Kellemetlen meglepetés érte Budapest egyik új, luxuskivitelűnek szánt lakónegyede vevőit, amikor arra kellett rádöbbenniük, hogy az otthonuknak kiszemelt vadonatúj toronyházak már nem per- és tehermentesek, és még a finanszírozó bankjuk is hezitál a hitelek odaítélésénél. Bár az észak-pesti Duna-parton épülő Prestige Towers beruházója az ingatlanegyüttest azzal ajánlotta az érdeklődők figyelmébe, hogy annak "világpolgári atmoszférája" hatással lesz az ott élők életére és munkájára, ők előbb a magyar valósággal, vagyis az építőiparban kialakult körbetartozások következményeivel szembesültek.

A beruházó ugyanis fizetési vitába keveredett a kivitelező fővállalkozóval, aki időközben tekintélyes adósságot halmozott fel saját alvállalkozóival szemben. Először a fővállalkozó, majd az egyik alvállalkozó fordult bírósághoz, a per tényét pedig felvezették a tulajdoni lapra, ami viszont a bankok szemében már túl nagy kockázatnak számított. A patthelyzetet ráadásul egy olyan törvénymódosítás tette lehetővé, amellyel a jogalkotó éppen az építőipari tartozásokat szerette volna megfékezni.

A viszony tavaly decemberre romlott meg véglegesen a beruházó Part Kft., vagyis a Transelektro-csoport volt tulajdonosának, Székely Péternek az érdekeltségébe tartozó cég és a fővállalkozó-kivitelező, a nyíregyházi székhelyű Épker Kft. között. A beruházó szerint az Épker késedelmesen teljesített, az egyes lakásonként 400 napot elérő csúszás pedig összességében kimerítette a maximális kötbér mértékét, vagyis az eredetileg 2,2 milliárd forintban megállapított szerződéses ár 15 százalékát. Ezt a Part Kft. nem kívánta kifizetni, sőt hibákra és túlfizetésre hivatkozva 170 millió forintot követelt az Épkertől. A fővállalkozó szerint azonban a megbízó tartozott neki a kivitelezés során elszaporodott pótmunkák kiegyenlítésével, ami számításai szerint 2007 végére már 600 millió forintra rúgott. A meddő vitát Székelyék unták meg előbb, 2007. december 17-ével felmondták a 2005. június 6-án kötött szerződést, és lehívták az Épker 225 millió forintos bankgaranciáját. A fővállalkozónak ekkor már tetemes, félmilliárd forintot meghaladó adóssága volt alvállalkozóival szemben.

A koreográfia eddig a pontig éppen úgy zajlott, mint az elmúlt években bármikor, ha a beruházó és a kivitelező a végső elszámoláskor nem tudott egyezségre jutni. A birtokon belül lévő megbízó akár jogszerűen, akár jogtalanul visszatarthatott a vállalkozói díjból 10-15 százalékot, egyúttal élhetett a feltétel nélküli bankgaranciával, vagyis a teljesítés elmaradására hivatkozva bármikor lehívhatta a szerződésben szereplő összeget a pénzintézettől. Eközben a vállalkozónak semmilyen garanciája nem volt arra, hogy a megbízó a teljesítés arányában valóban kifizeti majd a számlákat.

Ezért kezdeményezte már 2005-ben az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ), hogy építsenek be a jogszabályokba olyan biztosítékokat, amelyek a vállalkozókat is védik. Így született meg tavaly júniusban a polgári törvénykönyv (Ptk.) módosítása, amely lehetővé tette, hogy az építési vállalkozók pusztán a beruházóval kötött szerződés benyújtásával kezdeményezhessék a jelzálogjog bejegyzését azon az ingatlanon, amelyen az adott kontraktus alapján dolgoznak.

A vállalkozók eme frissen szerzett jogával próbált élni az Épker Kft., amikor 2008 februárjában a Fővárosi Bírósághoz fordult, és jelzálogjog bejegyzését kérte az ingatlanra, méghozzá - a bankgaranciával levont, valamint a visszatartott és a pótmunkákért szerinte ki nem fizetett pénzeket összeadva - több mint 1,1 milliárd forint erejéig. Csakhogy az eredeti szerződés korábban született, mint hogy hatályba lépett volna a Ptk. módosítása, így az Épker még nem élhetett jelzálog-bejegyzési jogával.

A Part Kft. mégsem úszta meg az ingatlan megterhelését, miután az Épker egyik hitelező alvállalkozója, az Argomex Kft. nem csupán az Épkert hívta perbe, hanem a beruházót is, és 71 millió forintos követelésének fejében 1 százaléknyi tulajdoni igényt jelentett be a budapesti ingatlanra. Miután a bíróságnak a per tényét haladéktalanul fel kell tüntetnie az ingatlan-nyilvántartásban - hacsak ennek nincsenek formai akadályai -, először a perfeljegyzés került a tulajdoni lapra, és bár a bíróság utóbb viszszavonta azt, a döntés még nem jogerős, mert a vállalkozó fellebbezett.

A presztízsét féltő Part Kft. azt mondja, a vállalkozók ezúttal nem éltek, hanem visszaéltek a joggal, hiszen esetükben nem a megbízó indította el a tartozási láncolatot. A Part projektmenedzsere, Molnár Róbert állítja, 2007 végére már 95 százalékot kifizettek az éppen a pótmunkák miatt többször is módosított szerződés 2,5 milliárd forintos összegéből. A beruházó szerint az Épker manővere mögött az áll, hogy a cég már korábban eladósodott, ami 2006. évi mérlegbeszámolójából ki is derült. A nem egész 7 milliárd forint éves forgalmat lebonyolító Épkernek a 11 millió forintos adózott eredménye mellett 2006-ban 3,5 milliárd forint rövid lejáratú kötelezettsége volt, azon belül 2,7 milliárd forinttal tartozott a beszállítóinak. Ezt az összeget még akkor sem tudta volna kifizetni, ha a Duna-parti építkezés teljes vállalkozói díját törlesztésre fordítja - miközben fizetnie kellett, avagy kellett volna a Prestige-beruházás alvállalkozóit is. Igaz, az Épkernek is volt egymilliárd forint követelése a vevői felé, a cég tulajdonosa, Rabóczki László pedig saját házát is elzálogosította, hogy fizetni tudja hitelezőit.

A történet ezen a ponton azonban éppen úgy folytatódott, ahogy a körbetartozások képzeletbeli nagykönyvében az elmúlt évek tapasztalatai alapján megíródott. Rabóczki arra hivatkozott, hogy cégét a megbízó "tévedésbe ejtette", mert a szerződéskötéskor átadott tervek nem tartalmaztak minden olyan információt, amelyre a kulcsrakész megvalósításhoz szükségük lett volna, ami 2,2 milliárd forintról 3,5 milliárdra növelte a költségeket.

Molnár viszont azzal érvel, a tenderre jelentkező nyolc cég közül egy sem kifogásolta a dokumentációt, ráadásul az is része volt a szerződésnek, hogy a fővállalkozónak kiviteli tervet kell elkészíttetnie; a fix átalányárnak pedig éppen az a lényege, hogy az esetleges rossz kalkulációból származó többletköltség kockázata a vállalkozóé. Az ÉVOSZ korábban éppen azt kifogásolta, hogy az igencsak elterjedt fix díjas szerződések esetében a jogszabály nem jogosítja fel a vállalkozót, hogy felszámítsa a többletmunkákat, ráadásul az esetleges tervhibákért is a kivitelezőt terheli a felelősség: a jogszabályok ugyanis nem határozzák meg, milyen mértékben jogosult tervmódosítást kezdeményezni.

Ha tehát a vállalkozónak, jelen esetben az Épkernek van igaza, akkor sem biztos, hogy jogilag alá tudja támasztani, az eredeti szerződéshez képest valóban több munkát végzett - legfeljebb ideig-óráig kellemetlen helyzetbe hozza a megbízót a jelzálog bejegyzésével. Ha viszont a beruházónak van igaza, akkor a Prestige projektvezetője joggal veti fel, hogy a Ptk. módosításával a netán rosszhiszemű vállalkozónak meglehetősen komoly fegyvert adtak a kezébe, hiszen a megbízó az ingatlan azonnali tehermentesítése érdekében akár jogos követeléseiről is kénytelen lemondani. Vagyis ha eddig a bankgarancia a fővállalkozóra nehezedő nyomást jelentett, most a jelzálogbejegyzés a megbízót teszi sebezhetővé. A döntés mindenképpen a bíróságra hárul. Így jelen esetben a per bejegyzése egy-két hónapig még akkor is a tulajdoni lapon marad, ha a beruházónak van igaza, az alvállalkozók pedig akkor is hónapokig várhatnak a pénzükre, ha a perben végül a fővállalkozó győzedelmeskedne, aki egyébként peren kívüli egyezséget szorgalmaz.

SZABÓ YVETTE