Tegyük fel, hogy a következő 10 évre kell megoldani a lakhatást valahogy, úgy, hogy a kiszemelt lakás ára nem áll rendelkezésre, csak a lakás értékének 60 százalékára elég a saját tőke. Mi megoldás? Hitel a hiányzó összeg erejéig, vagy fektessük be a tőkét és béreljük ki ugyanazt a lakást? „A válaszhoz sok tényezőt kell megvizsgálni, a dolgunkat az nehezíti meg igazán, hogy a lakásárak és a bérleti díjak következő 10 éves alakulásáról is jó elképzeléssel kell rendelkezni” – mondta Déry Attila, az Otthon Centrum vezető elemezője. – „A jelenlegi árakat, bérleti díjakat, hitelkamatokat, tendenciákat figyelembe véve megalapozottan mondhatjuk, hogy jobban megéri akár hitelből vásárolni lakást, mint ugyanazt kibérelni.”

Az e kijelentést megalapozó számolást úgy végezhetjük el, ha egy 10 éves modellben szembeállítjuk az évente fizetendő bérleti díjakat a hitel törlesztőrészleteivel, és a lakás fenntartási költségeivel, valamint figyelembe vesszük, hogy a 10 éves időszak végén mennyiért lehet értékesíteni a lakást, illetve a tőkénk 10 éves befektetése mekkora hozamot hajtott. A hitelből vásárlás és a bérlés között pedig úgy tudunk választani, hogy a kiadások és bevételek – pénzáram – időértékét is figyelembe véve a kedvezőbb jelenértékűt választjuk.

Nézzünk egy példát

Egy a főváros XIII. kerületében, Újlipótvárosban lévő, 45 négyzetméteres, használt, téglaépítésű lakást 19,3 millió forintért lehet megvásárolni, 2015 végén. Ugyanennek a lakásnak a havi bérleti díja 120 ezer forint. Tételezzük fel, hogy a lakás árának 60 százalékával, azaz 11,58 millió forinttal rendelkezünk. A hiányzó 7,72 millió forint hitelt most, egy valós banki ajánlat alapján, 5,15 százalékos THM mellett vehetjük fel 10 évre, az egész futamidőre rögzített kamat mellett. Ez havonta 83 923 forintos törlesztő részletet jelent. Ha inkább bérlünk, akkor a tőkénket 10 éves időtávra, éves 3,47 százalékos hozamra tudjuk befektetni, egy alacsony kockázatot jelentő, 10 éves állampapírt vásárolva. Ha a lakásvásárlás mellett döntünk, akkor azt a 10 év eltelte után eladjuk az akkori várható piaci árán, ha pedig inkább befektetjük a tőkénket, akkor azt kamatostul felvesszük. A lakáspiac jelenlegi fellendülése egy hosszabb, felfelé ívelő periódus kezdete, ezt a gazdasági és finanszírozási környezet alakulása és a lakáspiaci mutatók is alátámasztják. Így 10 éves időtávra egy 39 százalékos nominális értéknövekedés feltételezése a lakás esetében megalapozott. Az inflációs előrejelzéseket figyelembe véve ez a tízéves időtávon 12 százalékos reálérték növekedést jelent, aminek nagy része a következő években következik be, a 10 éves periódus második felében már csak inflációt követő áremelkedéssel számoltunk. A bérleti díjak esetében a jelenlegi bérleti díjakkal kalkuláltunk a teljes, 10 éves időtávon, amit a bérbeadó az inflációval évente indexál.

Ezeket a számokat alapul véve két verziót, illetve azok pénzáramait állíthatjuk fel. A hitelből vásárlás esetén a tőkét az időszak elején a lakásvásárlásra fordítjuk, amit évente a hiteltörlesztés a lakásfenntartás jelentette költségek követnek, a periódus végén pedig a lakás értékesítése a 39 százalékos növekedéssel jelenti a bevételt. A lakásbérlési verzióban a kiadást a kezdeti befektetés a 10 éves futamidejű, 3,47 százalékos hozamú befektetés megvásárlása, amihez évente az indexált bérleti díj kapcsolódik, jelenti, a bevételt pedig a periódus végén felvett befektetés tőkéje és kamatai adják. A két pénzáramot 3,47 százalékon diszkontálva, a nettó jelenértékek alapján tudjuk eldönteni, hogy melyik opció éri meg jobban.

Hitelből venni olcsóbb, mint bérelni

A gyakorlatban úgy lehetne szemléltetni jól a táblázatban szereplő számokat, hogy azt feltételezzük, rendelkezünk az adott lakás vételárának 60 százalékával, ezt az összeget befektettük 10 éves időszakra, évi 3,47 százalékos hozam mellett, lakhatásunkat pedig eddig – irreális feltételezés szerint – teljesen ingyen oldottuk meg. Az irreális feltételezést megszüntetve a lakhatást piaci alapokon kell megoldani, azaz a tőkénket felhasználva hitel segítségével lakást kell vásárolnunk, vagy a tőkénket továbbra is ebben a befektetésben kamatoztatva, piaci bérleti díjat kell fizetnünk a lakhatásért. Ez értelemszerűen megterhelőbb pénzügyi helyzetet teremt az ingyenes lakhatáshoz képest, így az egyes negatív nettó jelenértékeket tekinthetjük a piaci alapú lakhatás költségének. A 10 éves periódus végén a lakást eladjuk, a befektetésünket pedig kamatostul felvesszük. „A hitelből történő vásárlás esetén a havi törlesztőrészlet biztosan előre jelezhető, hiszen jelenleg is vannak 10 éves kamatperiódusú hitelek a bankok kínálatában” – tette hozzá Bánfalvi László, az Otthon Centrum Hitel Center ügyvezető igazgatója. – „Az 5-10 éves kamatperiódusú kondíciókat a kiszámíthatóságot kereső érdeklődők preferálják, akár a valamivel magasabb kamatokat is elfogadva.”

A 19,3 milliós újlipótvárosi lakás hitelből finanszírozott megvásárlása, a 10 éves időszakon, az időértékeket is figyelembe véve 4,1 milliós terhet ró ránk, az ingyenes lakhatáshoz képest. Míg ugyanannak a lakásnak a kibérlése, feltételezve, hogy a tőkénket továbbra is befektetjük, a 10 év alatt 13,4 milliós kiadást jelent, jelenértéken. Ezekből a számokból egyértelműen látszik, hogy a lakásvásárlás, még ha hitelfelvételre is szükség van hozzá, jelenleg sokkal kifizetődőbb, mint bérelni. „Ehhez nagyban hozzájárul a feltételezett ingatlanár-emelkedés” – tette hozzá Déry Attila. – „Ha a modellben azt feltételezzük, hogy a 10 éves időtávon nem növekszik nominális értékben az ingatlanok ára, a hitelből vásárlás jelenértéke már -9,4 millió forint, azaz a lakhatás alternatív költsége duplájára nő. Ez nagyon pesszimista, kevésbé valószínű feltételezés, de még így is a vásárlásnak áll a zászló.” A másik nehezen becsülhető változó a bérleti díj alakulása. A 10 éves időszakon egy inflációval nem indexált, és a 10 év alatt 15 százalékot csökkenő bérleti díjat feltételezve az újlipótvárosi lakás esetében a bérlés mínusz 13,4 milliós nettó jelenértéke mínusz 11 millió forintra javul, azaz 2,4 millióval kisebb költséget jelent a teljes időtávon.

Természetesen az alacsonyabb ingatlanárak és bérleti díjak mellett a lakhatási költségek is alacsonyabbak, Pécsett a hitelből vásárlás 1,8 milliós alternatív költsége áll szemben a bérlés mínusz 5,6 milliós jelenértékével. Bár a költségek kisebbek, arányaiban hasonlóak az eltérések. Akár vidéki, vagy a fővárosi agglomerációban lévő családi házat, akár fővárosi, vagy nagyvárosi tégla, illetve panellakást vizsgálunk, a jelenlegi tendenciákat figyelembe véve a vásárlás éri meg jobban.