A gazdaságvédelmi akcióterv és a korábban beharangozott otthonteremtési program részét képező intézkedés alapján 2022 végéig ismét ötszázalékos áfatartalommal lehet értékesíteni az addig elkészült új lakásokat – jelentette be a kormányfő. Ez lenne a minden idők legnagyobb otthonteremtési programját beígérő Novák Katalin családügyi miniszter első javaslata – a többiről egyelőre nincs információ. Bár a fejlesztők számára jó hír, hogy a kormány több fronton is támogatja az otthonteremtést, az egyszeri lakásvásárlóknak, de még az elemzőknek sem könnyű kiismerni magukat most, amikor több olyan program formálhatja a lakáspolitikát, amelyeknek részletei egyelőre nem ismertek. Ráadásul az látszik, hogy ezek kidolgozói jellemzően egymástól eltérő szempontok és érdekek mentén gondolkodnak. Készül ugyanis

• egy rozsdaövezeti térkép azokról a barnamezős területekről, ahol 5 százalékos áfával lehet majd építeni, és ennek a programnak bérlakáspiaci eleme is lehet,
• Novák Katalin miniszter nagy ívű otthonteremtési programja, melyet részleteiben még homály fed,
• a jegybank zöld otthonok építését és vásárlását támogató hitelterve,
• az Innovációs és Technológiai Minisztérium építésgazdasági stratégiája,
• valamint a Pénzügyminisztérium is felállít egy építőipari akciócsoportot.

Nincs irányított elképzelés

A rozsdaövezeti térkép bejelentését korábban szeptemberre ígérték, de a hónap közepén piaci források már tudni vélték, hogy a területek kijelölése várhatóan ősz végén, tél elején lesz esedékes – egyes feltételezések szerint azért, hogy "megkeressék a pályán a labdát, amit egyelőre kitakar a túl sok játékos". A kormányfő szerdai bejelentése előtt néhány órával viszont Tóth Csaba, az év elején a kormány által létrehozott Budapest Fejlesztési Központ beruházási főigazgatója egy kerekasztal-beszélgetésen a rozsdaövezettel kapcsolatban azt mondta, még az önkormányzatok válaszának beérkezésére kell várniuk. A főigazgató szerint a „legtöbb budapesti önkormányzattól már megérkeztek a javaslatok a használható területek kijelölésére, és ezek nem mondanak radikálisan mást, mint amit mi javasoltunk. A megkérdezett több mint 360 városi rangú településről viszont lassabban érkeznek a javaslatok.” Az azonnali akcióterületek kijelölése elsősorban Budapestet érinti, itt már zajlik a javaslatok összesítése.

Máté Péter

Tóth Csaba elmondta, hogy a térképet várhatóan nem helyrajzi számok, hanem zónák szerint alakítják majd ki, az ezekbe eső telkekre lesz érvényes a kedvezményes áfa. A beruházási igazgató szerint a kedvező elhelyezkedésű területeket már a piac is felfedezte, ezt gondolták ők megtámogatni kedvezményes áfával. Bár a célcsoport ügyében „irányított elképzelés nincs”, családalapítókra és befektetői keresletre is számítanak. Tóth Csaba utalt arra a több mint 300 ezer emberre, aki az elmúlt években költözött ki Budapest környékére, autóval végzi a mindennapi teendőit. Szerinte már az is zöldítést eredményez majd, ha a rozsdaövezeti fejlesztések után – melyeknek elmondása szerint a Déli Városkapu volt a pilot projektje – a közép- és hosszú távon kialakított helyi infrastruktúrát lehet használni. „Nincs ma a lakásállomány megújulásához szükséges 40 ezer lakásnak hely, kell új építési terület, és a meglévő infrastruktúra sem terhelhető ennyi új lakással.”

De mitől vonzó a rozsdaövezet, ha máshol is ugyanannyi az áfa?

Egyelőre csak tippelni lehet, milyen feltételekkel lesz érvényes az általános kedvezményes áfa – például a használatbavételi vagy építési engedély kiadását kötik-e az új határidőhöz. Ha az ingatlannak használatbavételi engedéllyel kell rendelkeznie 2022. december 31-ig, akkor várhatóan nem épülhet addig annyi lakás, amennyi a beharangozott mértékű otthonteremtési boomnak megfelelne. Ha viszont csak építési engedélyt kell szerezni addig, akár több tízezer lakásra is vonatkozhat a kedvezményes áfa, és ez vélhetően a fejlesztőket is kárpótolná az elmúlt bő fél év „lebegtetéséért”.

Fülöp Máté

„Az áfakedvezmény esetében számos alapfeltétel szükséges ahhoz, hogy egy általános otthonteremtési koncepcióról beszélhessünk. Amíg ez nincs meg, addig nagyon fals lehet időnként egy-egy ponton belenyúlni a lakáspiacba, otthonteremtésbe” – mondta még szerdán, a miniszterelnök bejelentése előtt néhány órával Banai Ádám, a Magyar Nemzeti Bank monetáris politikáért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója.

„Az elmúlt évek lakáspolitikájában hiány, hogy nem volt kiegyensúlyozott a keresleti és kínálati oldal támogatása. Mi mindkét oldalt próbáljuk segíteni, hogy ne alakuljon ki torz piaci kép, ami akár drasztikus árnövekedésben is kicsapódhat, mint ahogy láttuk” – mondta az igazgató, aki úgy kalkulált, hogy 10 ezer lakás megépülése 0,8-1 százalékos növekedést és néhány tízezer munkahelyet teremtene. „Támogattuk a rozsdaövezeti csökkentést, de azzal, hogy általánosságban is közelíteni kell ehhez a szinthez az áfát. Az Ingatlanfejlesztő Kerekasztal javaslata az 5+4 százalékos áfáról jó kiindulási pont lenne” – véli Banai Ádám.

Most viszont kérdés, a kormányfő által bejelentett 5 százalékos áfa mellett lesz-e kiegészítő 4 százalékos, szintén bevétel alapú adó, amely – hasonlóan a vendéglátásban bevezetett 4 százalékos turizmusfejlesztési hozzájáruláshoz – egy lakáspolitikai alapot gyarapíthatna. És ha nem, mi teszi vonzóvá a rozsdaövezeti fejlesztéseket, ha ott akár extra költségekkel – kármentesítéssel, infrastruktúra kiépítésével – is számolni kell, de már nem kárpótol érte az általánosnál kedvezményesebb áfa?

Most akkor olcsóbbak lesznek a lakások?

Az elmúlt időszak nagy vesztesei azok a vevők lehetnek, akik 27 százalékos áfával vettek lakást – kivéve, ha megfelelően szerződtek. „A 2020-as áfaemelkedésből adódó kockázatok miatt a legtöbb beruházó az ingatlan nettó vételárát és a mindenkor aktuális áfa összegét kérte az előszerződésekben a vevőktől. Az áfacsökkentés miatt viszont így ezek a vevők jóval kevesebbet fizethetnek ezekért az ingatlanokért” – fogalmazott Balogh László, az ingatlan.com vezető elemzője.

Túry Gergely

Az, hogy a majdan épülő lakások olcsóbban lesznek-e, a fejlesztőktől és a kivitelezőktől függ. Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezető igazgatója a kerekasztal-beszélgetésen Scheer Sándort, a Market Zrt. alapítóját idézte, aki szerint a költségoldal túlárazott. „A kivitelezést végző cégeknek önmérsékletet kell tanúsítani, a kapacitáshiány miatti áremelkedésben legyen visszarendeződés. Kb. 10 százalékos költségcsökkenés a reális.”

Köztudott, hogy január elsejétől csak olyan lakások kaphatnak használatbavételi engedélyt, amelyekben az energiaellátás minimum 25 százalékát megújulókból fedezik, jellemzően hőszivattyú segítségével – tehát a rozsdaövezetben is legalább ilyen, BB-s energetikai besorolású ingatlanok épülhetnek majd. Kiss Gábor szerint mindez több millió forinttal drágít egy lakást. Vajon a kedvezményes áfa hatására lejjebb viszik a kivitelezők az árakat, és olcsóbban adják a fejlesztők a lakásokat? Mi akadályozza majd meg, hogy a kedvezményes áfa – ahogy korábban is – felszívódjon az építési láncban? Mi garantálja majd a minőséget és a határidőket a nem megfelelő hatékonysággal dolgozó, és így várhatóan hamar újra kapacitáshiánnyal küzdő építőiparban?

Az ingatlan.com adatai alapján Budapesten négyzetméterenként átlagosan 872 ezer forintot kérnek az eladók az új lakásokért és házakért. A közel 3000 ingatlant tartalmazó fővárosi újlakás-kínálat egy jelentős részében még 5 százalékos áfakulccsal számoltak az eladók, így 20 százalékos árcsökkenés nem várható. A nagyvárosi új ingatlanok drágulásának azonban véget vethet az általánosan alkalmazható kedvezményes lakásáfa. Balogh László az árakkal kapcsolatban elmondta, ha az eladó új lakásokat sikerülne a lakosság által megfizethető ársávba terelni, akkor az a használt lakások piacán is új egyensúlyt hozhat, akár árcsökkenés formájában is.