A Magyar Nemzeti Bank Makroprudenciális Jelentése általában nem az a fajta anyag, amelynek a megjelenésére álmatlan éjszakákkal készülnek az olvasók, az idei kiadványnak azonban kicsit meglepő módon egy egyoldalas, keretes anyaga ütötte át a média ingerküszöbét. A jegybank ugyanis azt vetette fel – egyelőre csak ötletelés szintjén –, hogy segíteni kellene a fiatalokat a mostaninál sokkal könnyebben lakáshitelhez jutni.

Az ötlet egész pontosan az, hogy az első lakás vásárlásához ne 20 százalék önerőt követeljenek meg, hanem csak 10-15 százalékot.

A kulcsfogalom itt a HFM limit – ez a hitelfelvételi mutató rövidítése, azt mutatja, hogy a lakás vételárának mekkora része a hitel. A most hatályos szabályozás szerint ez legfeljebb 80 százalék lehet, tehát például egy 50 millió forintos lakásra maximum 40 millió forint hitelt lehet felvenni.

Önerővel és csokkal építkezők Debrecenben

MTI / Oláh Tibor

A jegybank elemzése precízen megállapítja azt, amit fiatalok tömegei éreznek a saját bőrükön: ma Magyarországon – különösen Budapesten – rettenetesen nehéz megvenni az első saját lakást. A 40 évnél fiatalabb lakáshitel-igénylők több mint negyede a lakása vételárának minimum 70 százalékát hitelből fizeti, és sokan ütköznek bele a 80 százalékos korlátba. A jegybank úgy számol: ha 20 helyett csak 10-15 százalék önerőt várnának el, akkor évente 5-20 ezerrel többen vehetnének fel lakáshitelt.

A kiadványt néhány nappal az után tették közzé, hogy az Eurostat frissítette a fiatalok lakhatásáról szóló adatait. A friss számok szerint az átlagos magyar már elmúlt 27 éves, amikor el tud költözni a szüleitől, ráadásul a költözéskori átlagos életkor sok év csökkenés után 2019 óta újra nő. A 18 és 34 év közötti magyarok 58,9 százaléka él a szüleivel együtt.

Az Ingatlan.com még 2019-ben készített egy becslést arról, hogy ha egy fiatal egy 40 négyzetméternél kisebb budapesti lakáshoz szeretné összegyűjteni az önerőt, akkor egy ugyanekkora albérlet 43 havi bérleti díját kellene összegyűjtenie, például úgy, hogy a szüleinél marad, a pénzt pedig félrerakja. Ez persze egy igencsak optimista becslés, már csak azért is, mert csak azokra érvényes, akik Budapesten vagy az agglomerációban laknak már most is. Nyilván ha egy vidéki fiatal a fővárosban dolgozna, akkor azt nem tudja megoldani három és fél éven át tartó mindennapos ingázással.

Sok fiatal azonban még így is beleütközne valószínűleg az adósságfékszabályba.

Az MNB előrásai szerint ha a hitelt felvevő havi nettó 500 ezer forintnál kevesebbet keres, és minimum 10 évig törlesztene – ha egy pár közösen vesz fel hitelt, a jövedelmüket össze kell itt adni –, akkor a havi törlesztőrészlet nem lehet több a jövedelem felénél. 500 ezer forint feletti (közös) jövedelem esetén 60 százalékig lehet elmenni. (Devizahitelek vagy rövidebb törlesztési idő esetében sokkal szigorúbb ez a korlát, de mivel ma már szinte mindenki forinthitelt vesz fel lakásvásárlásra hosszabb időre, ez a részlet már egyáltalán nem olyan fontos, mint tizenegynéhány éve lett volna.)

Ráadásul ez nemcsak a lakásra felvett hitelt jelenti, hanem minden más törlesztést is, tehát ha valaki még törleszti a diákhitelt, más kölcsönt vett fel, netán hitelkártyája van, akkor kevesebb hitelt igényelhet a lakásvásárlásra. Ez azt jelenti, hogy sok olyan embernek, aki most a 20 százalékos önerőt nem tudja kifizetni, ez az adósságfékszabály is átugorhatatlan korlátot jelentene. Persze a szabályt át lehet írni, csakhogy abban gyakorlatilag teljes az egyetértés a magyar gazdaságpolitika elemzői között, hogy az MNB szigorúbb szabályozása nagyban hozzájárult ahhoz, hogy ne vegyenek fel tömegek kockázatos lakáshitelt.

MTI

A jegybank elemzése ezt azzal intézi el: az első lakást vásárlók alacsonyabb hitelkockázatot jelentenek a bankok számára, ugyanis a hitel futamideje alatt várhatóan növekedni fog a jövedelmük, és egyébként is főként saját lakhatásra vásárolnak lakást, nem befektetési céllal. Az elemzés felveti azt, hogy hitelbiztosítást vagy állami garanciát is bevezethetnének a kockázatok csökkentésére. De mindez az igazi problémára csak részben ad választ: vagy lazítanak az adósságfékszabályon, vagy sok fiatal továbbra sem tud lakáshoz jutni.

Az Ingatlan.com hétfőn kiadott elemzése úgy számol: a 40 négyzetméternél kisebb használt lakások átlagára négyzetméterenként 830 ezer forint. Ha tehát egy 30 négyzetméteres garzont venne valaki ezen az áron, az 24,9 millió forintba kerül, vagyis minimum 4 980 000 forint önrész kell, az MNB javaslata ezt 2,49-3,73 millióra csökkentené. A KSH adatai szerint tavaly egy huszonéves magyar átlagkeresete nettó 230 ezer forint volt, aminek ha a felét félreteszi, miközben a szüleinél lakik tovább, akkor 21-32 hónap alatt tudná lerakni az önerőt. Ez nem tűnik elviselhetetlenül soknak, csakhogy a probléma ez után következik: 20 millió forint hitelt és kamatait kellene törleszteni legalább 15 éven át úgy, hogy az a mostani fizetésének a felét elviszi minden hónapban – hogy ezt megéri-e bevállalni egy garzonlakásért, az ízlés kérdése. Párok esetében természetesen annyival könnyebb a helyzet, hogy két jövedelemből lehet törleszteni, de feltételezhetjük, hogy ők nem 30 négyzetméteren szeretnének maradni, főleg ha még gyereket is terveznek.

Vannak azért lehetőségek, amivel tovább lehet csökkenteni az időt, amíg az önerőt összegyűjtik. A babaváró hitel háromnegyede, a már meglévő gyerekek után igényelt csok, valamint a lakás-takarékpénztári megtakarítás beszámítható önerőként. Csökkenthető az önerő akkor is, ha a szülők lakását bevonják pótfedezetként, már persze ha arra lehet már hitelt felvenni.

Az Ingatlan.com elemzése felveti, hogy a 25 éven alattiak személyi jövedelemadójának elengedése segíthet abban, hogy a fiatalok tudják teljesíteni az adósságfékszabály követelményeit, ahogy az állami támogatások kihasználása is segítséget jelent. Más kérdés, hogy első lakást nem mindenki 25 éves kora előtt venne, aki pedig igen, annak úgy kellene számolnia, hogy akkor is tudja fizetni a törlesztőrészleteit, ha majd a 25. születésnapja után adózni kezd. Azt pedig maga az MNB-elemzés emelte ki, hogy ugyan az állami támogatások segítenek, de a lakásárak úgy emelkednek, hogy amiatt még több önerőre van szükség, mint néhány éve. Az pedig valószínű, hogy ha még több ezer emberrel megnövelnék azoknak a létszámát, akik felvehetnek lakáshitelt, az még jobban megdobná az árakat.

Mindez persze szorosan összefügg azzal, hogy a magyar pénzügyi kultúrában kiemelkedően fontosnak tekintik azt, hogy az embernek legyen saját lakása. Ezért pedig sokan hajlamosak nagy kockázatot vállalni: a Habitat for Humanity 2020-as jelentése fogalmazta meg, hogy bármilyen pozitív fejlemény is a hitelfelvételi szabály szigorítása, ez nemkívánatos mellékhatásként ahhoz is vezet, hogy sok ember, aki így nem kaphat lakáshitelt, inkább személyi hitelt vesz fel. De nem csak a lakásvásárlást fizetik személyi hitelből egyre többen, ahogy az elmúlt években elszálltak a lakásbérlés díjai is, sokan az albérlet kéthavi kauciójára vesznek fel személyi hitelt.