„A 2017-ben elindított élénkítési program legfőbb hibája mind a gazdaság egészére, mind az építési piacra, mind a lakáspiaci élénkítésre vonatkozóan az, hogy a központi akarat túl rövid idő alatt akar túl nagy eredményeket elérni, amit azután várhatóan nem sikerül stabilizálni” – írja az idén harmadik alkalommal megjelenő Építési Piaci Prognózis 2019-2022 (ÉPP). A 2019 tavaszán építési vállalkozókkal, építész tervezőkkel és önkormányzati szakemberekkel készített felmérés szerint a piacképesebb fővárosi kerületekben, a Balaton mellett vagy az osztrák határ közelében tapasztalható drasztikus lakásár-növekedés mögött egyértelműen ez a gyorsan látványos eredményekre vágyó, ezért több hibát is elkövető lakáspolitika áll.

„Politikai szempontok szerint lehet, hogy jó megoldás volt a lakáspiaci élénkítést akkorra időzíteni, amikor az EU-támogatások is koncentráltan jelentek meg az építési piac keresleti oldalán, de piaci szempontból ez súlyos hibának bizonyult. Ez a túl gyors, túl erőteljes élénkítés felelős az árak elszabadulásáért és a kapacitáshiány jelentkezéséért. Nagyon jól néz ki a foglalkoztatási statisztikában, hogy a munkaerőpiacon azok is megjelentek, akiknek a munkájára kisebb kereslet mellett nem lett volna szükség. Az ő foglalkoztatásuk azonban megnehezíti a megfelelő minőség biztosítását, és ők lesznek, akiket a kereslet, és az élőmunka-igény csökkenésekor egyszerre fognak elbocsájtani” – magyarázta Varga Dénes közgazdász, az ÉPP kutatásvezetője.

A célok jók, az eszközök kérdésesek

Varga szerint az 5 százalékos áfa legalább 300 milliárd forintba került az államnak – ennyi bevételről mondott le ugyanis, de nem a lakáshasználók, hanem a lakásprojektek gazdáinak javára. Az a megoldás pedig, melynek során a csok és a babaváró hitel kombinálásával egy három gyermeket vállaló család akár 20 milliós vissza nem térítendő támogatást is kaphat egy lakás megszerzésére, véleménye szerint nem lehet egy átgondolt program része. (Ha az is lenne, annak előkészítésére és működésére sem a szakmának, sem a szélesebb nyilvánosságnak nem volt, és most sincs rálátása.)

„Teljesen egyet lehet érteni azzal, hogy a negatív demográfiai folyamatokat meg kell fordítani. Bár a születések számának növelése mellett a halálozások számának a csökkentésére is érdemes lenne erőfeszítéseket tenni” – jegyezte meg az elemző, aki úgy véli, a lakáshelyzet és a demográfiai folyamatok közötti szoros összefüggés miatt a kormány a családvédelmi programmal egyszerre kívánt előre lépni mindkét területen.

Túl sok a támogatás?

A lakáspiac túltámogatását az elemző szerint az a félelem fűti, hogy a kezdeti nagy eredményeket extra beavatkozás nélkül sokkal szerényebb folytatás követheti. A folyamatos, látványos növekedés nem megvalósítható – az előre jelzett lakásszámok azt mutatják, hogy lakáspolitikai, és általánosságban gazdaságpolitikai irányváltás nélkül az ideális évi 40 ezres lakásszám sem közép, sem hosszabb távon nem érhető el.

2019-ben mintegy 21 500 lakás épülhet meg, ez a volumen 2020-ra 16 000 lakásra eshet vissza, 2021-2022-re pedig mindössze 12-13 000 új lakást lát reálisnak az elemzés, mely azt jósolja, hogy „az árak emelkedése megáll, a jövedelmek emelkedése, és a remélhetőleg a mainál céltudatosabb lakáspolitika hatására ezután a volumen elkezdhet nőni, de újabb kiugró eredményre nem számíthatunk”.

A fizetőképes kereslet piacra lépésének ugyanis van egy üteme, amit egy bizonyos határon túl nem lehet büntetlenül gyorsítani. Az egyre erősebb, egyre több pénzt felhasználó állami lépések a következő évek keresletét terelik a piacra, hogy az ott hamarabb megjelenjen. „Az évi 40 ezer új lakáshoz csak az alacsonyabb jövedelmű rétegek felzárkóztatásával lehet eljutni. Néhány év akár 5-6 százalékos reálbér-növekedés a szabadon elkölthető jövedelmek gyorsabb ütemű növekedésével akár családok százezreit tehetné fizetőképessé a lakáspiacon. Feltéve, ha az elhibázott lakáspolitika az árak felhajtásával nem hiúsítja ezt meg” – magyarázza a kutatásvezető.

Az elemzés tehát nem állít mást, mint hogy a sikeres lakáspolitika nagyrészt jövedelempolitika: nagy volumenű új lakásra akkor lehet számítani, ha a jövedelempolitika azokra koncentrál, ahol a lakásigények jelentősek, befektetési célú lakásigényekre koncentrálva viszont le kell mondani a magas lakásszámról.

Pesszimisták, de csak ha nem stadionokról van szó

2019-től a magyar gazdaság számára fontos országokban a gazdasági növekedés üteme lelassul, várhatóan az uniós támogatások volumene is csökken. 2019-ben még 4 százalék feletti, 2020-ban már csak 2,2, 2021-ben 3,5, 2022-től pedig évi 2,1-2,3 százalék feletti GDP-bővülésre számítanak a szakemberek. Az építőipari termelés a tanulmány készítői szerint 2019-ben 20 százalékot meghaladó mértékben növekszik, de ezt 2020-ban mintegy 16 százalékos visszaesés követi. 2021-2022-ben 5, illetve 3 százalékos bővülést várnak.

Az ÉPP-ben adott válaszokból – a legutóbbi, 2018. őszi felméréshez képest is – egyértelmű pesszimizmus olvasható ki. A megrendelői csoportokra és az egyes részpiacokra vonatkozó várakozások tekintetében a válaszadók ugyan még nem várnak visszaesést, de a megrendelői csoportok esetében a korábbi egyértelmű növekedéssel szemben inkább stagnálásközeli állapotot jeleznek.

A részpiacok közül az új lakások építése helyett már a lakásfelújítási piaccal kapcsolatban a legpozitívabbak a várakozások – pedig a képzett dolgozókat a nem lakáscélú magasépítés, illetve az út- és vasútépítések elszívják erről a területről, és a felújítókat az akár 40 százalékosra is becsült kivitelezői, valamint 5-10 százalékosra jósolt alapanyag-áremelkedés is eltántoríthatja a renoválástól. Megmaradt viszont az optimizmus a sportlétesítmények piacával kapcsolatban, míg a legrosszabbul teljesítő részpiacok a felmérésben változatlanul a jövő szempontjából talán legfontosabb területek: az oktatás és az egészségügy.