Telek vételekor a környéket és a közvetlen környezetet is tanulmányoznunk kell: tisztáznunk kell, szeretnénk-e egyáltalán az adott környéken lakni, milyen távolságra leszünk a szülőktől, nagyszülőktől, munkahelytől, milyen módon tudunk munkába járni. Ki kell derítenünk, nem szokott-e rendszeresen dugó lenni leendő útvonalunkon, és utána kell néznünk annak is, milyen sűrűn járnak a BKV-járatok, a távolsági buszok és a vonatok. A következő teendő az infrastruktúra felmérése: milyen messze vannak az egészségügyi létesítmények, a szórakozási lehetőségek, a bölcsődék, az óvodák és az iskolák, van-e a közelben a sport- és kulturális létesítmény?

Jó elhelyezkedésű telek © sxc.hu

A második lépés a tulajdoni lap tanulmányozása: nézzük meg, milyen besorolású az adott telek, milyen terhek és bejegyzések vannak rajta. Nem kell feltétlenül odébb állnunk akkor sem, ha széljegyet találunk: ha nagyon tetszik a telek, érdemes opciós vételben megegyeznünk az eladóval – javasolja Sztranyák József, a Magyar Ingatlan Tanács elnöke. Ebben az esetben az eladó érdeke, hogy minél hamarabb eltüntesse a kellemetlen bejegyzést, legyen szó akár haszonélvezetről, akár jelzálogjogról. A megoldás a vevő számára is biztonságot jelent, hiszen vállalja, hogy a bejegyzések elrendezése után a telket megveszi, emiatt pedig az eladó sem adja el másnak az áhított ingatlant.

Az is gyakran előfordul, hogy a tulajdonos a lakásmaffia ellen „álbejegyzésekkel“ látja el a tulajdoni lapot. Ebben az esetben különösen jól járunk az opcióval, hiszen a telekkel valójában nincs gond, mindössze a tulajdonos volt elővigyázatos. Ha ekkor az ingatlanra elővásárlási szerződést kötünk, a vásárlást pedig feltételhez és határidőhöz kötjük, kötelezzük az eladót, hogy mihamarabb rendezze a papírokat.

Önkormányzati érdeklődés

Meg kell tudnunk a telek övezeti besorolását is, mivel ebből derül ki, mit építhetünk az ingatlanra. Legjobb, ha a terület jövőbeni sorsáról is érdeklődünk, azaz kiderítjük, milyen sorsot szán az önkormányzat neki. Ha ugyanis a telkek átminősítését fontolgatják, előfordulhat, hogy nem építhetjük rá azt az épületet, amelyet eredetileg szerettünk volna.

Budán gyakran problémás a párkánymagasság is, hiszen egy domboldalba épített ház könnyen elveheti a látképét. Emiatt célszerű minden paramétert ellenőrizni, bemenni az önkormányzat műszaki osztályára, és az előadót kifaggatni az esetleges építési korlátozásokról, valamint arról is, mit építhetnek a környező telkekre, és ezzel elvehetik-e a panorámánkat − tanácsolja Sztranyák József. Mindenképpen érdemes rászánni pár tízezer forintot a hivatalos értékbecslésre is, mivel laikusként nem veszünk, és nem is vehetünk figyelembe minden apróságot.

A telkek tájolása a kialakított utcák alapján adott, ezért nem mindegy, milyen felhasználásra vesszük meg az adott ingatlant. A terveket mindenképpen a telek tájolásához kell igazítanunk, de ha ragaszkodunk egy meglévő tervhez, akkor ahhoz mind méretében, mind pedig arányaiban megfelelő beépítetlen ingatlant kell találunk. Lényeges, hogy a nap legalább 16 órán keresztül süsse a ház lakott helységeit, elsősorban a szobákat, a nappalit és a konyhát. Éppen ezért legjobb, ha déli, délkeleti fekvésű telket választunk − javasolja Hábele Tamás, a CityCartel XVII. kerületi irodavezetője. Az ingatlan benapozása nagyban meghatározza az fölépülő ház lakhatási értékét, ezért egy napos telek sokkal többet ér egy árnyékosnál.

Romot ne vegyünk © ingatlanmenedszer.hu

A talaj szerkezete tipikusan az a szempont, amellyel a vevők nem szoktak foglalkozni, pedig a nem megfelelő talajtípus akár 30 százalékkal is megemelheti az építkezés költségeit. Laza talaj esetén a telek feltöltése is szükséges lehet, magas talajvíz esetén pedig az alap megfelelő szigetelése drágíthatja meg az építkezést. A lejtős telek is emelheti a költségeket, különösen akkor, ha köves talajjal társul. Fontos a közművesítés kérdése is, hiszen a költségek szempontjából nem mindegy, mely közművek vannak az utcában, és melyek azok, amelyek be is vezettek.

Romot csak óvatosan

Bontásra ítélt házat nem feltétlenül éri meg építési teleknek megvenni, hiszen a bontás, a törmelék elszállítása és tereprendezés szintén pluszköltséget jelent. Ilyesmit csak akkor vegyünk, ha a telek egyébként „tökéletes”, nagyon jó adottságú, jó helyen van, és valóban ott szeretnénk felépíteni álmaink házát.

Ebben az esetben a bontási költséget lealkudhatjuk a vételárból, esetleg a romos épületet a bontott anyagért cserébe lebontathatjuk valakivel. A régi mondás, amely szerint „a telek kétszeresét éri, ha nincsen rajta épület”, ebben a formában nem igaz, csupán az új telkek árát szokták felverni ezzel az érveléssel − figyelmeztet Hábele Tamás. Mindezt idézőjelben kell érteni, hiszen egy üres telek valóban értékesebb, mint egy használhatatlan építménnyel beépített, de semmi esetre sem kerülhet kétszer annyiba.

Tartalmi partnerünk a BookmarkMedia ingatlanpiaci hírügynökség