Borzasztóan visszaestek 2023-ban a lakásépítések: 18 647 új lakás épült, 9,2 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban – tette közzé a KSH. Budapesten 6359 lakást vettek használatba, 3,8 százalékkal kevesebbet, mint egy évvel korábban. A visszaesés különösen súlyosan érintette a megyeszékhelyeket (–29 százalék), a többi városban (–2,0 százalék) és a községekben (–8,5 százalék) enyhébb volt.

Több megyében alig épült lakás

Megyei bontásban az ország meglehetősen vegyes képet mutat. Pest és Vas megyében az épített lakások száma valamelyest meghaladta a 2022-es szintet, Tolnában és Komárom-Esztergomban pedig jelentősen. Utóbbi megyében különösen megnőtt az épített lakások száma, duplájára.

Mindenhol máshol csökkent az új lakások száma, még a fővárosban is. Kiemelendő Nógrád, Zala és Csongrád-Csanád – utóbbiban 70 százalékos volt a visszaesés.

Az épített lakások számának visszaesése látványos, az eredmény még látványosabb, akadt ugyanis olyan megye (Nógrád), ahol egész évben összesen 38 darab lakás épült. De Tolnában is csak 121 új lakást húztak föl – ráadásul ugyebár úgy, hogy ez jóval több, mint 2022-ben.

A probléma – amennyiben problémának minősül, hogy az ország rendkívül fejnehéz – nem a 2023-as lakásépítési válság eredménye. A korábbi évekre is jellemző volt, hogy a legtöbb új lakás az ország középső részét, elsősorban Budapesten és Pest megyében épül, illetve Győr-Moson-Sopron megyében.

Siralmas kilátások

Az építések 2023-as visszaesésénél aggasztóbb, hogy a kiadott építési engedélyek száma még jobban visszaesett. Ebből ugyanis az következik, hogy a lakásépítések idén sem fognak felpörögni. Egy építkezés ugyanis hosszas folyamat, legyen szó magánszemély építtetőről vagy vállalkozásról, amely értékesítési céllal építkezik: tervezés, adminisztráció, az építési engedély megszerzése, majd a tényleges építkezés, amely hosszú hónapokig tarthat.

Az építési engedélyek és bejelentések alapján országosan 21 501 lakás építését kezdeményezték 2023-ban, 39 százalékkal kevesebbet, mint az előző évben. Az építési kedv leginkább a községekben és a fővárosban esett vissza, a vármegyeszékhelyeken 28, a többi városban 37 százalékkal kevesebb engedélyt adtak ki.

Megyei bontásban csak az ország középső része (mínusz Budapest és Fejér megye) mutat valamelyest pozitív képet, már ha a 2022-höz viszonyított stagnálás pozitívnak tekinthető.

A kiadott építési engedélyek darabszáma alapján értékelhető építési aktivitás 2024-ben is az ország középső részén, elsősorban Pest megyében és Budapesten várható. Illetve a nyugati megyékben, különösen Győr-Moson-Sopronban.

A számok arra utalnak, hogy a kormány vidékfejlesztési stratégiái kevéssé működnek. Hiába a falusi csok, hiába települnek sok embert foglalkoztató üzemek vidékre, nem látszik, hogy tömegek mozdulnának mondjuk a keleti országrész felé, akik lakhatási igényeit kielégítendő ezerszámra épülnének az új lakások.

A kiadott engedélyek és a megépült lakások eredőjeként a megépítendő lakóépületek száma 2023 egészében rendkívül alacsony volt, ennyire huzamos ideig ilyen alacsony számokat még a pandémia kitörése után sem lehetett látni.

Az építőipari kapacitások kihasználatlanok

A lakásépítési válság természetesen lecsapódott az építőiparban, a szektor pocsék évet zárt. 2023-ban az építőipar termelése 5,0 százalékkal kisebb volt a 2022. évinél. Ezen belül az épületek építése 5,6, az egyéb építményeké 3,8 százalékkal csökkent. A kilátások sem rózsásak, 2023-ban 11,2 százalékkal kisebb volumenű új szerződést kötöttek, ezen belül az épületekre kötöttek volumene 16,0, az egyéb építményekre vonatkozóké 4,4 százalékkal esett vissza.

A pocsék évet és a csapnivaló kilátásokat jól szemlélteti az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) építőipari vállalkozások körében végzett, 2023 végén közzétett felmérése. 2023-ban csak a vállalkozások egyharmadának nőtt az árbevétele az előző évihez képest. A vállalkozások közel fele nyilatkozott úgy, hogy 2023-ban csökkent az árbevétele, 20 százalékuknál pedig változatlan maradt.

A vállalkozások alig 16 százaléka számít árbevétel-növekedésre, közel 45 százalékuk árbevétele csökkenésével kalkulál.

A válaszadó cégek 80 százaléka ez alkalommal is tevékenységüket leginkább akadályozó tényezőként a megrendelések hiányát emelték ki. Egyetlen, a felmérésben szereplő vállalkozás sem nyilatkozott úgy, hogy rendelésállománya meg fogja haladni a jelenlegi kapacitást.

A vállalkozások mindössze 44 százaléka számít arra, hogy kapacitásainak kihasználtsága 80 százalék feletti lesz,

közel egyharmaduk pedig arra, hogy 50-80 százalék között lesz.

Az építőipar visszaesése mögött természetesen nemcsak – sőt nem annyira – a lakásépítések visszaesése, hanem az állami beruházások visszafogása áll. Mivel sem a lakásépítések, sem az állami beruházások terén nem várható gyors felfutás, az építőipar valóban ínséges idők elé néz.

Fazekas István

Magasak a kamatok, kevés a jövedelem, kevés az állami támogatás

Tény, 2023 enyhén szólva nem kedvezett a lakásépítéseknek. A hitelkamatok rendkívül magasak voltak az év nagy részében mind a vállalkozások, mind a lakosság számára elérhető kölcsönök esetében. És az év egészében bőven meghaladták azt a lélektani határt, ahol a lakosság jelentősebb része már kész belevágni egy ingatlanhitelbe. Ez 6 százalék körül van, és a prémium ügyfeleknek kínált olcsóbb hiteleket figyelmen kívül hagyva még mindig nem érte el a hitelszektor.

A magas infláció miatt egy évig (2023 őszéig) folyamatosan csökkent a reálkereset, vagyis csökkent a háztartások vásárlóereje. Mivel egy esetleges ingatlanhitel törlesztőrészleteit hónapról hónapra fizetni kell, a vásárlóerő csökkenése mellett a háztartások értelemszerűen csak óvatosan vágnak hitelfelvételbe. A reálkereset immár újra nő, ám

a vásárlóerő még mindig nagyjából a 2,5 évvel ezelőtti szinten mozog.

Ráadásul a háztartások jelentős részben felélték tartalékaikat.

Mindemellett a kormány drasztikusan szűkítette a lakástámogatási rendszert, a csok plusz ugyanis csak egy szűkebb kör számára opció, mint a csok volt, mivel új(abb) gyereket kell hozzá vállalni. Ráadásul a konstrukció csak kamattámogatott hitelt tartalmaz, direkt támogatást nem (a vállalt gyerekek megszületése után az állam a tartozás egy részét elengedi).

Ilyen feltételek mellett a lakásépítési kedv, illetve az új lakások iránti igény csak fokozatosan fog visszaépülni.

Borítóképünk illusztráció. Fotó: Fazekas István