Bár az idei év első hat hónapjában 35 százalékkal több lakás kivitelezése fejeződött be, mint egy évvel korábban, a visszaeső beruházási kedv, a fejlesztői óvatosság jelei nyilvánvalóak. Jelentősen kevesebb építési engedélyt adtak ki és az értékesítést megkezdő új projektek száma is drámaian alacsony. Megtorpant a lakások alapterületének növekedése, a beruházók újból nagyobb érdeklődést mutatnak a kislakások építése iránt.
Kínálati oldalon a visszaesés elérte a 18 százalékot. 

Az AL Holding, Budapest egyik vezető lakóingatlan beruházója, 3-6 havi gyakorisággal teszi közzé aktuális, a fővárosi új lakáspiacot elemző összesítését, melyet a budapesti 10 lakásosnál nagyobb beruházások* adatainak felmérése alapján, valamint a KSH által közzétett adatok elemzésével készít 2005 óta.
 
 
Növekvő számú használatbavétel 2009 első félévében
 
Míg 2008 egészét tekintve enyhén (-1,8 százalékkal) csökkent a budapesti használatba vett lakások száma, 2009 első félévében 4160 db, azaz 35 százalékkal több lakás kivitelezése fejeződött be, mintaz előző év azonos időszakában. Ez a növekedési dinamika több mint kétszerese az országos átlagnak (+16,3 százalék). Az időszakon belül már az első negyedévet is határozott (28 százalékos) növekedés jellemezte, ami a második negyedévben tovább erősödött (42 százalékra). 
 
Használatbavételi engedélyek száma Budapesten

	2007	2008	2009	változás (2009/2008)
I. félév	4059	3073	4160	35 %
II. félév	5595	6404	-	-
I-II. félév	9654	9477	-	-

 Az összes lakásépítésen belül az értékesítési célú lakásépítések országosan az átlagosnál nagyobb mértékben növekedtek(28,3 százalékkal), míg Budapesten átlag-közeli (33 százalékos) növekedés mellett a már korábban is magas arányuk most nagyjából szinten maradt, így 3324 db értékesítési céllal  megépített lakás kapott használatba vételi engedélyt az első félévben. Érdekes, hogy a lakóparkoknál ugyanakkor csak átlag alatti, 12 százalékos növekedés mutatkozik.
Noha a bérbeadás céljából épített lakások száma jelentősen nőtt az utóbbi 6 hónapban, arányuk még a 2 százalékot sem éri el a megépült lakásokon belül.(1)
 
 
Kevesebb építési engedély, megtorpanás a lakásméretekben 
 
A kiadott lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor fordított irányban alakult. Míg a 2008 utolsó negyedévében kiadott nagyszámú engedély miatt a tavalyi év egészében még nem regisztráltunk visszaesést, 2009 első félévében már 13 százalékos csökkenés mutatkozik 2008 hasonló időszakához képest. Az első negyedévben tapasztalt 10 százalékos növekedést a második negyedévben erőteljes visszaesés váltotta fel, amikor 30,2 százalékkal kevesebb építési engedélyt adtak ki, mint egy évvel korábban. Így összességében4595 lakás kapott építési engedélyt 2009 első félévében, ez a megelőző 6 hónapban kiadott engedélyeknek csupán kétharmada. 
 
Kiadott budapesti lakásépítési engedéjek száma

	2007	2008	2009	változás (2008/2009)
I. félév	5879	5275	4595	- 13%
II. félév	5186	6809	-	-
I-II.félév	11065	12084	-	-

 A friss engedélyt kapott lakóépületekben kialakítandó lakások száma csak kis mértékben csökkent tovább az első félévben.  2007 és 2008 első félévi adatai szerint az egy épületre jutó átlagos lakásszám 24-ről 19-re, az idei első félévében engedélyt kapott épületek esetében 18-ra csökkent.
 
A csökkenő projektméret mellett korábban a leendő otthonok alapterületének növekedését figyelhettük meg. Ez a tendencia most megakadni látszik: hasonlóan az egy évvel korábbi időszakhoz, 2009 első félévében is átlagosan 80 m2-es lakásokra kértek építési engedélyt a beruházók.  A használatba vett lakások alapterületét tekintve is hasonló jelenség figyelhető meg. Míg a 2008 első félévében elkészült otthonok átlagos alapterülete 72,2 m2, azaz 10 m2-rel nagyobb, mint egy évvel korábban, 2009 első félévében újra kisebb, átlagosan 66,1 m2 nagyságú alapterületet regisztráltak Budapesten. Ezt részben magyarázza, hogy a 60 m2 alatti kislakások korábbi visszaszorulása is megfordult: míg ezek a lakások a korábbi kétharmados arányhoz képest tavaly már csak 52,3 százalékot képviseltek a használatba vett lakások között, az idei első félévben arányuk ismét 57,6 százalékra kúszott vissza.
 
 
Tovább csökken a kínálat
 
A tavaly nyárig viszonylag állandó volumenű lakáskínálatban 2008 harmadik negyedévétől csökkenés figyelhető meg. A csökkenés az idei első félévben tovább erősödött, jelenleg 18 százalékkal kevesebb lakást kínálnak, mint egy évvel korábban. 2009 nyarán 7463 újépítésű lakás közül választhatnak az otthont keresők Budapesten. A kínálat kerületi megoszlása továbbra is koncentrált és viszonylag állandó. A lakások közel kétharmadát (61,5 százalékát) 5 kerületben kínálják (XIII., XI., XIV., VIII., III.). A legnagyobb részesedéssel hagyományosan a XIII. kerület rendelkezik, a budapesti kínálat 22 százaléka található itt. (A többi említett kerület részesedése sorrendben: 13; 9; 8,6 és 8,5 százalék.)

Értékesítést megkezdő új projektek száma Budapesten 

	2007		2008		2009		változás 2008/2009
	projekt	lakásszám	projekt	lakásszám	projekt	lakásszám	projekt	lakásszám
I. félév	43	3963	34	2672	4	443	- 88%	- 83%
II. félév	55	4188	26	1146	-	-	-	-
I-II. félév	98	8151	60	3818	-	-	-	-

A kínálat visszaesését jelentős részben magyarázza az értékesítést megkezdő új beruházások számának erőteljes csökkenése, amely 2008második felében már megfigyelhető Budapesten. 2009 első 6 hónapjában mindössze 4 új projekt értékesítése indult meg, ami drámai, 80 százalékot meghaladó visszaesést jelent a tavalyi év azonos időszakához képest.
 
 
 
A csökkenő kínálat csaknem fele készlet
 
A kínálaton belül az azonnal költözhető otthonok - korábban állandó - száma (ún. készlet) 2008 közepe óta folyamatosan nő. A növekedés eredményeképpen a készlet egyre nagyobb arányt képvisel a csökkenő kínálat egészéhez képest. 2009 első félévében már több, mint 3300 db olyan lakás van a budapesti kínálatban, amely már elkészült, de még nem került értékesítésre. Ez a kínálat 45 százaléka, több mint másfélszerese az egy évvel korábbi, már akkor is megnövekedett készletállománynak.
 
Budapesti újlakások száma

	2007. június	2007. december	2008. június	2008. december	2009. június
kínálat	9010	9254	9087	8488*	7463*
változás az előző hónaphoz képest	-	3%	-2%	-7%	-12%
változás az előző év ugyanazon hónapjához képest	-	-	-1%	-8%	-18%
ebből készlet	1507	1567	2053	2296	3325
változás előző év ugyanazon hónapjához képest	-	-	37%	42%	32%
készletarány	16,7%	16,9%	22,6%	27,0%	44,6%

* 255 db. (2008 dec.) illetve 129 db. (2009 június) korábban eladottnak jelzett, de újra szabad lakást is tartalmaz

Az elkészült lakások aránya a számottevő (150 lakást meghaladó) kínálattal rendelkező kerületek közül a VIII., X., XIV., XVIII. kerületekben haladja meg az átlagos készletarányt. 2008 utolsó negyedéve óta új jelenség, hogy már eladott lakások térnek vissza a budapesti kínálatba, elsősorban azoknál a beruházásoknál, akik termékükkel főként a külföldi kisbefektetőket célozták meg. 2009 első félévében 129 visszamondást regisztráltunk. Az „újrakínált” lakások tovább árnyalják a kínálat visszaesését, amely ezek hiányában még erőteljesebb volna.
 
 
Történelmi mélységben a lakásvásárlási kedv
 
A lakásértékesítés tavalyi 40 százalékos visszaesését az idei első félévben tovább erősödő, 63 százalékos csökkenés követte. Ezzel alig több, mint 1000 db lakás talált gazdára, ami kb. harmada a tavalyi és kevesebb mint negyede a 2007-es év hasonló időszakában regisztrált lakáseladásnak. A visszaesés minden kerületet érintett.  Ahogy már évek óta, 2009 első felében is a XIII. kerületben vásárolták meg a legtöbb új lakást (16,4 százalék) Budapesten.Az élenjáró kerületek tekintetében most sincs számottevő változás, csak a sorrend módosult közöttük: az értékesítési részesedésükből tavaly veszítő XI. és IX. kerületek újra megerősítették pozíciójukat, a XIV. kerület ugyanakkor 8,7 százalékra esett vissza. (Az értékesítési sorrend 2009. első félévében: XIII., XI., IX., X., XIV. kerület.)