Amíg Magyarországon a panellakások aránya nem éri el az 50 százalékot, addig Szlovákiában a jelenlegi lakóingatlanok 70 százaléka paneltechnológiával készült. A másik jelentős különbség főként Budapest-Pozsony összehasonlításban jelentkezik: Pozsonyban lényegesen kisebb a belváros, így a szűkösebb kínálat miatt az egyébként jellemző 20-30 százalékos különbség a belvárosi lakások árában nem érvényesül – tudtuk meg az AREX fm Ingatlanhasznosító Kft. szakértőjétől.

Felújított ingatlanok Eperjesen. Szélsőséges kínálat. © dripnet.hu

A lakásépítési láz Szlovákiában még virágzó korszakát éli, a tavalyi év 15 éves rekordot döntött, mivel az előző évhez képest 20 százalékkal emelkedett a lakásépítések száma. A lakáspiacon főleg a hazai és cseh befektetők vannak jelen, de megjelentek már az írek és osztrákok is. Nem ritkán a beruházások összes lakását eladják a tényleges építkezések megkezdése előtt. Ezen a téren egyelőre túlkereslet jellemző: az új lakások ára körülbelül 30 százalékkal emelkedett, Pozsony esetében pedig helyenként az 50 százalékot is elérte az árnövekedés.

Szélsőséges lakásárak

Pozsonyban új lakást átlagosan 220-250 ezer forintos négyzetméteráron lehet vásárolni, bár a történelmi belvárosában és a Duna-parton épülő luxuslakásokat esetenként 800 ezer forintos négyzetméteráron kínálják. A legtöbb fejlesztés a belvároshoz közel eső részeken folyik: itt 300-500 ezer forint körül alakulnak a négyzetméterárak. Használt lakások esetében az árak a kiemelt területek kivételével akár 30-40 százalékkal is alacsonyabbak lehetnek.

Nagyon kicsi a kínálat a belvárosi, vagy ahhoz közeli területeken. Amennyiben mégis akad eladásra felkínált telek a belvároshoz közel, úgy 30-60 ezer forintos négyzetméteráron kínálják őket. A főváros vonzáskörzetébe történő kiköltözés az elmúlt két évben megélénkült, mintegy 10 százalékos, helyenként pedig akár 100 százalékos telekár emelkedést eredményezve. A népszerűnek számító, Pozsonytól 20 kilométerre található Somorján például 9-15 ezer forintos négyzetméteráron lehet telket venni.

Kassán ennél lényegesen alacsonyabbak az árak: a városban jellemzően 140-150 ezer forintos négyzetméteráron lehet lakáshoz jutni. A telekárak Kassán belül 10 ezer forintos négyzetméter körül alakulnak, míg Kassa környékén 3 ezer forintot kérnek el a telkek négyzetméteréért.

Panelek, bérlő híján

A lakások bérleti díjai az érzékelhető lakásár-emelkedés mellett is stagnálást mutatnak, mivel a kiadásra váró lakások többsége panel. Magyarországhoz hasonlóan Szlovákiában is jellemzőbb a tulajdonra való törekvés, mint a tartós bérlet. Mindezt elősegíti, hogy a kereskedelmi bankok rendkívül sokféle hitelkonstrukciót dolgoztak ki: a korábban 70 százalékos önerőhöz képest, ma már például 10-30 százalékos saját tőke is elegendő a lakáshitel kedvező elbírálásához.

Plázák és kastélyok

Pozsonyban jelenleg öt bevásárló és szórakoztató központ üzemel, míg Kassán kettő. A hipermarketláncok közül Szlovákiában a Tesco, a Carrerfour és a Hypernova van jelen. A bevásárlóközpontok piacán egyes vélemények szerint Pozsonyban már telítődik a piac, míg a kisebb városokban, regionális központokban most épülnek kisebb-nagyobb központok. Az AREX fm tájékoztatása szerint például három éven belül bevásárlóközpont létesül Zsolnán, Kassán, Trencsénben, Nyitrán és Rózsahegyen.

Pozsony belvárosában a bevásárló és szórakoztató központokban a jellemző havi bérleti díjak elhelyezkedéstől és mérettől függően 15-40 euró/négyzetméter körül mozognak. Érdekesség, hogy a szlovák állam árulja a felvidéki magyar kastélyokat is, ezeket többnyire szállodaként, golfpályaként hasznosítják. A kínálatban szerepelt 6 forintért, egyetlen szlovák koronáért is megvásárolható rom is: a felújítás persze milliárdos nagyságrendű.

Az ingatlanszerzés menete

Szlovákiában külföldi jogi és magánszemélyként egyaránt vásárolhatnak ingatlant. Kivételt képez a termőföld és az erdő, valamint egyes önkormányzati tulajdonában lévő ingatlanok. A kormány a vételi és eladási ár közötti nyereséget 19 százalékkal adóztatja, viszont a korábbi, 3 százalékos illeték megszűnt. Szlovákiában nincs sem örökösödési, sem pedig ajándékozási illeték, azonban van ingatlanadó, melynek mértékét a helyi önkormányzatok határozzák meg.

Nagyobb volumenű irodafejlesztésekkel szinte csak Pozsonyban találkozhatunk: idén 74 ezer négyzetméternyi terület átadása várható, amellyel a teljes pozsonyi A-kategóriás irodakínálat (a legmodernebb épületek) 470 ezer négyzetméterre nő. 2007-ben további 100 ezer négyzetméternyi új irodaterület átadására lehet számítani. Az A-kategóriás irodákra igen jelentős a kereslet: a kihasználatlansági ráta a fővárosban átlagosan 8-10 százalék körül alakul. Nagy irodafejlesztések a belváros peremrészein találhatóak, míg a történelmi belvárosban kis területű, exkluzív irodákkal találkozhatunk.

Az átlagos havi bérleti díjak A-kategóriás irodák esetében 10-17, B-kategóriás irodák esetében pedig 8-12 euró/négyzetméter körül alakulnak (1 euró 274 forint cikkünk publikálásakor). A történelmi belvárosban magasabbak az árak: itt 14-20 eurót kérnek havonta egyetlen négyzetméterért.

Lendületben az ipariingatlan-piac

Az ipari ingatlanok piaca Szlovákiában nem túl élénk: ezen épületek meghatározó hányadát elavult ingatlanok teszik ki. A kedvező földrajzi elhelyezkedésének és az alacsonyabb bérköltségeknek köszönhetően ugyanakkor jelentős mértékű és gyors ütemű fejlesztések indultak a logisztikai piacon. A Pozsony határában megnőtt, 30-60 eurós négyzetméterárak egyre inkább az agglomeráció településeinek közelébe, az autópályák mellé szorítják ki a fejlesztőket. A keleti országrészben lévő, nagy kiterjedésű, művelésből kivont mezőgazdasági területek átminősítésével lehetőség nyílhat újabb ipari területek, logisztikai központok létesítésére.

A szlovák autóipari beruházások megmozgatták az ingatlanpiacot is: a Volkswagen Pozsony mellett épített logisztikai központot, a Peugeot Nagyszombat mellett telepedett le, Zsolnán és környékén pedig nemsokára a Kia/Hyundai beruházásai mozgatják meg az ipari ingatlanok piacát. A C-kategóriás raktárak havi bérleti díjai átlagosan 2-3, a B-kategóriásoké 3-4, az egyéni igényekre épített raktárak bérleti díjai pedig 4-6 euró/négyzetméter körül alakulnak. A bérleti szerződések átlagos futamideje 3-5 év, míg újépítésű raktáraknál 7-10 év. A tavalyi év végén 6 százalékos volt a kihasználatlansági ráta.

Tartalmi partnerünk a Bookmark Media ingatlanpiaci hírügynökség