A Bankmonitor korábbi elemzésében már bemutatta, hogy az agglomeráció egyes településein olcsóbb lehet a lakhatás (hiteltörlesztő és ingázási költség), mint Budapesten. Azonban abban a cikkben csak budapesti átlaggal számoltak és nem vették górcső alá az egyes kerületek költségeit. Most pótolják a hiányosságot és megmutatják mennyiért lehet Budapest egyes kerületeiben családi házban élni és ez hogyan viszonyul ez az agglomerációhoz.

Miért költöznek az emberek az agglomerációba?

A döntés mögött gyakran a csendesebb, természetközelibb környezet, a tágasabb élettér és a családbarát, nyugodtabb életkörülmények vágya áll. Ezek az érvek sokszor helytállóak, ám nem minden esetben tükrözik a teljes valóságot, hiszen mindezekért nem feltétlenül kell elhagyni a fővárost.

Budapestről sokaknak a koszos, zajos és zsúfolt belvárosi utcák jutnak eszébe a betondzsungel közepén, ahol kevesen képzelik el a családi életet. Azonban a fővárosnak vannak olyan kertvárosias részei is, ahol első látásra talán fel sem tűnik, hogy az még mindig Budapest. Ezek a városrészek igazi alternatívát kínálhatnak az agglomerációval szemben. Bár elsőre kevés különbség látható, mégis számos olyan tényező van, ami miatt a fővárosi élet sokak számára vonzóbb választás lehet.

Budapest külső kerületeiben ugyanolyan életstílussal találkozhat az ember, mint az elővárosi településeken, azonban közelebb van a belváros, ezzel értékes időt és pénzt spórolhatnak meg az ott élők a napi munkába járáskor vagy éppen a hétvégi programokra való utazáskor.

A közösségi közlekedés is hatalmas előny a főváros javára, mivel a budapesti kertvárosban gyakrabban közlekedő járatok állnak rendelkezésre, mint általában az elővárosi településeken. Különösen nagy a kontraszt az éjszaki buszközlekedésben Budapest javára.

Az iskolák, orvosi rendelők és bevásárlóközpontok mind könnyen elérhetők a fővárosban, ami nagyban megkönnyíti a mindennapokat. Ezzel szemben az agglomerációban élők gyakran szembesülnek azzal, hogy egy nagyobb bevásárlás vagy egy orvosi vizsgálat több időt és szervezést igényel, hiszen kevesebb szolgáltatás található közvetlenül a közelükben.

Ez különösen igaz az iskolákra, ahol a budapesti intézmények diákjai az évente végzett kompetenciaméréseken átlagosan jobb eredményeket érnek el, mint az agglomeráció járásai (különösen az agglomeráció széle). A kiszemelt oktatási intézmény elhelyezkedése sok szülő számára fontos tényező a döntésben.

Végül Budapest kertvárosi részei ideális megoldást kínálnak mindazoknak, akik élvezni szeretnék a nagyváros nyújtotta lehetőségeket anélkül, hogy a belvárosi nyüzsgésben kellene élniük. A kulturális programok, éttermek és szórakozási lehetőségek könnyen elérhetők, míg az agglomerációból ezek megszervezése gyakran bonyolultabb és időigényesebb feladat.

Mik a pénzügyi realitások?

A vizsgálat során a Bankmonitor szakértői egy 110 négyzetméter alapterületű családi ház megvásárlásának havi költségét nézték meg. A vételár az adott településre érvényes átlagárnak felel meg, a vásárláshoz a vevőnek 30% önereje van, a maradékot 6,7%-os kamatozású, 20 éves futamidejű lakáshitelből finanszírozza. Az ingázás költségénél abból indultak ki a szakértők, hogy autóval járna be a vevő havonta 20 alkalommal, a fogyasztás 6 liter 100 kilométerenként, a benzin ára 610 Ft/liter. A havi összköltség a hitel törlesztése és az üzemanyag árának az összege lenne.

Fontos megjegyezni, hogy ez az elemzés csak a családi házakra vonatkozik, a belső kerületekben azért nincs adat, mert ott kevés hagyományos értelemben vett családi ház található.

Az egyértelmű, hogy Budapestről a főváros központjába kevesebb lesz az ingázás költsége, mint az agglomerációból. Az is közismert, hogy Budapesttől távolodva csökkenő tendenciát mutatnak az ingatlanárak. Az elemzésben az lesz a döntő, hogy a főváros közvetlen környezetében lévő elővárosi települések kellőképpen olcsóbbak-e, hogy kompenzálják a távolság miatt megnövekedett ingázási költséget.

Budapest kerületei között nagy különbségek lehetnek. Míg a budai kerületekben drágábbak az ingatlanok, addig a pesti peremkerületekben jóval kedvezőbbek az árak.

Ugyanakkor az ingázási távolságokat is figyelembe véve, könnyen előfordulhat, hogy egy drágább budapesti kerület is versenyképes alternatívát kínál az agglomerációval szemben.

Éppen ez a helyzet a XIII. kerület és Szentendre esetében; Szentendrén alacsonyabb a lakáshitel törlesztőrészlete, ugyanakkor jóval többet kell költeni ingázásra. De mi jön ki, a két értéket együtt vizsgálva? Összességében Szentendrén havonta 581 469 forintba kerül az élet egy 110 négyzetméteres házban lakva és Budapestre ingázva, míg ugyanez a XIII. kerületben 578 684 forintot jelent.

Hasonló helyzet áll fenn Dunakeszi és a XIV. vagy a XVI. kerület esetében is. A két kerület hasonló életszínvonalat nyújt, mint Dunakeszi, de a belvároshoz való közelségük miatt kedvezőbb választások lehetnek, mint agglomerációs település. Ráadásul a XVI. kerület esetében még az ingatlanárak is alacsonyabbak, mint Dunakeszin.

Érdekes jelenség Budapesten belül, hogy a II. kerületben olcsóbb az élet, mint a III. kerületben. Ez nemcsak az összköltségekben, hanem az ingatlanárak tekintetében is igaz: átlagosan alacsonyabbak az árak a II. kerületben, mint a szomszédos III. kerületben.

A pesti peremkerületek és a mellettük fekvő agglomerációs települések átlagos költségeinek összehasonlítása is fővárosi kerületek felé húz. A kerületekben átlagosan 7 ezer forinttal olcsóbb a lakhatás, mint a 12 közvetlen szomszédos agglomerációs településen (487 ezer forint a településeken és 480 ezer forint a kerületekben). A pesti peremkerületek tehát összességében olcsóbbak lehetnek az ingázási költségeket is figyelembe véve, mint a közeli agglomerációs falvak és városok.

Végső soron mindenki maga döntheti el, hol érzi magát a legjobban, legyen az az ország bármely pontja vagy akár külföld. A Bankmonitor számítása arra szeretett volna rávilágítani, hogy a lakóhely kiválasztásánál nem érdemes kizárólag az ingatlanárakra koncentrálni. Fontos, hogy tágabb perspektívából is megvizsgálják a helyzetet a lakásvásárlást tervezők.