A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai szerint 2009. első félévében 13 ezer lakás kapott használatbavételi engedélyt, és 17 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt. A használatba vett lakások száma 16 százalékkal több, az új engedélyeké 19 százalékkal kevesebb, mint 2008 első felében volt.

A budapesti használatba vételi engedélyek 35 százalék feletti növekedése kiugró az országos átlaghoz képest: az új lakások közel egyharmada a fővárosban épült. Az új engedélyek száma átlag felett ugyancsak Budapesten, illetve a megyeszékhelyeken nőtt. Megyei szinten vizsgálva viszont – Bács-Kiskun, Somogy és Szabolcs-Szatmár-Bereg kivételével – az egész országban jelentősen visszaestek.

A 2009 első negyedévében regisztrált 15 százalékos növekedése után a második negyedévben 18 százalékkal több lakás kapott használatbavételi engedélyt, mint az előző év azonos időszakában. Az új építési engedélyek számában ugyanakkor erősödő visszaesés mutatkozott: az első negyedévben 7 százalék, a másodikban 18 százalék a csökkenés. Ez utóbbi mutató jelzi jól a lakásépítők jövőbe vetett bizalmának hiányát – állapítja meg az Otthon Centrum elemzése.

Építési és használatba vételi engedélyek száma félévente © KSH

Újépítésű lakások piaca

Az újépítésű lakások piacát alapból súlyosan érinti a válság, amelyet júliustól a megszűnő támogatások mellett az áfa emelése és ezzel a lakásárak növekedése csak tovább fokoz. Az Otthon Centrum 2009. júniusi, teljes körű budapesti felmérése szerint, idén 9000 társasházi lakás átadását tervezik a többnyire már elkezdett projektek keretében. Ez a fővárosi mutató másfélezerrel több, mint a 2008-ban értékesítési céllal, vállalkozók által épített volumen. Ugyanakkor sokéves tapasztalat, hogy az év közbeni tervek körülbelül egyharmada, rendre átcsúszik a következő évre, s ez a válság miatt idén minden bizonnyal erősödik is.

Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője szerint idén mintegy 30 százalékkal csökkenhet a megépülő lakásszám. Nagyobb visszaesés majd jövőre várható, amikor az idei volumenhez képest akár 60 százalékos csökkenés is lehet, figyelembe véve a beruházói terveket.

Az Otthon Centrum év eleji felméréséhez képest júniusra jelentősen, 2900-ra nőtt az eladatlan, de már átadott állomány a fővárosban, vagyis már összpiaci szinten látszik a csökkenő kereslet. A legtöbb eladatlan lakás mostanra a XIII., X., XI., XVIII., XIV. és VIII. kerületekben halmozódott fel, de ezek száma az ideihez képest még inkább csökkenő átadások miatt mérséklődhet.

A január-februárban nagyon rosszul teljesítő piac tavaszra jelentősen felélénkült, a forgalom látványosan megnőtt. Ennek részben szezonális okai lehetnek, emellett viszont jelentős hatása volt a március-április folyamán bejelentett tervezett szigorításoknak is. A még kedvező hitellehetőségek kihasználása sokakat késztetett előrehozott vásárlásokra, ám a folyamat gyakran elakadt a szigorú banki hitelminősítéseken. Mindenesetre, a vásárlási hajrá elegendő volt arra, hogy a második negyedév forgalma messze a várakozások felett alakult, sőt, voltak olyan területek, ahol bevételi rekordokat is elkönyvelhettek az ingatlanirodák.

A megszűnő támogatások miatt ugyanakkor az év második felében jelentős visszaesésre kell számítani a piac egészén. Az Otthon Centrum becslése szerint az idei évet körülbelül 50 százalékos forgalmi csökkenéssel zárja majd a lakáspiac.

A visszaesés inkább a vidéket sújtja majd, ahol már az év elején tömegével minősítettek le a bankok addig alacsony kockázatúnak számító településeket és nagyobb városokat is, megnehezítve a hitelfelvételt. Bár a kényszerértékesítések mindeddig tömegesen még nem indultak el, őszre várhatóan megnő azok aránya, akik tovább már nem tudják fizetni a megnövekedett törlesztőrészleteiket, s tartalékaikat is felélték már, így lakásuk eladására kényszerülnek – véli  Kühne Kata, az Otthon Centrum Franchising Kft. ügyvezető igazgatója.

Eddig nem volt látványos áresés. Idén, trendszerűen ugyan, de 5 százalékot alig meghaladóan, egyedül a vidéki panellakások átlagára csökkent; Budapesten a lakótelepi árak inkább stagnálnak. A fővárosi tégla társasházak átlagára az első félévben végig emelkedett, majd júliusban – vélhetően részben a hitelszigorítások miatt – jelentősen visszaesett. A vidéki ártendencia is inkább emelkedő. A családi házak átlagára elég hektikusan, de pozitív irányban mozog – állapítja meg az Otthon Centrum elemzése.

Mindazonáltal, az idei év első felére már nyilvánvalóvá vált a válság néhány olyan hosszabb távú, trendszerű hatása, melyet már tavaly év végén előre vetített az Otthon Centrum. Az egyik ilyen a lakásbérleti piac megélénkülése, ahol mind a kínálat, mind a kereslet nőtt. A kiadó lakások szaporodásának egyik oka, hogy az eddig üresen álló lakásokat nagyobb arányban próbálják meg bevételi forrásként hasznosítani tulajdonosaik. Másik ok a válság miatti elbizonytalanodás. Sokan inkább kivárnak a hitelfelvétellel és lakásvásárlással, s addig, átmeneti időre lakást bérelnek. A kínálat viszont még így is meghaladja a keresletet, s a bérleti díjak így jellemzően csökkentek idén: összpiaci szinten 5-10 százalékkal, a drágább, lakáskiadás céljából limitált keresletű területeken (például Budai-hegyvidék) pedig 15-20 százalékkal a válság előtti évekhez képest.

Átlagos piaci árak változása különböző kategóriákban, 2009-ben (ezer Ft/m2) © Otthon Centrum tranzakciós adatbázisa

Építési/fejlesztési telkek piaca

Bár a válság hatására beindult negatív folyamatok még közel sem értek véget a telekpiacon, az újonnan kialakult helyzet nagy vonalakban már értékelhető. Az idei év első felében nem voltak nagy volumenű tranzakciók; a kereslet csökkenése, illetve a hitelforrások drágulása miatt a fejlesztők még akkor sem szívesen kezdenek nagy projektbe, ha a korábbi ütemeket sikerrel lezárták. Emiatt jelenleg állnak a nagy volumenű (Budapesten például. 20 ezer m² szintterület feletti) fejlesztések, viszont tapasztalható kereslet a kisebb méretű projektek megvalósítására alkalmas telkek iránt.

Az Otthon Centrum várakozása szerint idén várhatóan – de semmiképpen sem tömegesen – nagyobb számban kerülnek fejlesztési telkek a finanszírozó bankokhoz, amelyek ezeket bizonyos türelmi idő után a kialakuló piaci áron értékesítik.