Bár jövőre már csak az összevont jövedelem részeként jelenhet meg a bérbeadás bevétele, adózását előzetesen átgondolva, a lehetőségek mérlegelésével komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket vállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, javítva a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját.

Kiadásra berendezett lakás. Jó helyen jó pénzt hoz

hvg.hu

Főként az olcsóbb kategóriában tapasztalható, hogy a lakásvétel és hitelfelvétel elhalasztása miatti keresletnövekedés megfékezte az árak további esését. A nagyobb egyetemi városokban és a frekventált budapesti kerületekben így tavalyhoz képest legfeljebb 5-10 százalékkal mérséklődtek a bérleti díjak, de sok helyen a 2009-es szinten maradtak. Az alkupotenciál is jelentősen szűkült: egyrészt a lakáshirdetők a tavalyi évhez képest a reálishoz jobban közelítő árakat adnak meg idén, másrészt a bőséges kínálat teremtette verseny is visszafogott árazásra kényszeríti a tulajdonosokat. A lakástulajdon magas magyarországi arányában az is jelentős szerepet játszik, hogy sok magánszemély befektetési céllal vásárolt lakását bérbe adja; vállalati vagy egyéni bérlő számára. „Az adózók az adórendszert megkerülve is próbálnak ily módon jövedelemre szert tenni, a becslések szerint ma még a lakásbérbeadásból származó jövedelmek fele, kétharmada jut el ily módon a bérbeadókhoz” – vélekedett ki Héhn Miklós, az RSM DTM partnere. Mivel a költségvetést elkerülő jövedelmeket az adóhatóság még nem ellenőrzi kiemelten, jelenleg csupán a vagyonosodási vizsgálatok során derülhet fény egy-egy esetre.

Az Otthon Centrumnak a 2010. január-október közötti időszakban eladott és kiadott lakásaihoz kapcsolódó tapasztalatokból arra lehet következtetni, hogy jelentős különbségek vannak a budapesti kerületekben és a vidéki városokban elért hozamok között. Használt téglalakásnál az elérhető hozamok 3,7-7,2 százalék között mozognak. Az V. kerületben túl magasak a lakásárak, így ott látszólag nem éri meg kiadási céllal befektetni. A legjobbnak a VII., XI. XIII, kerületek, illetve a vidéki városok közül Miskolc tűnik. Itt egyrészt átlag alatti ár párosul átlag feletti bérleti díjjal, vagy mindkettő átlag alatti (VIII. ker.). Budapesten ezek jellemzően a belvároshoz közeli, „egyetemista” kerületek, illetve Miskolcon is sok egyetemista van, amellett, hogy eleve kevés a téglalakás. Panellakásoknál a hozam 6,1-8,1 százalék között mozog. Ez egyrészt kedvezőbb a tégláénál – hiszen bérleti díjban kisebb különbség a téglához képest, mint árban –, illetve kategórián belül is kisebb a szórás területenként, mint a téglánál.

„A 7-8 százalék már elég vonzó hozam ahhoz, hogy megérje befektetésnek, kiadási céllal lakást venni, nem is számolva a várható értéknövekedéssel. Itt nem számoltunk a járulékos költségekkel sem a vásárlásnál, sem kiadásnál, például adózás, amortizáció. Ráadásul a jó helyeken az árak mehetnek még kissé lejjebb, tehát van perspektíva a jövőre nézve is” – fejtette ki Valkó Dávid, az Otthon Centrum vezető elemzője.

Ingatlan bérbeadásának áfa-kötelezettsége

Az általános forgalmi adóról szóló törvény főszabálya szerint az ingatlan (például lakóingatlan, üzlet) bérbeadása sajátos jellegére tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül a bérbeadó, illetőleg a bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül.

Az általános forgalmi adózás rendszerében e mentesség azt jelenti, hogy a bérbeadónak a bérleti díjra nem kell áfát felszámítania, viszont az e tevékenységhez kapcsolódó beszerzéseinek forgalmiadó-tartalmát sem vonhatja le.

Lakóépületek a Corvin sétányon. Változó adószabályok

Horváth Szabolcs

Áfa szempontjából a bérbe-, illetve haszonbérbe adónak lehetősége van arra, hogy adókötelessé tegye az ingatlan bérbeadási szolgáltatást, beleértve a lakóingatlan bérbeadását is. Az adóalany azt is választhatja, hogy kizárólag az egyéb ingatlanok bérbeadási tevékenységére válasszon adókötelezettséget, míg a lakóingatlannál ugyanerre a szolgáltatásra adómentességet alkalmaz. Az adóalany az adókötelezettség-választással kapcsolatos bejelentési kötelezettségét az adózás rendjéről szóló törvény (Art.) szerint teljesíti azzal, hogy attól a választása évét követő ötödik naptári év végéig nem térhet el. Az áfaköteles bérbeadás esetén a magánszemély számlaadásra van kötelezve, egyéb esetben elég a számviteli bizonylat kiállítása.

Ingatlan bérbeadásának szja-kötelezettsége

A bérbeadásból származó jövedelem ma (2010) két módon adózhat; vagy külön adózó jövedelemként, vagy a bérbeadó választása alapján az összevont adóalap részeként (mint önálló tevékenység). Az országgyűlés által elfogadott adómódosítások alapján a jövő évtől a helyzet változik, már csak az összevont adóalap részeként lehet adózni az ingatlan-bérbeadás után. „Előzetesen átgondolva és mérlegelve a lehetőségeket, komoly adminisztrációtól szabadulunk meg, vagy éppen bizonyos adminisztrációs terheket vállalva csökkenteni tudjuk az adókötelezettséget, amely a bérbe adott ingatlan megtérülési rátáját javíthatja” – mutatott rá az RSM DTM szakértője.

Az önálló tevékenység során a bérbeadó számára változatlanul érdemes előre megtervezni, hogy a tételes költségelszámolást vagy a 10 százalékos költséghányad szerinti jövedelemadózást választja. Amennyiben az önálló tevékenységre vonatkozó szabályok alapján határozzuk meg a bevétel-jövedelemhányadot, akkor 10 százalékos költséghányad mellett a bevétel 90 százaléka lesz az összevont adóalap részét képező jövedelem. E megoldást akkor érdemes alkalmazni, ha nincsenek a felmerült költségeket alátámasztó bizonylataink – emelte ki a szakértő. Tételes költségelszámolás esetén kizárólag a bérbeadáshoz kapcsolódó költségeket lehet elszámolni, s ezeket bizonylattal is alá kell támasztani, tehát számlát kell kérni az elvégzett munkákról például a vízvezeték-szerelőtől vagy a festőtől. A nyári adócsomag részeként változott meg az értékcsökkenés elszámolhatósága, ami akkor alkalmazható, ha a bérbeadó tételes költségelszámolást alkalmaz. Így már megéri leülni és végigszámolni, hogy a jövőben a két módszer közül melyik éri meg a bérbeadónak.

Amikor a magánszemély az ingatlan bérbeadást az Art. szerinti „kifizetőnek” nyújtja, akkor a kifizetőnek adólevonási kötelezettsége keletkezik, ha nem számlaadásra kötelezett magánszemélynek fizeti ki a bérleti díjat. Amennyiben a magánszemély számlaadásra van kötelezve, csak akkor kell adót levonni tőle, ha ezt nyilatkozatban kéri. Ha az adót a kifizető nem vonja le, vagy nem kifizetőnek történik a bérbeadás, akkor a magánszemély negyedévente önadózással fizetheti meg a számított adóelőleget.