„A piaci fejlemények nagyjából megfeleltek annak, amit a Colliers International várt az év elején, amikor is azt prognosztizáltuk, hogy a spekulatív fejlesztések drasztikusan visszaesnek, a keresleti szint hasonló lesz a 2009-es értékhez, valamint meg fog nőni az előbérleti szerződések szerepe. Azonban az új átadások mértékében tévedtünk, melyek alulteljesítették a várakozásainkat” – mondta Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának igazgatója.

Colliers

Az ingatlan-tanácsadó cég tanulmánya szerint a fejlesztői aktivitás gyenge volt 2010-ben, mivel az új átadások összterülete csak 63 ezer négyzetméter volt, fele annak, amit eredetileg vártak. Ennek az volt az oka, hogy kevesebb fejlesztést indítottak el a vártnál, mert a fejlesztők nem látták értelmét új projekteknek, ameddig jelentős kihasználatlan területek vannak a piacon.

Az új kínálat nagy részét – négy spekulatív projektet 46 ezer négyzetméter összterülettel –, az év első felében adták át, míg a második félévben csak egy 17 ezer négyzetméteres built-to-suit (BTS) projektet adtak át. (A BTS projektekkel – a spekulatívakkal szemben – hosszútávra megkötött előbérleti szerződés alapján, pontosan meghatározott műszaki tartalmú épületeket létesítenek.) Végeredményben Budapesten és környékén az ipari ingatlanok állománya 1,622 millió négyzetméterre nőtt.

A bérbeadások mértéke az év során nagyjából megegyezett a Colliers várakozásaival, 122 ezer négyzetméter volt. Ennek nagyjából negyede, 33 600 négyzetméter már meglévő bérlők terjeszkedéséből származott, megfelelve a szokásos 15–40 százalék közötti mértéknek. Az újonnan bérbe adott területnek a 71 százaléka az úgynevezett „big box” épületekben, 20 százaléka pedig közepes méretű „small unit” egységekben és 9 százaléka városi logisztikai épületekben található. Tavaly feltűnően hiányoztak a nagyméretű 5 000, illetve különösen a 10 000 négyzetméter feletti bérleti tranzakciók, és ezzel csökkent az átlagos bérlemény mérete is, körülbelül 1 300–2 000 négyzetméterre.

Colliers

Azok a logisztikai cégek, amelyekhez korábban a bérbeadások nagyjából felen kötódött, szintén hiányoztak a piacról, most csak egy-két ilyen tranzakció történt. Ugyanakkor megjelentek a bérleti piacon a gyártó vállalatok, Budapesten és vidéken is.  Sok bérleti szerződés újratárgyalással, illetve meghosszabbítással jött létre. Azonban ezek a tárgyalások gyakran közvetlenül a bérlő és a tulajdonos között zajlottak, ezért kevésbé transzparensek és túl kevés adattal szolgálnak ahhoz, hogy reprezentatívak lehessenek. „Tudomásunk szerint legalább 60–70 ezer négyzetméter újratárgyalása történt meg, de nem lennénk meglepődve, ha a valóság ennek akár kétszerese, vagy akár többszöröse lenne. Összességében elmondhatjuk, hogy a nézelődés, az aktivitás nagyon magas a piacon, sok cég keres megfelelő bérbe vehető területet, de egyelőre óvatosak maradnak, s gyakran még mindig kivárnak, hogy a piac hogyan alakul tovább” – összegezte a 2010-es év keresleti mutatókat és eredményeket Beck Tamás.

Mivel az elmúlt időben elég sok ipari bérlemény felszabadult, a tavalyi bérbeadások csak arra voltak elegendők, hogy a spekulatív épületeknél a piac 25 600 négyzetmétert „szívjon fel”, szemben az előző évben elért 50 ezer négyzetméterrel. Ez – a Colliers értékelése szerint – pozitív jelnek tekinthető, mivel azt jelzi, hogy a stabilizáció megtörtént és a piac egyensúlyi állapot közelében van.

Az üresedési ráta valamelyest csökkent 2010-ben, s az év végén 20,7 százalék körül volt, az előző év végi 21,2 százalékhoz képest. Az üres terület mérete 336 ezer négyzetmétert tett ki 2010 végén. Ezen belül a spekulatív épületekben az üresedés kis mértékben nőtt, az előző évi 23 százalékról 24 százalékra, míg a BTS épületekben csökkent, 17 százalékról 13 százalékra.

Az üres területek továbbra is igen fragmentáltan helyezkednek el Budapesten és környékén. Míg 1 000–4 000 négyzetméter között viszonylag könnyen lehet szabad helyet találni, addig 10 000 négyzetméter fölötti egybefüggő területből csak nyolc helyszínből lehet választani, és 20 ezer négyzetméter fölött már csak négy helyszín áll azonnal beköltözhetően rendelkezésre.

A bérleti díjak stabilizálódtak az elmúlt évben. A nagyobb alapterületű, „big box” raktárbérlemények nettó kínálati bérleti díjai általában 3,2–3,8 euró/m2/hó között mozogtak, a városi logisztikai épületeknél viszont 5 euró körül alakultak. A tulajdonosok az üres területeket kedvező áron próbálják kiadni, azaz ilyenkor nem preferálják a hosszú távú szerződéseket.

Colliers

Miközben az ipari ingatlanok adásvételi tranzakciós piaca teljesen mozdulatlan volt 2009-ben, tavaly már gyengén megindult az érdeklődés, leginkább a kisebb épületek és telkek iránt. Főleg a kkv-szektor mozgolódott, de tranzakció még így is igen kevés volt. A nagyobb épületek és telkek iránt továbbra is igen limitált az érdeklődés.

A Colliers várakozása szerint 2011 a folytatódó stabilizálódás, illetve az enyhe építkezés éve lesz. Az átadások összterülete alacsonyabb lesz a tavalyinál, jelenleg csak két spekulatív fejlesztésről szólnak jelentések, összesen 10 500 négyzetméter területtel. Ugyanakkor elképzelhető néhány BTS vagy előbérleti konstrukcióban megvalósuló fejlesztés is 2009 és 2010 után, amikor is sok cég leépített és racionalizálta működését.

„A bérleti piacon jelenleg látható nagy érdeklődés következtében azt várjuk, hogy a bérbeadás mértéke idén is hasonló lesz a tavalyihoz, ami magasabb nettó felszívást és láthatóan csökkenő üresedést fog eredményezni. A bérleti díjak továbbra is stabilak maradnak, illetve enyhén emelkedhetnek. Az adásvételi piacon közepes intenzitás várható, de a nagyobb épületek iránt továbbra sem várható kiemelkedő kereslet” – összegezte az ipari ingatlanok piacának 2011-re várható változásait Beck Tamás.