, ha az okmányirodánál nem tulajdonosként, hanem üzembentartóként regisztráltatjuk magunkat. A gyakorlat fogja eldönteni, hogy ez esetben mi lesz pontosan az az érték (az üzembentartói jog értéke), amelyet az illetékhivatal megállapít.

Évente – így idén is – változott a lakóház építésére alkalmas telektulajdonhoz kötődő illetékmentesség szabályozása. Új feltétel, hogy a felépült új lakás hasznos alapterületének el kell érnie a településrendezési tervben meghatározott maximális beépíthetőség legalább 10 százalékát.

Az illetékek terén pozitív változás, hogy üzletág apportja esetén, amennyiben az átruházott eszközök között ingatlan is szerepel, ezentúl mentességet kapunk az illetékfizetési kötelezettség alól is, míg idáig kizárólag adómentességet élvezhettünk. A jövőben feltehetően növekedni fog az ilyen tranzakciók száma, ami könyvelési problémákat okozhat.

Végül ezentúl már nem csak egyetlen szűk kört – az ingatlanforgalmazókat – érint a náluk már régóta alkalmazott szankció, miszerint a továbbértékesítés elmaradása esetén az illetékkülönbözet kétszeresét kell megfizetni. Emellett adóbírságot szabhatnak ki akkor, ha az adózó valamelyik illetékmentességet vagy kedvezményt valótlan tartalmú nyilatkozat alapján veszi igénybe, és az illetéktörvény más jogkövetkezményt nem állapít meg.

A mentességek figyelembevételével összességében elmondható, hogy idén legalább annyi a cégek számára előnyös változás, mint a kedvezőtlen. Ráadásul a vállalkozások működését befolyásoló jogszabályok sora még véget sem ért. Következő cikkünkben a munkáltatók és munakavállalók viszonyát szabályozó paragrafusok mellett kitérünk az egyéni vállalkozókat, illetve a speciális adózói kört érintő változásokra (jövedéki adó és termékdíj).

A cikk a HVG Adókülönszáma alapján és az Adózóna jogszabályértelmezéseinek felhasználásával készült.