Ajándékozz éves hvg360 előfizetést!
Az egyik feltétel, hogy a hitelt igénylő lakásvásárlónak 35 évesnél fiatalabbnak kell lennie, de szigorú szabályokat hoztak a kiszemelt ingatlan méretéről, négyzetméteráráról és energetikai besorolásáról is.
Megjelent a Bankszövetség oldalán, hogy milyen feltételek, előírások mellett nyújtanák a bankok az önkéntes THM-plafont. Az előírások elég szigorúak, és még egy meglepetést is láthatunk az előírások között – írja elemzésében a Bankmonitor.
A jövő évben az 5%-os önkéntes THM-plafon lenne a lakáshitelek THM-értékének felső határa a kormány tervei szerint. Erről már többkörös egyeztetés is volt a kormány és a bankok között (a pénzintézetek alapvetően a hiteligénylők egy szűkebb köre számára biztosítaná ezt a lehetőséget). A Bankszövetség oldalán ma megjelent hír alapján megszületett az az ajánlás, javaslat, amely mentén a pénzintézetek kedvező kamat, THM mellett nyújtanának lakáshiteleket.
Az 5%-os önkéntes THM-plafon feltételei:
- 35 év alatti hiteligénylő vásároljon lakást.
- Az érdeklődők első lakásukat vásárolják meg a kölcsönből.
- Kizárólag „zöld”, energiahatékony ingatlanokat lehetne megfinanszírozni a kölcsönből. (Az épület A+ vagy annál kedvezőbb energetikai besorolású kell legyen, és a primer energiaigénye nem haladhatja meg a 68 kWh/m2/év értéket.)
- Az épület alapterülete nem haladhatja meg a 60 négyzetmétert.
- A lakás vételára nem haladhatja meg az 1 200 000 Ft/m2 értéket.
A lehetőség a tervek szerint 2025. április elseje és 2025. október 31. között lenne elérhető. Ez egyben azt is jelenti, hogy a lehetőségre még bizony legalább 4 hónapot várni kellene. Akik gyorsabban szeretnének lakást venni, azoknak mindenképpen érdemes szétnézniük a jelenlegi hitelajánlatok között. (Arra ugyanis kicsi az esély, hogy a kiszemelt új otthonunkat az eladó 4-6 hónapon át ne értékesítse más számára.)
Most akkor THM-plafon vagy kamatplafon?
A másik nagyon érdekes kikötés a közleményben magára a kamatra, a THM értékére vonatkozik. Az 5%-os plafon ugyanis a szövegezés alapján a kamatra lenne érvényes, és nem a THM-re, ez egyben azt is jelentené, hogy a THM értéke minimálisan magasabb, durván 5,2-5,3% lehetne. (Persze ez lehet, hogy csak a szövegezési félreértésből adódik.)
A másik nagyon fontos kitétel, hogy a kedvezményes kamatot a bankok a futamidő első 5 évében biztosítanák.
Ez két dolgot jelenthet:
- A bankok kizárólag az 5 éves kamatperiódusú hiteleik esetében vezetnék be az önkéntes kamatplafont.
- A másik lehetőség, hogy a kamatperiódus hosszától függetlenül a kölcsön induló kamatának plafonja 5% lenne, ami az 5. évtől egy előre meghatározott magasabb értékre állna át. Majd ezt követően a hitel kamatperiódusának megfelelően változnának a kamatok.
Mi lenne, ha csak 5 éves kamatperiódusú kölcsönt érintene a kamatplafon?
Mindkét lehetőségnek megvan a maga hátránya. Az 5 évig fix kamatozású hitelek esetében a jövedelem kisebb része fordítható hiteltörlesztésre, mint a biztonságosabb, legalább egy évtizeden át változatlan kamatozású kölcsönök esetében. Ezen hiteleknél a jövedelem kisebb mértékben terhelhető meg. (600 ezer Ft alatti fizetés esetén a jövedelem 35%-a, míg az azt elérő jövedelmek esetén 40%-a fordítható a kölcsön törlesztésére.) Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel esetében 600 ezer Ft alatti fizetésnél a jövedelem fele, míg az azt elérő jövedelemnél annak 60%-a fordítható a kölcsön törlesztésére.
Mit jelentene ez az eset a valóságban? Egy 5 évig fix kamatozású kölcsönnél egy 500 ezer Ft-os nettó jövedelemnek csak a 35%-a, azaz 175 ezer Ft lehetne legfeljebb a kölcsön törlesztőrészlete. Egy legalább 10 évig fix kamatozású hitel választása esetén akár 250 ezer Ft is lehetne a havi részlet. Ez természetesen erősen befolyásolja az igényelhető kölcsön maximumát is.
Mi történne, ha 10 évig fix kamatozású hitelnél vezetnék be ilyen módon a kamatplafont?
Az első 10 év kamatfixálásában lenne egy törés: az induló 5 évben lenne a kamat 5%, az azt követő 5 éves időszakban egy előre meghatározott érték, mondjuk 6,5%. (Ez nagyjából megfelel a mostani piaci kamatszintnek.) Ebben a helyzetben nagyon fontos, hogy a jövedelem terheltségét nem az 5% alapján határoznák meg – hiszen az egy átmeneti kedvezmény lenne –, hanem a standard 6,5%-os kamat alapján. Vagyis nagyobb jövedelemre lenne szükség a hitelfelvételhez, mint ha a teljes 10 éves időszakban 5% lenne a kamat.
Van egyáltalán a feltételeknek megfelelő ingatlan?
A kamatplafonhoz meghatározott energiahatékonysági szintet jellemzően az új lakások, illetve a nagyobb modern használt ingatlanok érhetik el. Az 1,2 millió Ft/m2 korlát pedig ebben a szegmensben nagyon is szigorúnak tűnik.
A KSH adatai alapján 2024 III. negyedévében a fővárosban az új lakások átlagos négyzetméterára 1 480 000 Ft volt. De az országos átlag is 1 210 000 Ft/m2, ami szintén magasabb a kamatplafonnál meghatározott limitnél. A használt lakások ára nyilván ennél alacsonyabb, ugyanakkor a modern, korszerű, energiahatékony használt házak érdemben nem olcsóbbak az új lakásoknál.
Természetesen a piacon találhatók az átlagnál olcsóbb és drágább ingatlanok is, vagyis lehet megfelelő új építésű, használt ingatlant is találni. De az biztos, hogy az adatok alapján ezek száma nem lesz jelentős.
* * * Milliókat lehet spórolni a legolcsóbb lakáshitel kiválasztásával!
A lakásvásárlás előtt állóknak sokszor hitelre is szükségük van céljuk megvalósításához. A jelenlegi gazdasági környezetben még fontosabb megtalálni a legolcsóbb ajánlatot, amivel akár milliók is megtakaríthatók. Ehhez érdemes a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használni.
A kormányra hiába számít, aki korszerűsítené az otthonát, de akad pár lehetőség
Nehéz helyzetben van a költségvetés, ezért a kormány a falusi csok és a babaváró kivételével kivezette az ingatlancélú támogatásokat. Az uniós helyreállítási alapból esetleg még sor kerülhet mintegy 20 ezer ingatlan felújítására. Mindenki másnak maradnak a piaci megoldások.
