Nagybevásárlást tartott júniusban a Raiffeisen Ingatlanalap kezelője: előbb egy pécsi, a BAT Hungary Kft. által bérelt raktárépületet vett meg, majd egy szerencsi és egy miskolci, a Spar Magyarország Kft. által hasznosított objektumot. Van miből befektetnie az alapnak, hiszen nettó eszközértéke - így nevezik hivatalosan a befektetési alapok vagyonának aktuális értékét - csak júniusban 6 milliárd forinttal, 64 milliárdra nőtt. Ezzel a Raiffeisené a legnagyobb ingatlanbefektetési alap abból a 17-ből (lásd táblázatunkat), amelyet jelenleg a Befektetésialap-kezelők Magyarországi Szövetsége (Bamosz) nyilvántart. A többi ingatlanalapba is dőlt a pénz, a közel 29 milliárd forintos vagyonával harmadik Erste Nyíltvégű Ingatlanbefektetési Alap például fél év alatt megháromszorozta állományát.

Elsősorban az ingatlanalapok felfutásának köszönhető a befektetési alapok elmúlt egyévi kiugró összteljesítménye. Miközben a Magyarországon június végéig bejegyzett 151 befektetési alap első félév végi 1553 milliárd forintos vagyona mintegy másfélszer volt nagyobb a 2004. véginél, és közel a duplája az egy évvel korábbinak, a június végi 217 milliárd forintos össztőkéjű ingatlanalapok több mint kétszeres hathavi és háromszoros éves növekedést mutattak fel. Júniusban például közel 28 milliárd forinttal bővült a nyolc ingatlanforgalmazó és a két ingatlanfejlesztő alap vagyona, ennek döntő hányada, 25,6 milliárd származott új befektetési jegyek értékesítéséből, a többi az átlagos, 0,7 százaléknyi havi hozamból - olvasható a Bamosz-összesítésben. Ugyanekkor a kizárólag ingatlanalapok jegyeit vásárló hét alap vagyona 8 milliárd forinttal nőtt, s megközelítette a 37 milliárd forintot. E két konstrukcióval az alapok közül csak a pénzpiaci, azaz bankbetétekbe, valamint állampapírokba fektetők tudták tartani a lépést, míg a kötvényeket vásárlók csak szerényen gyarapodtak, a részvény- és a "mindenevő" alapok állománya pedig még csökkent is az elmúlt egy évben.

Az ingatlanalapok felfutása elsősorban annak köszönhető, hogy több mint egy éve folyamatosan morzsolódnak le a banki betéti kamatok és az azokhoz igazodó állampapírhozamok amiatt, hogy a Magyar Nemzeti Bank 2004 márciusától ez év júniusáig összesen 13 ízben, 12,25 százalékról 7 százalékra szállította le a jegybanki alapkamatot. "8 százalékos az a betétikamat-szint, amelynél a befektetők már végképp hajlamosak a váltásra" - mondta a HVG-nek Váradi Zoltán, a Raiffeisen Ingatlan Alap kezelője. Mivel ezt az "ingerküszöböt" az év elején érték el a betéti kamatok, attól kezdve a befektetők gyorsuló ütemben kezdtek keresni pénzüknek a bankbetéteknél és az állampapíroknál nagyobb hasznot hajtó, de azokhoz hasonlóan viszonylag alacsony kockázatú befektetési formákat. E kettős kritériumnak a rizikós részvényeket vásárló alapok nem felelnek meg - utóbbiak közül hiába kápráztatta el némelyikük a publikumot 50 százalék feletti éves árfolyamnyereséggel -, így kézenfekvő befektetési célpontnak tűntek az ingatlanalapok, amelyek többsége az utóbbi egy évben a bankbetéteknél és az állampapíroknál 3-4 százalékponttal magasabb, stabil 10 százalék feletti hozamokkal dicsekedhettek. Bár arra nincs garancia, hogy e tendencia a jövőben nem törik meg - hiszen az ingatlanalapok a tőkepiaci törvény szerint nem tehetnek hozamígéreteket, emiatt aztán nem is hasonlíthatók össze az előre meghirdetett kamatozású bankbetétekkel -, a kedvező eredmények sokak számára mégis elegendő érvet szolgáltattak az ingatlanalapok megrohamozásához.

"Az ingatlanalapok hozamát az ingatlanok értéknövekedése mellett számos tényező befolyásolja. Ilyen a bérleti díj is, amely az ingatlanalapok tisztes hozamában döntő szerepet játszott" - mondta a HVG-nek Pázmándi László, a Budapest Alapkezelő Rt. termékmenedzsere. S mivel a céges ügyfelekből általában magasabb bérleti díjat lehet kisajtolni, mint az egyéniekből, az alapok elsősorban ipari és kereskedelmi célú ingatlanok - irodák, raktárak, szolgáltató-, kereskedelmi egységek - megszerzésére törekednek, portfóliójukban kisebb arányt képviselnek a telkek, lakóházak, lakások. A Quaestor Első Hazai Lakás Alap egyebek között annak köszönheti, hogy utolsó háromhavi 3,09 százalékos hozamával lekörözte vetélytársait, hogy Veresegyházán négy üzlethelyiségére kötött bérleti szerződést az addiginál előnyösebb feltételekkel - büszkélkedett az alap kezelője júniusi jelentésében. A Raiffeisennek pedig az válhat a javára, hogy a Spartól 15 éven, a BAT-tól pedig tíz éven át kasszírozhat bérleti díjat.

A magánbefektetők részletes információkhoz azonban nehezen juthatnak hozzá. Az ingatlanalapok többsége havi portfóliójelentésében legjobb esetben is csak arról számol be, vagyonának hány százaléka fekszik ingatlanban, bankbetétben, illetve értékpapírban, de több alap portfóliójelentése a Bamosz és saját internetes honlapján sem szerepel. Talán azért nem, mert a verseny még nem kényszeríti rá őket. Így a befektetőnek személyesen kell utánajárnia a részleteknek, s egyáltalán nem biztos, hogy sikerrel jár.

A nyilvánosságot kiszolgálók jelentései között szemezgetve szembetűnő, hogy egyes alapok vagyonában június végén a szakértők által optimálisnak tartott 75-80 százaléknál jóval kisebb az ingatlanok aránya. A Raiffeisen alapja például tőkéjének csak 36 százalékát, míg a második legnagyobb (42 milliárd forintos) méretű OTP Ingatlanbefektetési Alap 39 százalékát tartja ingatlanokban. Ezzel szemben a mindössze 1,3 milliárd forintos nettó eszközértékű Access Ingatlan Nyíltvégű Befektetési Alapnál 76 százalékos az arány. "Minél gyorsabb ütemben és nagyobb értékben sikerül eladni egy ingatlanalap befektetési jegyeit, rövid távon annál jobban csökkenhet az alap portfóliójában az ingatlanok aránya. Egy-egy ingatlan megvásárlása ugyanis több hónapig is eltarthat, így az alapban összegyűjtött vagyon befektetése is elhúzódhat" - magyarázta a jelenséget Pázmándi László.

Ráadásul hozamcsökkenést is előidézhet, ha a befektetők hirtelen favorizálni kezdenek egy-egy ingatlanalapot. Annak érdekében ugyanis, hogy az összegyűlt pénz az ingatlanok megvásárlásáig tartó kényszerszünetben se heverjen parlagon, az alapok azt bankbetétekbe, állampapírokba helyezik, ezek alacsonyabb hozama azonban nyomot hagy összteljesítményükön. Ez az oka például annak, hogy az OTP ingatlanalapja éves hozamaival még több százalékponttal megelőzte a kisebb alapokat, utolsó háromhavi mutatója alapján viszont már mögéjük került.

Szakemberek kockázatosabbnak tartják az ingatlanfejlesztő alapokat a csak ingatlanforgalmazó alapoknál. Az előbbieknél ugyanis nem lehet előre tudni, sikerül-e elegendő bérlőt találniuk a felhúzott létesítményre, s ez tükröződik a hozamokban is. Még akkor is, ha ezúttal azok jártak jól, akik egy évvel ezelőtt a két ingatlanfejlesztő alap valamelyikébe helyezték pénzüket. A Futureal 1. egy év alatt a befektetett pénz több mint a dupláját fizette és a Quaestor hasonló konstrukciója is verte az ingatlanforgalmazó alapokat a maga 22,27 százalékával.

Aki ingatlanalapokban fialtatja pénzét, annak szembe kell néznie azzal is, hogy az ilyen alapok portfóliójában lévő eszközök egy része nehezebben tehető pénzzé, mint a többi, értékpapírokat vásárló alapé. A szakértők ezért azoknak ajánlják az ingatlanalapokat, akik legalább egy évig nem akarnak hozzányúlni befektetésükhöz. Már csak azért is, mert ha valaki ennél rövidebb idő után akarja visszaváltani ingatlanbefektetési jegyét, általában kénytelen 2 százalékos díjat fizetni.

CSABAI KÁROLY